AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION N. 4
MURCIA
SENTENCIA: 00084/2005
Rollo Apelación Civil
Nº 64/05.
Iltmos. Sres.:
D. Carlos Moreno Millán
Presidente
D. Andrés Pacheco Guevara
Dª. Francisca Isabel Fernández Zapata
Magistrados
S E N T E N C I A Nº 84
En la Ciudad de Murcia, a veintiocho de marzo de dos mil cinco.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 64/05, dimanante del Juicio Ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Murcia y seguido entre la mercantil Promociones y Adquisiciones del Mediterráneo S.L. como demandante y D. Rogelio y D. Luis Enrique, como demandados, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por el Letrado Sr. Cerdá Meseguer, mientras que la apelada lo ha sido por los también Letrados Sr. Tovar Sánchez y Sra. Martínez Garrido, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 7/10/04 dictó sentencia, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda formulada por PROMOCIONES Y ADQUISICIONES DEL MEDITERRANEO representada por la Procuradora Dª. Inmaculada Jiménez García con la asistencia del Letrado D. Juan Ignacio Cerdá Meseguer contra D. Luis Enrique y D. Rogelio y cónyuges a los solos efectos del artículo 144 del Reglamento Hipotecario, representado el primero de ellos por el Procurador D. Diego García Mortensen y la asistencia de la Letrada Dª. Ana Belen Martínez Garrido, y el segundo representado por la Procuradora Dª. Olga Navas Carrillo y la defensa del Letrado D. Antonio Tovar Sánchez, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LOS DEMANDADOS.
Se imponen las costas a la parte demandante".
SEGUNDO.- Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para votación y fallo del recurso el día de hoy y quedando los autos pendientes de resolución.
TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Cierto es que el art. 1091 del CC otorga fuerza de ley entre las partes a quienes suscriben los contratos, sometiéndoles al cumplimiento de sus recíprocas obligaciones según el tenor de los mismos, mas igualmente es verdad que el art. 1256 del mismo Texto legal establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Desde esta doble perspectiva ha de analizarse el desarrollo que hicieron los ahora litigantes del "contrato de compraventa" por todos pactado en 6/9/02.
Con independencia de la forma en que comprador y vendedor entrasen en contacto con la mercantil demandante, lo importante a los efectos de resolver la cuestión que se suscita en el pleito es la validez y eficacia que haya de concederse a las cláusulas cuarta, octava, novena y décima de dicho contrato, según las cuales, Cuarta: "La Escritura Pública se otorgará ante el Notario que designe la parte compradora con fecha máxima de cuarenta y cinco días límite entregando en este acto la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTAS MIL PESETAS ( 13.300.000 Ptas) equivalente a SETENTA Y NUEVA MIL NOVECIENTAS TREINTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA CENTIMOS (79.934,60 E) resto de pago pendiente de cobro", Octava: "Inmobiliaria Probosa interviene en esta operación de compraventa y se le reconoce una comisión del 6% mas IVA del precio de venta, perteneciéndole el 50% a cada una de las partes, que se le abonará a la firma de la Escritura Pública en efectivo o mediante cheque bancario a favor de la Mercantil PROMOCIONES Y ADQUISICIONES DEL MEDITERRANEO S.L., sirviendo este documento junto con la factura correspondiente como eficaz carta de pago", Novena: "Si Don Rogelio no satisficiera el precio de la compra dentro del periodo establecido y en las condiciones previstas, este contrato perderá toda validez, perdiendo a su vez la cantidad entregada, en concepto de indemnización a favor de D. Luis Enrique" y Décima: "Si por el contrario, Don Luis Enrique, desistiera de formalizar la compraventa, dentro del periodo establecido, y en las condiciones previstas, se obliga a devolver duplicada la señal recibida, según el Art. 1554 del Código Civil".
Perfectamente claras se plasmaron en el documento las obligaciones de cada uno de quienes lo firmaron, esto es, el vendedor, el comprador y el legal representante de la Inmobiliaria.
Evidentemente, el fracaso del cruce de obligaciones entre vendedor y comprador en el periodo de tiempo pactado acarrearía la pérdida de toda validez del contrato, afectando en dicho sentido, por tanto, al cobro por la sociedad intermediaria de toda su comisión, dividida en mitades para el dueño y el adquirente de la finca objeto del negocio.
SEGUNDO.- A partir de la fecha del contrato ninguna actividad en relación a su culminación le era exigible a la inmobiliaria, que se limitaría a recibir de cada parte la mitad de la comisión cuando se elevase tan mencionado acuerdo a escritura pública, esto es, cuando se perfeccionase la venta conforme a la formalidad reclamada por los arts. 1279 y 1280.1º del propio CC, si bien consta probado que la agencia mantuvo una actitud activa en orden a tal ultimación del pacto y al otorgamiento por una entidad crediticia de un préstamo hipotecario al comprador.
La parte compradora sí quedó sometida a un plazo determinado para ejercer la potestad de reclamar a la vendedora esa elevación del contrato a escritura pública, lo que implicaba la obligación de abonar el resto del precio en ese tiempo, mientras que el vendedor podía desistir de su inicial voluntad de enajenar durante el mismo plazo, pero devolviendo duplicada, si lo hacía, la señal recibida.
Superada la fecha "límite", el Sr. Luis Enrique, vendedor y ahora codemandado, acude a la inmobiliaria y expone la crisis contractual surgida al no haber cumplido el Sr. Rogelio con su obligación de abonarle el resto del precio, lo que impedía la escrituración y la pérdida de validez del contrato privado.
Pero en fecha 4/12/02 ambos demandados otorgan escritura de venta de la finca objeto del contrato privado de Septiembre de ese año, constituyendo el comprador sobre la misma una hipoteca a favor de Cajamadrid, precisamente la entidad con la que la inmobiliaria había realizado gestiones para favorecer la elevación a escritura de tan inicial y mencionado contrato de 6/9/02.
Preciso resulta a la vista de la cronología de tales acontecimientos escrutar la voluntad de los apelados en orden a la evitación de atender conforme a lo pactado la obligación de abonar por mitades la comisión acordada a la apelante, ello desde la órbita de ejercicio de los derechos auspiciada por el art. 7.2 del CC.
Establece el art. 1282 de tan nombrado Texto legal que para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, lo que en el supuesto ahora revisado permite inferir que vendedor y comprador se concertaron para insertar en el contrato privado un término de validez y eficacia del mismo consciente y voluntariamente a descuidar después a los solos efectos de apear de su derecho al cobro de la comisión a la mercantil que intermedió entre ambos y llegó a suscribir con ellos el propio contrato privado de compraventa.
Poco afecta a tal realidad la divergencia de las partes sobre la identidad (Dña. Paloma o Dña. Beatriz) y condición de la persona que medió en la venta definitiva.
La conducta torticera aflora si se repara en que ese término vencía al final de octubre de 2002, constando el alcance de voluntades entre vendedor y comprador para escriturar la transmisión de la misma finca al principio de diciembre del propio 2002.
Tal maniobra, absolutamente legal en apariencia, se produce conforme describe el citado art. 7 CC, es decir, se lleva a cabo un acto en circunstancias que sobrepasan manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, siendo ese tercero perjudicado en este caso la inmobiliaria actora y procediendo, en consecuencia, la adopción de la medida judicial impeditiva de la persistencia en el abuso, cual es la acogida del suplico de la demanda iniciadora de la presente litis, con paralela y consecuente revocación del fallo íntegramente desestimatorio de la misma alcanzado en la instancia.
TERCERO.- Por más que la apelante insista en la solidaridad de los codemandados en orden al abono de la comisión en su día pactada, ha de rechazarse tal impetración por mor del tenor literal de la cláusula que aloja las circunstancias de exigencia de tal comisión, pues tras su reconocimiento y su determinación, se añade que cada una de las partes -vendedor y comprador- habrán de entregar el 50% de su total importe, debiéndose aquietar también tal negociadora al enunciado de lo pactado conforme al ya invocado art. 1091 CC, ello según establece en términos genéricos su art. 1137.
CUARTO.- La suma principalmente reclamada habrá de incrementarse en el interés legal desde la fecha de promoción del Juicio, como se desprende del también aplicable art. 1108 del CC.
QUINTO.- Pese a que no se aplique la pedida solidaridad a la deuda declarada, ha de tenerse por íntegramente acogida la pretensión de su cobro que la demanda justifica, de ahí que las costas de la instancia deban ser abonadas, por mitades como la suma principal y sus intereses, por los codemandados, Sres. Rogelio e Luis Enrique, ello en exigida aplicación del art. 394 de la vigente LEC.
Por igual determinación del art. 398 de dicha Ley rituaria, las costas de esta alzada no reciben especial declaración.
Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.
En nombre de S.M. el Rey
F A L L A M O S
Que, estimando el recurso de apelación promovido por la Procuradora de los Tribunales Sra. Jiménez García en nombre y representación de la mercantil Promociones y Adquisiciones del Mediterráneo S.L. frente a la sentencia de fecha 7/10/04 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Murcia en autos de Juicio Ordinario tramitados con el nº 818/03, del que dimana el rollo nº 64/05, revocamos dicha resolución, dictando otra por la que, estimando la demanda promovida por dicha apelante frente a D. Luis Enrique y D. Rogelio, representado el primero por el Procurador Sr. García Mortensen y el segundo por la también Procuradora Sra. Navas Carrillo, y declarando la existencia y exigibilidad de la deuda a los mismos reclamada, les condenamos consecuentemente, a abonar por mitades a la mercantil demandante la suma de 5.772,60 euros, más sus intereses legalmente computados desde la fecha de presentación de la demanda, imponiéndoles, también por mitades, el atendimiento de las costas de primera instancia, sin especial mención sobre el sufragio de las de alzada.
Así por ésta nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.
DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.