En la ciudad de Murcia a veinticinco de octubre de dos mil cuatro .JUZGADO DE 1ª INSTANCIA NUMERO ONCE MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario Civil 583/2004
SENTENCIA Nº 187/2.004
Confirmada por la Sentencia 345/05 de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Murcia.
Vistos por mí, Don José Miñarro García, Magistrado–Juez Titular del Juzgado de Primera Instancia Número Once de esta ciudad, los presentes autos, de Juicio Ordinario civil, seguidos en este Juzgado al número 583 de 2004 a instancia de Dª . Encarna N. N. representada por el Procurador D. Gemma Perez Haya con la asistencia del letrado Dª. Ana Martinez Conesa contra D. Santos Angel P. R. , Dª Adelina B. A. D. Antonio R. P. y Dª Maria Angeles G. D. representados por el procurador D. Alvaro Conesa Fontes y la asistencia del letrado D. Isidro Jose Garcia Egea , he dictado en nombre de S.M. EL REY, la siguiente:
S E N T E N C I A
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Procurador demandante , en la representación antedicha, se formuló demanda de Juicio Ordinario contra la tambien expresada parte demandada, en base a los hechos que en dicho escrito de demanda se contienen y tras alegar los fundamentos de derecho que estimó aplicables, y que tanto unos como otros se dan por reproducidos , terminaba suplicando al Juzgado que tuviese por interpuesta la demanda y que seguido el procedimiento por sus trámites legales, en su día dictase sentencia, por la que se condenase a los demandados a retirar integramente los cerramientos realizados en el patio de luces que ocupan los demandados , del edificio sito en C/ P. nº de la localidad de Santomera , asi como las salidas de humo colocados en dicho cerramiento , volviendo a la configuración de las viviendas a su estado original , con apercibimiento de que en caso de no retirarlas , podran realizarse las obras a su costa .
Tambien solicitaba que se impusieran las costas a los demandados .
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y declarándose competente este Juzgado para su conocimiento y tramitación, se dio traslado de la demanda a la parte demandada a fin de que se personara y la contestase con los apercibimientos legales .
Finalizado el termino del emplazamiento , compareció en forma la referida parte demandada oponiéndose a la demanda al negar la veracidad de los hechos expuestos en la demanda indicando especialmente que los demandados han realizado las obras en cuestion en el año 1.992 . después ha sostenido que dichas obras no suponen la menor molestia ni el menor perjuicio para ninguno de los propietarios , ni ninguna alteración significativa de la configuración inicial del edificio .
Tambien ha manifestado que la Comunidad de Propietarios ha manifestado su conformidad para que las obras permanezcan como estan.
Finalmente solicitó que se desestimara la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante.
Señalada Audiencia Previa , comparecieron a ella las partes personadas, en la que tras un intento de conciliación, y resolución de las excepciones formuladas por el demandado ,se propuso prueba, que fue practicada el dia señalado para el juicio con el resultado que consta en autos y en el acta del juicio celebrado al efecto con el resultado que consta en la cinta videografica que forma parte del juicio .
TERCERO. En la tramitación de este Juicio se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte demandante ha formulado demanda a fin de que se condenase a los demandados a retirar integramente los cerramientos realizados en el patio de luces que ocupan los demandados , del edificio sito en C/ P. nº de la localidad de Santomera , asi como las salidas de humo colocados en dicho cerramiento , volviendo a la configuración de las viviendas a su estado original , con apercibimiento de que en caso de no retirarlas , podran realizarse las obras a su costa .
La parte demandada se ha opuesto a la demanda al negar la veracidad de los hechos expuestos en la demanda indicando especialmente que los demandados han realizado las obras en cuestion en el año 1.992 . Después ha sostenido que dichas obras no suponen la menor molestia ni el menor perjuicio para ninguno de los propietarios , ni ninguna alteración significativa de la configuración inicial del edificio .
Las excepciones planteadas por la parte demandada de forma explicita en cuanto a falta de legitimación activa de la actora y de forma implicita en cuanto a la excepcion de falta de litiscionsorcio pasivo necesario ya quedaron resueltas en el acto de la Audiencia Previa , pero a los efectos del desarrollo de la cuestion litigiosa es preciso hacer algunas consideraciones previas .
En efecto , la demandante como propietaria privativa de un elemento susceptible de aprovechamiento independiente y copropietaria en régimen de indivision , entre otros , de un elemento comun ( el patio de luces ) esta legitimada para defender su propiedad privativa de actos que a su entender le causan perjuicios y para defender su propiedad indivisa en caso de apropiación de la misma por alguno o algunos de los otros comuneros .
Tanto en un caso como en el otro se trataria de actos a los que se refiere, para prohibirlos , el articulo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Otra cosa es que los actos que ahora se impugnan hubieran sido acordados por la Junta de Propietarios en cuyo caso la accion habria caducado por el transcurso de los plazos establecidos en el articulo 18.3 de la L.P.H. , si dichos acuerdos fueren contrarios a la L.P.H. o a los Estatutos .
Quedando aparte la impugnación de dichos acuerdos de Junta si adolecieren de nulidad relativa ( anulabilidad ) o incluso nulidad radical o absoluta.
Pues bien sólo sabremos si se trata de actos acordados en la Junta de Propietarios , cuando estuvieran reflejados dichos acuerdos en Acta de Junta, (articulo 19 L.P.H ).
Dichos acuerdos ademas deberian se notificados a los propietarios por el procedimiento del articulo 9 apartado h) de la Ley de la Propiedad Horizontal .
De la prueba practicada en el Juicio se desprende de forma incontestable que la decisión de cubrir el patio de luces no se adopto en Junta de Propietarios , ya que si hemos de tener por bueno el testimonio de los demandados y del Presidente de la Comunidad D. Jose Antonio M. G. ,que ha declarado como testigo ( testigo de referencia , ya que él llegó a la Comunidad en 1.998) ,según el cual , las obras se realizaron en mayo de 2.002 .
Por su parte , el libro de actas se inició mediante anotacion y diligencia del Registro de la Propiedad efectuada el dia 23 de febrero de 1.994, y en dicho libro la primera acta que aparece es la correspondiente a la Junta de 23 de enero de 1,994.
Consecuentemente , no pudo haber notificación de un acuerdo inexistente .
Mas aún , las escrituras de propiedad de los demandados fueron otorgadas en 13 de Octubre de 1.993.
De ahí que haya que concluir que los demandados ocuparon sus respectivas viviendas antes de tener el titulo publico de propiedad y fue entonces cuando acordaron cubrir el patio de luces , desde luego antes de que se constituyera la Comunidad .
Pero hay que resaltar que cuando los Promotores de las viviendas otorgan el titulo de propiedad a los demandados ( año y medio después de que éstos unilateralmente cubrieran los patios ) no modificaron el titulo de propiedad sino que en ambos casos expresaron que sus respectivas viviendas lindan con "patio de luces" en perfecta concordancia con la escritura de declaracion de obra nueva de 12 de junio de 1.991, o sea dando condicion a los patios de luces de elementos comunes .
Es cierto que en la Comunidad hay otro patio de luces que está ocupado por un vecino de la planta baja y tiene ocupado con chapa una parte del mismo , pero la demandante no tenia que traerlo a juicio porque su vivienda no se ve perjudicada por aquel ( no tiene acceso a dicho patio y la demandante no esta litigando en interes de la Comunidad , sino en defensa de derechos propios ).
En consecuencia la demandante está plenamente legitimada activamente para proteger su dominio y la relacion juridica procesal esta bien constituida al no tener perjuicio alguno derivado del patio de luces que arranca de la planta.baja .
Es mas , si vemos los titulos constitutivos de la propiedad , contenidos en la escritura de declaracion de obra nueva , ninguna de las viviendas ubicadas en dicha planta (tipos A, B y C) , lindan por ninguna parte con patio de luces , lo que indica que su superficie esta integrada en su propiedad ( a no ser que la escritura esté mal redactada ) .
Por el contrario la vivienda primero A) propiedad de D. Antonio R. P. y esposa y la vivienda primero C) propiedad de D. Santos.A. P. y esposa , sí lindan con patio de luces .
Por lo tanto la situación del patio de luces que arranca de la planta baja y la situación del patio de luces que arranca de la primera planta (donde se ubican las viviendas de los demandados) es sustancialmente distinta .
SEGUNDO.- Planteado así el examen de los presupuestos procesales , ha de declararse probado que en fecha no determinada , sobre mayo de 1.992 , los demandados , previamente puestos de acuerdo decidieron unilateralmente repartirse para uso privativo el patio de luces que lindaba con sus respectivas propiedades, para lo cual , rompieron el tabique que separaba este patio con el lavadero y accedieron al mismo . Después separaron dicho patio en dos partes iguales mediante una pared , sobre la que instalaron descansando , un tinglado que cubria todo el patio de luces . Este tinglado formado por estructura de aluminio y material plastico translucido estaba apoyado como se ha dicho en el muro de separacion del patio interior de luces y sujetado a las paredes de dicho patio , a la altura aproximada del forjado de separacion de la planta primera y segunda .
Tiene una ligera inclinación hacia el centro desde donde se recoge mediante una canaleta las aguas de lluvia y las conduce al desague .
Una y otra parte del tinglado permite ser abierto por una ventana situada de forma horizontal , a voluntad de los propietarios de las viviendas propiedad de los demandados .
En el nuevo recinto ganado a costa de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios , los demandados han enlosado , han colocado azulejo blanco en sus paredes y es utilizado de forma privativa para el calentador , lavadora , frigorifico , plantas etc. Y cualquier otra actividad que tengan por conveniente como si fuera elemento privativo .
De esta manera , los demandados , no solo han venido utilizando para uso privativo un elemento comun , sino que se han apropiado de él ,ejercitando acciones propias de la facultad dominical , con alteración total y absoluta del mismo y de su configuración ( enlosado , colocacion de azulejos , division , cubrimiento total , instalacion electrica nueva , etc. ) sino que han afectado tambien elementos estructurales comunes como son las fachadas del patio de luces , al sujetar de forma fija y permanente el tinglado a las paredes exteriores del patio de luces que por naturaleza son elemento comun .
Ademas dichos demandados han evitado las molestias derivadas de que su propiedad linde con el suelo del patio de luces , tales como caidas mas o menos intencionadas de los pisos superiores y llegada de objetos por el viento y otras inclemencias atmosfericas .
Así pues todo ello son beneficios para los demandados , pero a costa de desplazar dichos inconvenientes a la segunda planta, propiedad hoy de la demandada y ademas generandole otras molestias derivadas de la fuente anormal de calor ( es sabido el calor que hace en Murcia en verano ) en verano , al tener el tinglado al lado de su propiedad o a la facilidad para el paso de personas con malas intenciones a la propiedad de la demandada que antes de la colocacion de la techumbre , era mucho menor .
Con la descripción y conclusiones que anteceden , procede entrar al examente del "abuso de derecho " alegado por la parte demandada .
Se produce el abuso de derecho cuando el titular de un derecho hace uso de él con la finalidad de dañar a un tercero o con manifesta anormalidad o en forma tal que los escasos beneficios o utilidad que obtiene de su ejercicio son desproporcionados en relacion con los daños que impone al tercero .
En el presente caso , la demandante no esta ejercitando abusivamente su derecho sino que esta defendiendo su propiedad de las molestias derivadas de haber sido llevado por los demandados el suelo del patio de luces de la primera planta a la segunda .
La jurisprudencia ha utilizado dos criterios distintos para determinar la existencia de abuso según se trate de declarar la existencia del abuso por parte del propietario minoritario que pretende imponer una determinada conducta a la comunidad o si se trata de una denuncia por parte del minoritario de que la comunidad abusa de su derecho de mayoria cuando toma un determinado acuerdo perjudicial para aquel .
Solo en este segundo caso , es absolutamente comun que la jurisprudencia resuelva a favor de la mayoria , con el argumento formal de que no abusa de su derecho quien se limita a ejercer las prerrogativas que la Ley le concede , especialmente si se trata de un acuerdo de supresión de una alteración acometida por un propietario , o un acuerdo desestimatorio de un petición de instalacion de servicios o realización de obras .
Véase pues que han sido dos propietarios , los demandados , quienes se han apropiado con inequivocas pretensiones dominicales de un elemento comun , en su propio y exclusivo beneficio y en perjuicio claro de los propietarios de los viviendas A) y C) sitas en la planta segunda .
Pues bien , la Comunidad de Propietarios , en lugar de defender la propiedad comun y amparar el derecho de los vecinos que resultan perjudicados , como era su deber , ha optado por ponerse de parte de los vecinos mas antiguos , no de parte de lo que es objetivamente mas justo .
En la vida esto sucede desgraciadamente con mucha frecuencia , pero es deber de la Justicia poner de relieve cuando estos actos de abuso se producen , sobre todo , cuando una propietaria afectada ( 2º A) es una inmigrante ecuatoriana , Dª Liliana Vargas que tiene el piso alquilado a otra ecuatoriana y la otra propietaria es la demandante Dª Encarna N. N. ,2º A) señora anciana recien llegada a la Comunidad .
Vease que en el acta de Junta de propietarios de 10 de junio de 2004 , todos los propietarios presentes se mostraron a favor de los vecinos demandados , la demandante , se mostró en contra y Dª Liliana V. ( la otra afectada) , se abstuvo .
Está claro por la lectura del anexo o diligencia complementaria que los demas propietarios que no resultan afectados por la obra no solo se pusieron de parte de los propietarios demandados sino que pusieron por escrito que Dª Encarna N. , desde que se trasladó al inmueble está observando un comportamiento antisocial y molesto con el resto de propietarios ….
TERCERO .- El cómo se ha llegado a esta situación tan lamentable , tambien ha sido probada testificalmente en el Juicio , porque como ya se ha dicho los únicos vecinos que tienen perjuicios materiales para oponerse a la apropiación llevada a cabo por los demandados del patio de luces son los propietarios de las viviendas 2º A) y 2º C) .
No consta en que fecha Dª Liliana V. compro el piso , pero lo cierto que por un lado lo tiene dedicado a alquiler, por otro se puede pensar que no es facil para un inmigrante demandar en juicio civil a la comunidad de propietarios a la que acaba de llegar . En todo caso no ha dado ahora su voto favorable , pues se abstuvo .
Por lo que respecta a la demandante , llegó a la propiedad en el año 2002 y ha sido probado que desde entonces se ha quejado del tinglado colocado por los demandados , no solo por la apropiación de elementos comunes sino por las molestias que le genera .
Los anteriores propietarios eran la hermana de un arquitecto que después llego a ser arquitecto municipal de Santomera , que no vivia alli , sino que lo tenia alquilado a otro arquitecto quien solo utilizaba como despachos las habitaciones exteriores .
Esta primera propietaria , vendio después el piso a Dª Rosario H. R. quien ha manifestado que debido a su trabajo ni dormia en la casa ni apenas estaba en ella y que cuando entraba en la cocina era para hacerse un sándwich . Pero , esta señora ha manifestado que en ningun caso le pidió nadie , ni la Comunidad ni los demandados, autorizacion para ponerle junto a su ventana el techo y las instalaciones del patio de luces.
A este respecto , ha sido alegado por la parte demandada que la jurisprudencia ha venido exigiendo un ejercicio diligente del propio derecho y que el propietario debe perder su derecho por el ejercicio tardío del mismo.
Sin embargo a este respecto ha de manifestarse que la Sra. demandante si bien ha manifestado que cuando vio la casa antes de comprarla no se asomó al patio de luces ( es posible que así fuera ) , es lo cierto que nada mas tomar posesión de la casa , empezó a exigir la retirada de las chapas de plastico que forman el techo , porque le molestaban . Esto es, no ha reclamado que los demandados abandonaran el patio de luces , como ahora hace en la demanda sino que en un principio únicamente solicitaba que le evitasen el foco de molestias que para ella supone tener las chapas a la altura de sus ventanas.
Por lo tanto no puede hablarse de ejercicio tardio de su derecho .
Se ha alegado por la parte demandada que el tiempo pasado por los anteriores propietarios tambien corren para la demandante , pero a este respecto ha de considerarse que la demandante es la única propietaria que ha habitado efectivamente la vivienda , pues los anteriores apenas lo han hecho.
La accion que esta ejercitando la actora es una accion real sobre un bien inmueble que según el codigo civil art. 1.963 es de 30 años.
Por otro lado , la adquisición del dominio y demas derechos reales ,por parte de los demandados no se ha completado pues, aun presumiendoles la buena fé , les falta el justo titulo el cual conforme a lo dispuesto en el articulo 1.954 , debe probarse , no se presume nunca , por lo que el plazo para usucapir es el contenido en el articulo 1.959 .
" Se prescriben tambien el dominio y demas derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesion no interrumpida durante treinta años , sin necesidad de titulo ni de buena fé…."
Tambien se ha alegado que todos los propietarios han venido dando un consentimiento tacito a la realización de las obras .
Esta alegación ha quedado desvirtuada en el juicio , pues si bien puede desprenderse esto del resto de propietarios ( que asi lo ratificaron en el acta de 10 de junio de 2.004) no lo ha sido por los vecinos afectados , pues ello es lo que ha declarado la testigo Dª Rosario H., y lo que consta en el acta de 10 de Junio de 2004 , Dª Liliana V. , propietaria del 2º A) , simplemente se abstuvo .
No puede confundirse pues , lo que es un consentimiento tacito , (animo de dejar perder un derecho) de la mera tolerancia de una situación que se considera injusta , por no meterse en problemas con los vecinos.
Al Juzgador le habria gustado saber cual seria la opcion de los demas propietarios , si fueran ellos los afectados por las obras realizados por los demandados . y especialmente a los demandados si fuesen ellos los propietarios de los segundos pisos y hubiese sido la demandante la que les hubiera cubierto el patio de luces en el mismo modo que ellos han hecho .
CUARTO .- Tambien se ha opuesto la parte demandada alegando que se produciria un conflicto juridico si en contra de la decisión de la mayoria de la Comunidad manifestada en el acta de 10 de junio de 2.004 , se dictara una sentencia en contra .
Ante esta eventualidad ningun conflicto se produce , ya que establece el articulo 17 de la LPH que se requiere la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la modificacion de las reglas contenidas en el titulo constitutivo .
La apropiación por un comunero del dominio o del uso exclusivo de un elemento comun que viene configurado en el titulo como no utilizable por ningun propietario , es evidente que afecta al titulo constitutivo ( habria que reasignar un nuevo coeficiente a los efectos de pago de cuotas , indemnización en caso de siniestro , seguro etc. ) y no se olvide que en el patio de luces se han introducido conducciones electricas , con el consiguiente peligro de cortocircuito y posible incendio y esta siendo ocupado , por dos familias que pueden realizar actividades potencialmente generadoras de riesgo (nada les impediria cocinar por ejemplo en dicho patio) .
Pero si se entendiera que dicha apropiación no es tal , sino que el patio de luces ha sido dejado por la Comunidad a los propietarios demandados en una especie de arrendamiento sin pago de renta (precario ) , con expresa autorización de las obras ya realizadas , establece el parrafo segundo de la regla primera del art 17 . citado que entonces la mayoria suficiente seria solo la de tres quintos pero se requeriria el consentimiento del propietario directamente afectado , lo que no sucede ni con Dª Encarnacioin N. ni con Dª Liliana V. .
Por ultimo cabe señalar que de no estimarse la demanda , el problema juridico para la Comunidad seria real , pues la obra realizada por los demandados estaria protegida por la autoridad de la cosa juzgada ganada en juicio ordinario . Habria entonces que pronunciarse , sobre la titularidad de esos nuevos habitaculos ganados por los pisos de los demandados , conforme preceptua el articulo 12 de la Ley de P.H.
¿como concordaria la condicion de elemento comun que tiene el patio de luces que viene proclamado en el titulo de propiedad con la realidad? .
¿Inscribiria el Registrador de la Propiedad la plena propiedad o al menos el uso exclusivo de dicho patio a favor de los demandados?.
A partir de ahora , con qué argumentos contaria la Comunidad para oponerse a que uno o varios vecinos ocuparan otros elementos comunes tales como pasillos que desembocan en una sola vivienda , terraza , comunicación mediante puerta nueva de elementos privativos con elementos comunes etc.etc.
Visto todo lo que antecede entiende el Juzgador que la voluntad de la Ley no solo es el mantenimiento de un orden en la realización de obras en elementos privativos que afecten a la Comunidad de Propietarios, sino especialmente es la de prohibir totalmente la realización de obras en elementos comunes por un propietario en su propio beneficio ( art. 7.1 parrafo segundo L.P.H.) por lo que la demanda debe ser integramente estimada .
QUINTO .- Visto el artículos 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas del procedimiento a la parte demandada .
Vistos los articulos y jurisprudencia citados por las partes y demás de general y pertinente aplicación
F A L L O
Que estimando la demanda formulada por Dª . Encarna N. N. representada por el Procurador D. Gemma Perez Haya con la asistencia del letrado Dª. Ana Martinez Conesa contra D. Santos Angel P. R. , Dª Adelina B. A. D. Antonio R. P. y Dª Maria Angeles G. D. representados por el procurador D. Alvaro Conesa Fontes y la asistencia del letrado D. Isidro Jose Garcia Egea , DEBO CONDENAR Y CONDENO a dichos demandados a retirar integramente los cerramientos realizados en el patio de luces que ocupan , del edificio sito en C/ P. nº de la localidad de Santomera , asi como las salidas de humo colocados en dicho cerramiento , volviendo a la configuración de las viviendas a su estado original , con apercibimiento de que en caso de no retirarlas , podran realizarse las obras a su costa
Se imponen las costas a la parte demandada .
Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndose saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días a contar desde su notificación, para ante la Iltma. Audiencia Provincial.
Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará testimonio a las actuaciones, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncio mando y firmo.