JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio verbal de desahucio por expiración de término número 602/2005.

 

 

En Murcia, a veintisiete de Septiembre de dos mil cinco.

 

 

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal número 602/2005, sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de término; seguidos a instancia del Excmo. Ayuntamiento de Murcia, representado por la Procuradora Doña Josefa Gallardo Amat y asistido por el Letrado Don Antonio Hellín Pérez contra la Administración General del Estado, asistida por el Abogado del Estado don José Vázquez Pedreño; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

 

 

SENTENCIA nº 153

 

CONFIRMADA POR LA SENTENCIA 80/06 DE LA SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

 

PRIMERO.- La Procuradora Doña Josefa Gallardo Amat en nombre y representación de Excmo. Ayuntamiento de Murcia, formuló demanda de juicio verbal contra la Administración General del Estado ejercitando acción de resolución contrato de arrendamiento por expiración de término.

 

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio de la Administración General del Estado de la mitad de la primera planta y de la segunda planta del edificio sito en Calle Puerta Nueva 16 de Murcia, por expiración del contrato, con apercibimiento de lanzamiento sin no procede a su desalojo en el plazo que se le señale, con expresa condena en costas y demás pronunciamientos que en derecho proceda.

 

SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado de la misma a la parte demandada, señalándose día y hora para la celebración de la vista con citación de ambas partes. Al acto del juicio comparecieron ambas partes con sus representaciones y defensas. Abierto el acto, la actora se ratificó en su demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. Concedida la palabra a la parte demandada, ésta se opuso a la demanda solicitando su desestimación con condena en costas así como el recibimiento del pleito a prueba.

 

Recibido el pleito a prueba, se practicó la prueba que fue propuesta por las partes y admitida, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.

 

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado esencialmente las prescripciones legales.

 

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

 

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de extinción de contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia de la antigua ley de arrendamientos urbanos (Texto Refundido de la LAU de 1964) por expiración de término de 10 años legalmente previsto en la regulación transitoria de la nueva LAU.

 

Frente a dicha pretensión se alza la parte arrendataria alegando que sea cual sea la interpretación que se efectúe de la disposición legal aplicable en materia de plazo de extinción, el ente local, hoy demandante, debe estar sujeto a sus propios actos por los cuales vino reconociendo un plazo de extinción de 15 años, no de 10, por lo que el contrato no quedaría extinguido hasta el año 2009.

 

SEGUNDO.- No ha resultado controvertido y así se colige de la documental aportada a los autos, que el Excmo. Ayuntamiento de Murcia es propietario de un inmueble sito en Murcia, Calle Puerta Nueva 16, el cual estaba gravado por sendos contratos de arrendamiento de fechas 9 de Noviembre de 1960 y 1 de Agosto de 1964, ampliatorio del anterior, habiendo sido ocupado, en dicha calidad, por la Comisaría de Aguas, posteriormente por el Servicio de Correos y Telégrafos y finalmente por el SOIVRE. Igualmente consta que en fecha 2 de Diciembre de 1993, la planta baja y la mitad de la primera planta del inmueble fueron desalojadas por el Servicio de Correos y Telégrafos entregándose la posesión al Ayuntamiento quedando el resto del inmueble ocupado por el SOIVRE en virtud de los contratos antes citados.

 

TERCERO.- En efecto, la relación locaticia que nos ocupa aparece regulada en la Disposición Transitoria Cuarta de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Dicha Disposición establece que: "Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria".

 

Pues bien, en los siguientes apartados de dicha Disposición se distinguen tres supuestos:

 

-contratos asimilados a inquilinato del art. 4.2 cuando hayan sido celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, a los que será de aplicación la normativa de los contratos previstos en la regla 2ª apartado 4 de la DT Tercera que tienen un plazo de extinción de QUINCE AÑOS.

 

-resto de contratos asimilados a inquilinato del art. 4.2, a los que será de aplicación la normativa de los contratos previstos en la regla 2ª apartado 4 de la DT Tercera que tienen un plazo de extinción de DIEZ AÑOS.

 

-contratos asimilados a local de negocio, a los que será de aplicación la normativa de los contratos previstos en la regla 2ª apartado 4 de la DT Tercera a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pts. y que tienen un plazo de extinción de CINCO AÑOS.

 

Llegados a este punto, debe procederse a calificar el contrato de arrendamiento que nos ocupa en orden a determinar cuál es su plazo de extinción. Para ello, habrá que estar a lo dispuesto en el art. 4.2 del TRLAU de 1964 conforme al cual "los locales ocupados por la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades Benéficas, Asociaciones Piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el art. 32 de la Ley de Educación Fisica o Corporaciones de Derecho Público y, en general, que no persigan ánimo de lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato", precepto que resulta de aplicación por cuanto si bien los contratos litigiosos se celebraron con anterioridad a la entrada en vigor del TR de 1964, su normativa le resultaba aplicable a tenor de su Disposición Transitoria Primera de dicho TR. Por tanto, no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda ni de local de negocio propiamente dicho sino ASIMILADO al de inquilinato y por tanto, regulado ahora en la Disposición Transitoria Cuarta de la nueva Ley y no en la Tercera.

 

Por tanto, al no haber sido celebrado ni por la Iglesia Católica ni por Corporación de las que, en general, no persiguen ánimo de lucro, sino por el Estado, se asimilan a los contratos con plazo de extinción de DIEZ AÑOS desde la entrada en vigor de la nueva LAU, por lo que el término expiraba en fecha 31 de Diciembre de 2004, habiendo requerido el arrendador al arrendatario para el desalojo mostrando su voluntad de recuperación de la posesión.

 

CUARTO.- Así las cosas, debe estimarse la demanda interpuesta sin que sean atendibles los argumentos de la demandada por los que se opone a dicha pretensión. Así, la tesis de la parte demandada se centra en la denominada doctrina de los actos propios entendiendo que el Ayuntamiento, en algunas de las comunicaciones cursadas entre ambas partes sobre la cuestión antes de la interposición del presente pleito, venía reconociendo la aplicación de un plazo de extinción de 15 años al que debe someterse ahora sin que sea dable ir en contra de sus propias manifestaciones.

 

Pues bien, debe tenerse en cuenta al respecto que la doctrina de los actos propios se encuentra enclavada dentro del área de la buena fe en el ejercicio de un derecho, por lo que su soporte legal se debe encontrar en el artículo 7.1 del Código Civil. Y con arreglo a esta base legal, hay que decir que no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, todo en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. En conclusión, esta doctrina no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe. Y esta técnica supone que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7-1 del Código Civil.

 

En el presente caso, sin embargo, no puede considerarse que el comportamiento de la parte arrendadora deba valorarse en orden a entenderle vinculado en los términos pretendidos de contrario. En efecto, de la documental aportada por ambas partes se deduce que el Ayuntamiento, cuando menos desde el año 2001, viene manifestando su voluntad de recuperar la posesión del inmueble y en ningún momento ha prestado su consentimiento ni expresa ni tácitamente a que la relación locaticia se extendiera hasta el año 2009. Así, lo que consta es que el ente local viene comunicando a la Administración General su denegación a la prórroga del contrato o a la tácita reconducción manifestando la necesidad de ocupar el inmueble por sí. El problema radica en un dictamen jurídico que se acompaña a una comunicación que el Ayuntamiento dirigió a la parte arrendataria fechada el 25 de Junio de 2004 en el que la Letrado informante manifiesta, erróneamente, que el plazo de extinción es de 15 años, radicando dicho error en considerar el contrato que nos ocupa como incluido en la segunda de las tres categorías anteriormente mencionadas (es decir, como si se tratase de local ocupado por Iglesia o por Corporación que, en general, no persiga afán de lucro) y no en la primera que es la que corresponde. Y dicho error de derecho en ningún modo vincula ahora al Ayuntamiento ni enerva la legitimidad de la tutela judicial que solicita en estos autos por cuanto, se insiste, no es que el ente local consintiera o manifestara su voluntad de prorrogar el contrato hasta el año 2009, -todo lo contrario-, sino que existe un error en la calificación jurídica del mismo del que deriva, pues, que el Ayuntamiento no haya hecho uso antes de su facultad para solicitar la declaración de extinción del contrato por expiración de término y hubiera alegado ante la arrendataria otras razones, en concreto, la necesidad del inmueble para sí. Es de insistir, pues, en que el Ayuntamiento no ha efectuado manifestaciones ni realizado actos de voluntad contrarios a la pretensión que ahora ejercita, sino que se encontraba en un error de calificación jurídica debiendo advertirse que la calificación de un negocio jurídico, entendida como la inclusión del mismo en un tipo determinado y la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos, conforme a la máxima en derecho de todos conocida que establece que «los contratos son lo que son y no lo que las partes digan» por lo que habrá que estar a la verdadera naturaleza y régimen jurídico aplicable al contrato litigioso. Por tanto, ha de descartarse toda mala fe en la actuación del ente hoy demandante sin que el error de derecho en que se encontraba pueda ser aprovechado de contrario y sin que pueda, pues, enervar la tutela de sus derechos según le corresponde.

 

CUARTO.- En cuanto a las costas, de conformidad con el art. 394 de la LECn, al haberse estimado la demanda, cabe su imposición a la parte demandada.

 

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

 

 

FALLO

 

 

Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Josefa Gallardo Amat en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento de Murcia, contra la Administración General del Estado, representada y asistida por Abogado del Estado, debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento objeto de esta litis sobre la mitad de la primera planta y segunda planta del edificio sito en Calle Puerta Nueva número 16 de Murcia, por expiración de su término, habiendo lugar al desahucio de la parte demandada con apercibimiento de lanzamiento en caso de que no desaloje en el plazo legalmente establecido, con expresa condena en costas a la parte demandada.

 

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

 

Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.

 

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.