JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal nº 977/2005.
En Murcia, a veinte de Octubre de dos mil cinco.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal civil registrados con el nº 977/2005, seguidos a instancia de Doña Victoria N. C., representada por el Procurador Don Fernando García Morcillo y asistida por el la Letrada Doña Elena Jover Coy; contra Doña Francisca M. S., representada por el Procurador Don Miguel Ródenas Pérez y asistida por el Letrado Don Manuel J. Chacón Navarro; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 172
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Fernando García Morcillo en nombre y representación de Doña Victoria N. C.interpuso escrito promoviendo proceso monitorio contra Doña Francisca M. S. en reclamación de cantidad en concepto de devolución de arras o señal de contrato de arrendamiento.
Admitida a trámite la solicitud y requerido de pago el demandado con los apercibimientos legales, éste presentó escrito de oposición, por lo que las partes fueron citadas a la celebración de vista de juicio verbal.
SEGUNDO.- Al acto de la vista asistieron ambas partes así como los Procuradores y Letrados indicados en el encabezamiento.
Abierto el acto, la parte actora ratificó su escrito de demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba, mientras que la demandada se opuso a la misma solicitando su desestimación con expresa condena en costas a la demandante.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental e interrogatorio de parte; y la demandada, prueba documental e interrogatorio de parte; pruebas éstas que fueron declaradas pertinentes, practicándose en el acto de la vista, quedando los autos para dictar sentencia.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado en esencia las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción tendente a obtener la devolución de la cantidad entregada por la actora a la demandada en concepto de arras confirmatorias o señal de un contrato de arrendamiento de vivienda, el cual, al haberse resuelto por mutuo disenso, otorga derecho a aquélla a recuperar la cantidad entregada.
Frente a dicha pretensión se alza la parte demandada alegando que la citada cantidad no responde a arras confirmatorias sino que lo que se suscribió por las partes fue una "reserva" de la vivienda durante el plazo de un mes, transcurrido el cual, al no haberse formalizado el contrato por voluntad de la hoy actora, supone la pérdida de la cantidad entregada como precio de dicha reserva.
SEGUNDO.- No ha resultado controvertido entre las partes en la fase expositiva de este pleito que en el mes de Marzo de dos mil cinco, la demandada comunicó a la actora su intención de ceder en arrendamiento una vivienda de su propiedad, ante lo cual la actora le mostró su interés en alquilársela. Tras enseñarle el inmueble, las litigantes no suscriben un documento que contenga el contrato de arrendamiento de vivienda propiamente dicho sino que la actora hace entrega a la demandada de la cantidad de cuatrocientos euros firmando un recibo del siguiente tenor literal: "Francisca M. S., con DNI…, recibe de Victoria N. C.con DNI…, la cantidad de cuatrocientos euros, en concepto de reserva de vivienda, sita en Plaza San Nicolás de Murcia, prosiguiendo a la firma del contrato". También quedó reconocido en la vista oral que a la entrega de dicha cantidad, la propietaria de la vivienda no puso a disposición de la actora las llaves del inmueble sin que ésta, por tanto, hubiese ostentado su uso y disfrute. Así las cosas, y pese a estar previsto por las partes la suscripción y firma definitiva del contrato, éste no llega a celebrarse sin que consten los motivos pues ambas litigantes mantienen versiones totalmente contradictorias sin que se haya articulado prueba que dilucide dicha discrepancia.
Ante ello, la parte actora mantiene la tesis de que a la cantidad entregada no puede atribuírsele la condición de arras penitenciales o de desistimiento, es decir, aquéllas que se pierden o se devuelven dobladas en caso de resolución del contrato por cuanto, por su carácter excepcional, es necesario que concurra un pacto expreso válido de las partes acordando de forma clara y evidente, la constitución de arras penitenciales, de suerte que en caso de duda, la jurisprudencia viene manifestando que debe entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado debiendo devolverse lo así entregado en caso de resolución por mutuo disenso. Por su parte, la demandada sostiene que no hay arras propiamente dichas sino que estamos en presencia de un contrato atípico de "reserva" por el que la demandada se obligó a no contratar el arriendo con terceros y la actora, a cambio, a abonar el precio de dicha reserva habiendo cumplido la demandada la obligación que le atañía, de suerte que la actora, por cuya voluntad no se firmó el contrato, no ostenta derecho alguno a la recuperación del precio de la reserva.
TERCERO.- Planteadas así las posturas ha de comenzarse afirmando que, en efecto, es legítimo y acorde con el principio de autonomía de la voluntad el contrato al que alude la parte demandada y por el cual una parte, previamente a la suscripción de un contrato, en este caso de arrendamiento, abona una cantidad con objeto de "reservar" su preferencia o prioridad a la hora de celebrar dicho contrato definitivo comprometiéndose la contraparte, a cambio de dicho precio, a no celebrarlo con terceras personas durante el plazo de la reserva y en su caso, a celebrarlo con el pagador de dicha cantidad si así se manifiesta la voluntad de éste durante dicho periodo de tiempo.
Y este contrato, con muchas analogías en cuanto a sus consecuencias al pacto de arras penitenciales o de desistimiento, sin embargo responde a un concepto distinto por cuanto cualquier tipo de arras (confirmatorias; penales; o penitenciales o de desistimiento) ya suponen la celebración de un contrato definitivo del que las arras son confirmación o señal del precio (las confirmatorias), garantía de cumplimiento (las penales) o regulación de las consecuencias del arrepentimiento o desistimiento (las penitenciales), arras éstas últimas que, por tanto, permiten a una de las partes desistir de un contrato válidamente celebrado con la consecuencia correspondiente de perder lo entregado, si es el comprador el que desiste, o de devolverlo doblado, si es el vendedor. De ahí que la jurisprudencia establezca que por el carácter excepcional que supone poder desistir unilateralmente de un contrato ya celebrado, las arras penitenciales deben constar pactadas expresamente de suerte que se contemple por las partes, sin duda alguna de interpretación, dicha posibilidad de desistimiento y con ello, el destino de lo abonado en concepto de arras.
Por el contrario, el pacto anteriormente referido "de reserva" no presupone la existencia de un contrato definitivo ya celebrado sino que es previo y ostenta autonomía propia recayendo su objeto en una preferencia o prioridad sobre cualquier otra oferta que pudiera recibir el vendedor –en este caso, el arrendador- durante el período convenido y ello a cambio de un precio o contraprestación. Dicho pacto supone, pues, que si finalmente el contrato proyectado no se perfecciona entre las partes, la parte compradora (en este caso, arrendataria) no puede recuperar lo entregado pues responde a contraprestación a la preferencia otorgada de contrario y a la falta de ejercicio de la facultad de disposición a favor de terceros ofertantes. Ahora bien, debe entenderse en todo caso que la pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva pasa por la necesidad de que la no celebración del contrato proyectado durante el plazo de la reserva se deba a la voluntad del comprador (arrendatario en este caso) o a causas que sean imputables al mismo y no a la voluntad del vendedor (o arrendador) pues en caso contrario el pago de la reserva carecería de objeto y daría lugar a un claro enriquecimiento injusto a favor de éste último.
Se hace preciso, por tanto, dar respuesta a la controversia referida a qué fue lo que pactaron las partes en este caso y para ello se cuenta, exclusivamente, con el tenor del documento-recibo anteriormente mencionado y con las manifestaciones de ambas litigantes en sus interrogatorios.
Pues bien, cierto es que en el documento referido se habla de "reserva" pero no se contienen más especificaciones sobre sus consecuencias ni sobre el plazo de dicha reserva ni sobre el destino de la cantidad en caso de no llevarse a cabo la firma del contrato cuya suscripción se previó expresamente en el documento ("prosiguiéndose a la firma del contrato") o incluso qué pasaría en caso de firma del mismo, es decir, si se imputaría o no lo pagado a la primera mensualidad de renta. Por otro lado, y como se ha dicho, las manifestaciones de las partes son contradictorias en relación con las circunstancias concurrentes en el momento en que se efectuó el pago de los 400 euros, pues mientras la parte actora mantiene que ella hubiese estado totalmente dispuesta a entrar en posesión de la vivienda y a firmar un documento definitivo y que fue la demandada la que lo demoró alegando que era necesario hacer un arreglo de carpintería así como retirar enseres y objetos personales, la demandada sostiene que si no se firmó el contrato en ese momento fue por voluntad de la actora habiéndole manifestado ésta que antes de firmar el contrato precisaba solventar unos problemas económicos. De igual forma, ambas partes mantienen tesis contrapuestas sobre el devenir contractual con posterioridad a la firma del documento-recibo, afirmando la actora que requirió a la demandada para que desocupara el piso y le diera las llaves lo antes posible demorándolo ésta, mientras que la demandada afirma que fue ella la que requirió a la actora para hacer el contrato desligándose ésta del compromiso manifestándole que ya no estaba interesada porque había encontrado otra vivienda.
En definitiva, surgen dudas interpretativas de cuál era la voluntad de las partes al tiempo del pago de la cantidad litigiosa debiendo entenderse que pese a la utilización del término "reserva", dicha expresión no es del todo clara e inequívoca y además, al no ir acompañada de otras menciones (plazo de la supuesta reserva, razones por las que una y otra parte no firmaron el contrato en dicho momento, tiempo en el que se preveía la firma del contrato definitivo, consecuencias en caso de no celebrarse dicho contrato proyectado… etc.) convierte en dudoso su sentido gramatical o literal y determina la improcedencia de acoger, sin más, la calificación jurídica propuesta por la parte demandada. Y en este sentido, es de convenir con la parte actora en que la oscuridad de las cláusulas no puede favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad (art. 1286 del C.c.), en este caso, a la demandada, como redactora del documento que nos ocupa. Y, a mayor abundamiento, también han de tenerse en cuenta los actos posteriores de la demandada (art. 1283) habiendo reconocido ésta en el acto del juicio haber manifestado a la actora su intención de devolverle el dinero echándose después para atrás en dicho compromiso, pero sin que especificara motivo o causa justificada de su cambio de opinión. Finalmente, ha de valorarse que la actora pagó 400 euros y no tuvo a cambio el uso y disfrute de la vivienda, siendo criterio interpretativo el de la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289).
En definitiva, las reglas interpretativas anteriormente dichas conducirían a acoger la tesis de la parte actora sobre la condición de la entrega en concepto de arras (que según doctrina jurisprudencial no son exclusivas del contrato de venta y también pueden darse en otros contratos onerosos) y siguiendo el criterio citado conforme al cual, en caso de duda, deben considerarse confirmatorias, es decir, en prueba de la celebración de un contrato, en este caso, de arrendamiento, la parte actora, al haber quedado resuelto el contrato, tiene derecho a la recuperación de lo pagado por cuanto dicha cantidad respondía a precio del contrato y dado que dicho pago no ha ido acompañado de la correspondiente cesión del uso y disfrute del inmueble, debe ésta devolver lo percibido.
E incluso, aun considerándose presente en este caso un pacto autónomo y previo al contrato proyectado con el contenido y objeto apuntado por la parte demandada, debe entenderse que no consta probado a cuál de las partes le fue imputable la no celebración del contrato definitivo al que sí quedó obligada la parte demandada a tenor del documento ("prosiguiendo a la firma del contrato") pues ambas manifiestan haberse requerido mutuamente a tal fin sin que haya prueba que dilucide esta controversia, entendiéndose que para la retención de la cantidad sí debe constar que el contrato no se firmó por voluntad de la parte que pagó la reserva o por causas imputables a la misma y no por voluntad de la parte vendedora –en este caso arrendadora-, recayendo la carga de la prueba sobre ésta última para evitar, con ello, riesgos de enriquecimientos injustos, distribución probatoria ésta que encontraría, además, mayor explicación, en el caso que nos ocupa a la vista de los parcos y equívocos términos del único documento contractual con el que se cuenta, circunstancias éstas que, como se ha dicho, no pueden beneficiar a la parte que ha ocasionado la oscuridad o ambigüedad.
CUARTO.- En cuanto a intereses, se devengarán los del art. 1100 y 1108 del C.c. desde la interpelación judicial en el previo proceso monitorio.
QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al resultar desestimada la demanda las costas procesales han de imponerse a la parte actora.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador/a Don Fernando García Morcillo en nombre y representación de Doña Victoria N. C.contra Doña Francisca M. S., representada por el Procurador/a Don Miguel Ródenas Pérez, debo condenar y condeno a la demandada a restituir a la actora la cantidad de cuatrocientos euros (400 euros) más los intereses legales de dicha cantidad desde el 26 de Mayo de dos mil cinco hasta su completo pago, con imposición de costas a la parte demandada.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe preparar recurso de apelación en este Juzgado en el plazo de cinco días desde la notificación, que será resuelto por la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.