JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal de desahucio por expiración de término número 956/2005.
En Murcia, a veintiocho de Octubre de dos mil cinco.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal número 956/2005, sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de término; seguidos a instancia de Don Alberto S. B. y Doña Rosalía S. B., representados por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores y asistidos por el Letrado Don Angel Morenilla Moya; contra Viudes S.A., representada por el Procurador Don Leopoldo González Campillo y asistida por el Letrado Don Jesús Pérez Jiménez; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 175
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de Don Alberto y Doña Rosalía S. B. formuló demanda de juicio verbal contra Viudes S.A. ejercitando acción de resolución contrato de arrendamiento por expiración de término.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio del que se ha hecho mención, por extinción de plazo, y condene en consecuencia a la demandada a que, de inmediato, deje libre, vacuo y expedito dicho local con expresa imposición y condena al pago de las costas.
SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado de la misma a la parte demandada, señalándose día y hora para la celebración de la vista con citación de ambas partes. Al acto del juicio comparecieron ambas partes con sus representaciones y defensas. Abierto el acto, la actora se ratificó en su demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. Concedida la palabra a la parte demandada, ésta se opuso a la demanda solicitando su desestimación con condena en costas así como el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, se practicó la prueba documental y de interrogatorios que fue propuesta por las partes y admitida, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado esencialmente las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado bajo la vigencia de la antigua ley de arrendamientos urbanos (Texto Refundido de la LAU de 1964), por expiración de plazo.
Frente a dicha pretensión se alza la parte arrendataria alegando estar vigente el contrato bien porque se considere así en virtud de la voluntad contractual inicial de las partes, bien porque la tácita reconducción a la que está sometido el contrato lo es por periodos de un año y no de un mes como se pretende de contrario, bien porque se aprecie la existencia de una novación contractual.
SEGUNDO.- De la documental aportada a los autos, expresamente admitida por ambas partes, viene a quedar constancia de que en fecha 15 de Abril de 1973, Don Nicolás S. M. (causante de los hoy actores) y la entidad Viudes S.A. celebraron contrato de arrendamiento de local de negocio sito en C. de A. número 66 de Murcia por tiempo "de meses prorrogables" y precio 480.000 pts. Consta igualmente, la suscripción de unas cláusulas ("condiciones del contrato") al reverso, de las que cabe destacar las siguientes: "Primera.- El presente contrato de arrendamiento se regirá por las disposiciones de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, o por aquella otra Ley que sobre esta materia pueda entrar en vigor derogando la anterior salvo las excepciones consignadas en las cláusulas siguientes: SEGUNDA.- El alquiler convenido es el de 40.000 pts. mensuales pagaderas por adelantado…. Esta renta será revisada cada dos años y se adaptará a las variaciones del coste de la vida, teniendo en cuenta el índice ponderado que fija la Dirección General de Estadística, cuando así lo acuerde el Gobierno, mediante Decreto aprobado por el Consejo de Ministros. TERCERA.- El presente contrato empezará a regir a partir del día primero de Mayo del presente año. Tendrá un periodo de duración de un año, siendo prorrogable por meses a voluntad del arrendatario".
Poco tiempo después, en fecha ocho de Mayo de 1973, las partes vuelven a suscribir un documento por el que convienen de mutuo acuerdo elevar a UN MILLON VEINTE MIL pesetas anuales, pagaderas por meses adelantados, a partir de esta fecha, el alquiler del local manifestando las partes en dicho documento que el aumento de la renta se debe a las mejoras que el arrendador ha realizado en el local. Se reitera, de nuevo, que la renta será revisada cada dos años adaptándose a las variaciones del coste de la vida.
Así las cosas, el contrato de arrendamiento que nos ocupa se desarrolla sin vicisitudes hasta que en fecha 8 de Junio de 2005, la parte arrendadora dirige comunicación a la demandada advirtiéndole de la extinción del contrato y de su voluntad de no continuar con la tácita reconducción, requiriéndole el desalojo y entrega de llaves, momento éste a partir del cual la parte demandada hace uso de expedientes de consignación judicial para abonar la renta ante la negativa de recepción voluntaria de la parte arrendadora.
TERCERO.- Pues bien, la tesis de la parte actora estriba en considerar que este contrato, nacido bajo los auspicios del TRLAU de 1964, quedó sometido a la regulación contenida en la Disposición Transitoria Tercera de la actual LAU de 1994 relativa a arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de Mayo de 1985 que estuvieran vigentes al tiempo de entrada en vigor de la nueva legislación. Y conforme a dicha DT, dichos contratos quedarían sometidos a la antigua ley pero con las modificaciones contenidas en dicha DT, conforme a las cuales los arrendamientos de locales de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica y en los que se desarrollen actividades comerciales se extinguirán en veinte años, salvo los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados (lo que acontece en el local que nos ocupa), en cuyo caso la extinción se producirá en cinco años. Por lo tanto, el contrato quedó extinguido legalmente en fecha 31 de Diciembre de 1999 y al continuar la ocupación, por voluntad de ambas partes, quedó sometido a tácita reconducción mes a mes otorgando derecho a la parte arrendadora a denunciar su continuación.
Frente a ello, tres son los argumentos esgrimidos por la parte demandada para entender vigente el contrato: la inicial voluntad contractual de ambas partes; que la tácita reconducción se produce anualmente; y que ha operado en este caso una novación contractual.
En cuanto a la primera de dichas alegaciones, cierto es que las partes pactaron que el contrato quedaría regido por las disposiciones de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (entonces la de 1964) o por aquella otra ley que sobre esta materia pueda entrar en vigor derogando la anterior, salvo las excepciones contenidas en las cláusulas que a continuación se pactaron y entre las que se incluye que el contrato "tendrá una duración de un año, siendo prorrogable por meses a voluntad del arrendatario". Pero ello no supone, como se pretende, que quepa entender que el contrato inicialmente suscrito siga vigente prorrogándose mensualmente, por tiempo indefinido, por la sola voluntad del arrendatario según lo pactado. No habría obstáculo en considerar, como se pretende, que se trata de un supuesto de prórroga voluntaria o convencional –no forzosa o legal- y que, por tanto, se compute su transcurso como periodo de duración pactada y no ex lege, pero ello no supone que la duración de la relación locaticia pueda ser indefinida a voluntad del arrendatario. En este punto, debe recordarse que el contrato de arrendamiento de cosas en general, y el urbano en particular, es esencialmente temporal por naturaleza y definición. De ahí que cualquier pacto por el que se convenga una duración indefinida del arrendamiento debe estimarse contraria a la naturaleza temporal que le es consustancial tal y como lo define el artículo 1.543 y lo corrobora el 1.581 del Código Civil. Así, la doctrina del Tribunal Supremo al respecto es clara (a título de ejemplo, STS de 26 Feb. 1992) al manifestar que «El arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario -así la duración indefinida- son ineficaces [S 17 Nov. 1984], en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil (SS 16 Nov. 1957), 2-7-- 1964 y 24 Jun. 1969], lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal [S 20 Jul. 1984, debiendo advertirse que el art. 1.128 del CC se orienta a regular el cumplimiento en orden al tiempo de las prestaciones concertadas en el contrato, pero no a fijar la duración del mismo S 15 Oct. 1965].» Y la ineficacia de los pactos o cláusulas sobre duración indefinida, por su carácter de nulidad absoluta o radical atinente al objeto contractual, no es preciso que se solicite expresamente, pudiendo ser objeto de apreciación de oficio.
Por lo tanto, en el caso de autos, es ineficaz el pacto por el que se establecía una prórroga voluntaria indefinida a voluntad del arrendatario, por lo que ha de considerarse que la duración del presente contrato no podrá ir más allá que la de los contratos celebrados bajo la misma norma legal, es decir, los sometidos a prórroga forzosa, los cuales ven regulada su extinción en la DT Tercera de la nueva Ley de 1994. En definitiva, este contrato quedó extinguido en fecha 31 de Diciembre de 1999 entrando en juego, desde entonces, la institución de la tácita reconducción.
A partir de aquí, es conveniente recordar que la doctrina jurisprudencial (por todas la STS de 15-10-96), viene poniendo de manifiesto que la tácita reconducción no regula un supuesto de novación modificativa, sino de extinción pura y dura del contrato aunque la posesión del inquilino se mantenga sin fisuras y sin solución de continuidad. Surge un contrato nuevo, en el que la duración viene impuesta por un acto de interpretación vinculante de la voluntad presunta de las partes, determinada por la secuencia temporal de la renta del contrato extinguido. Por tanto, en este caso, abonándose la renta mensualmente, es dicha periodicidad la que opera en la duración del contrato tácitamente reconducido. A mayor abundamiento, aun cuando el contrato inicialmente se celebrara por un año, lo que se pactó, después del transcurso de ese primer año, fueron prórrogas mensuales. Es claro que la tesis de la demandada sobre la tácita reconducción por años no sólo no es procedente en derecho sino que resulta incoherente con su propia postura al solicitar la aplicación de la cláusula tercera del contrato inicial para después ignorar su operatividad en sede de tácita reconducción.
CUARTO.- Ahora bien, distinta suerte debe correr el tercero de los motivos de oposición de la parte demandada a la pretendida extinción del contrato por expiración de su término. Así, se argumentó en fase de contestación a la demanda que el contrato que nos ocupa ha sido objeto de sucesivas novaciones con aumento de renta y fijación de nuevo plazo de suerte que, aunque no exista documento escrito suscrito por las partes, deben dichas novaciones surtir toda su eficacia. En concreto, se afirma que además de actualizaciones constantes de la renta a lo largo del desarrollo de la relación locaticia, se pactaron en el año 2003 nuevas condiciones del arriendo elevándose la renta de 3000 a 6000 euros para dicho año conviniendo una duración de veinte años más en los que se abonarían 7500 euros mensuales.
Pues bien, en primer lugar debe tenerse en cuenta que no puede atribuirse eficacia de novación, ni siquiera de naturaleza meramente modificativa, a las actualizaciones de renta por IPC pues las mismas no obedecen sino a la aplicación de la cláusula estabilizadora prevista en el mismo contrato.
Ahora bien, sí consta probado y así se deduce de la documental aportada por la parte demandada consistente en los recibos girados por la parte arrendadora y abonados por la arrendataria, que habiendo alcanzado la renta –tras sucesivas actualizaciones cada dos años según lo pactado- la cantidad de 3.887,12 euros en el año 2003, a partir de Abril de ese año la renta abonada pasa a 6060 euros mensuales. Y a partir de Enero de 2004, pasa de 6060 a 7575 euros mensuales, cantidad ésta que se viene abonando desde entonces y que también fue objeto de actualización por la parte arrendadora en Marzo de 2005, ascendiendo durante este año 2005 a la cantidad de 7824,97 euros.
Por tanto, en el año 2003 sí opera una modificación de la renta que no tiende solamente a su actualización como se había pactado inicialmente, sino que supone una más que ostensible elevación de la misma pues casi se duplica, de 3887 euros a 6060 euros y otra posterior, al año siguiente, de 6060 euros a 7575 euros. Es decir, en menos de un año, la renta pasa a elevarse en un 95%.
Al respecto, deben traerse a colación las manifestaciones de uno de los co-demandantes en sede de interrogatorio cuando advirtió que estando extinguido el contrato desde el 31 de Diciembre de 1999 no se procedió a requerir el desalojo hasta el año 2005 por cuanto todavía vivía su padre –el inicial arrendador-, el cual se encontraba gravemente enfermo sin que sus hijos quisieran tomar esa decisión por sí solos. Y siguió manifestando que, al fallecimiento de su padre, acaecido en 2003, se intentó llegar a un acuerdo con la parte demandada para un nuevo contrato con fijación de una renta que respondiera a precios de mercado pero no fructificaron las negociaciones por cuanto la parte demandada no ofrecía una cantidad que se ajustara al mercado.
Pues bien, dichas manifestaciones quedan, cuando menos parcialmente desvirtuadas a tenor de la documental aportada pues sí consta que en Abril de 2003 se produjo la elevación de la renta en los términos anteriormente aludidos. Y aun cuando no exista documento escrito firmado por las partes, la renta así elevada ha venido siendo percibida por la parte arrendadora sin manifestación en contrario desde Abril de 2003 hasta Junio de 2005, de lo que se deduce, por tanto, que dicho aumento de renta necesariamente obedece a un acuerdo de voluntades de ambas partes (aunque no conste si dicho acuerdo se efectuó con el inicial arrendador o con sus hijos, hoy demandantes).
Se plantea, pues, si estamos en presencia de una novación meramente modificativa o bien de una novación extintiva. Al respecto, la doctrina jurisprudencial viene manteniendo una interpretación restrictiva de la novación con efectos extintivos por cuanto la misma no se presume debiendo por tanto acreditarse su existencia, bien declarándose expresamente por las partes o bien resultando con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considere novatorio de suerte que, en caso de duda, al aplicar los artículos 1.203 y 1.204 del CC, debe suponerse querido por las partes el efecto más débil, o sea, la modificación no extintiva.
En este caso, como se ha dicho, no se cuenta con declaración expresa de las partes sino con la circunstancia probada de una ostensible elevación de renta. Ahora bien, también es de tener en cuenta que aunque sea inexcusable la cumplida probanza del efecto extintivo, no es imprescindible la constancia documental pudiendo acudirse a presunciones muy razonables.
Así las cosas, en principio, una simple alteración de la renta no determinaría necesariamente la renovación del contrato. Ahora bien, como se ha venido advirtiendo, estamos en presencia de un contrato que, celebrado en el año 1973, extinguido en el año 2000 y novado, por efecto legal en virtud de la tácita reconducción mensual, es sometido a un aumento de renta del doble de la que venía abonándose. En este sentido, ha de considerarse que no resulta razonable entender que la parte demandada estuviera dispuesta a pagar el doble de la renta a cambio de nada, es decir, sin que ello supusiera, a su vez, un aumento en la fijación de plazo que le garantizara cierta continuidad en el uso del local pues lo contrario supondría que la parte demandada se obliga por sí misma a pagar el doble pero quedando sometida a la posibilidad de que la parte arrendadora, en cualquier mes, hiciera uso, a su voluntad, de la facultad de denunciar la tácita reconducción. Por lo tanto, valorando la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduce, la cual, en este caso, es esencial o primordial en los términos descritos, cabe presumir, muy razonablemente, que el aumento de renta supuso para las partes una novación contractual con efectos extintivos de la anterior de suerte que la duplicación de la renta también fue acompañada de una prolongación en el tiempo de la relación arrendaticia más allá de la tácita reconducción mensual disponible por cualquiera de las partes. No obstante, no puede considerarse probado que la voluntad de fijación de un nuevo plazo lo fuera por veinte años, como afirma la demandada. Como se ha dicho, ha de considerarse probado el efecto extintivo, pero no hay prueba de cuál fue el nuevo plazo convenido.
Ante dicha ausencia probatoria, ha de acudirse a la regulación del arrendamiento de local de negocio en la LAU de 1994, vigente al tiempo de la novación. Dicho texto legal no contiene norma alguna, en defecto de pacto, sobre duración mínima del arrendamiento de local de negocio (a diferencia de la vivienda). En efecto, el de local de negocio se rige por la voluntad de las partes, en su defecto, por el Titulo III y supletoriamente por el C.civil. Así las cosas, hay que acudir a las disposiciones del Código civil para establecer el plazo de duración del nuevo arriendo. Podría pensarse, a priori, que conforme al art. 1581 del C.c. según el cual "si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual; por meses, cuando es mensual; por días, cuando es diario", en este caso, al abonarse la renta mensualmente fue ese el plazo fijado pero dicha interpretación es totalmente incompatible con todo lo anteriormente dicho y sería absurdo su consideración por cuanto no añadiría nada nuevo a la ya existente tácita reconducción mensual. Así las cosas, ha de efectuarse una labor interpretativa sobre la base de los datos con los que se cuenta. En efecto, como se ha dicho, lo que sí consta probado es que en Abril de 2003 se comenzó a pagar 6060 euros y a partir de Enero de 2004, 7575 euros, habiéndose producido, por la parte arrendadora, la actualización por IPC en Marzo de 2005. Por tanto, es claro que las partes quisieron que el nuevo contrato se extendiera en una primera fase intermedia con una elevación de renta durante todo el año 2003 y que comenzara de nuevo con la renta definitiva a partir de Enero de 2004. Y es en Marzo de 2005 cuando se produce una actualización, interpretándose con ello que aun cuando el pago fuera mensual ello lo es a efectos de mero fraccionamiento de una renta anual, coligiéndose una voluntad de duración año tras año a partir de Enero de 2004 con actualización también anual (aunque en este caso se efectuara en el recibo de Marzo de 2005, lo cual no implica más que una demora en dos meses de la mencionada actualización).
Por todo ello, ha de entenderse que tras una primera fase intermedia durante el año 2003, el plazo fijado para el nuevo arriendo con la renta definitiva es el de un año a contar desde Enero de 2004, transcurrido el cual el contrato se vería sometido a tácita reconducción año tras año, de suerte que habiéndose denunciado por la parte arrendadora en Junio de 2005, el arrendatario dispone, todavía, del derecho a seguir ocupando el local hasta que finalice la reconducción anual iniciada el 1 de Enero de 2005, es decir, hasta el 31 de Diciembre de 2005 –incluido-, siendo, por tanto, de desestimar la demanda al encontrarse todavía vigente el contrato a la fecha de interposición de la demanda y del dictado de esta sentencia.
QUINTO.- En cuanto a las costas, de conformidad con el art. 394 de la LECn, al haberse desestimado la demanda, cabe su imposición a la parte actora.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de Don Alberto y Doña Rosalía S. B. contra Viudes S.A., representada por el Procurador Don Leopoldo González Campillo, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contenidas en la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.