JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal de desahucio número 945/2005.
En Murcia, a dieciséis de Noviembre de dos mil cinco.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal número 945/2005, sobre resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de rentas, seguidos a instancia de Doña Dolores C. O., representada por el Procurador Don Alvaro Conesa Fontes y asistida por el Letrado Don Antonio Luis Rubio Crespo; contra Doña Nadia El H., representada por la Procuradora Doña Encarnación Bermejo Garres y asistida por la Letrada Doña María Lago Gómez de Segura; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 188
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Alvaro Conesa Fontes en nombre y representación de Doña Dolores C. O. formuló demanda de juicio verbal contra Doña Nadia El H. ejercitando acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se decrete haber lugar al desahucio de la vivienda objeto de arrendamiento, declarando resuelto el contrato por falta de pago de la renta y apercibiendo a la demandada y demás ocupantes de lanzamiento de no entregar la posesión del inmueble en el plazo que se establezca; se condene a la demandada a abonar a mi representada el importe de las rentas, gastos de comunidad e IBI adeudados hasta la entrega de la posesión de la vivienda a mi mandante; con imposición de costas a la demandada.
SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado de la misma a la parte demandada, señalándose día y hora para la celebración de la vista con citación de ambas partes. Al acto del juicio comparecieron ambas partes, con sus representaciones y defensas. Abierto el acto, la actora se ratificó en su demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. Concedida la palabra a la demandada se opuso a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas.
Recibido el pleito a prueba, la actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte y testifical y la demandada, de interrogatorio de parte y testifical, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado esencialmente las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda la acción resolutoria prevista en el articulo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 por impago de rentas, y acumulada a ella, la de reclamación de dichas rentas adeudadas en razón del contrato de arrendamiento.
En la acción de resolución de la relación arrendaticia por falta de pago, la distribución de la carga probatoria se traduce en la necesidad de que el arrendador acredite la existencia del contrato de arrendamiento mientras que el arrendatario ha de acreditar la satisfacción de las rentas y cantidades asimiladas en el modo pactado contractualmente.
SEGUNDO.- Siendo incontrovertida la relación arrendaticia que une a las partes litigantes en los términos contenidos en el contrato suscrito por ambas y que se acompaña como documento número uno de la demanda, el litigio se centra en determinar si ha habido o no incumplimiento, por parte de la arrendataria, de las obligaciones que le atañían en cuanto al pago de la renta y cantidades asimiladas y en su caso, cuáles de los conceptos reclamados por la actora son o no exigibles a tenor de lo pactado.
Así, si bien la parte demandada se opone expresamente a la resolución del contrato y al desahucio, lo cierto es que se reconoce el impago de cantidades cuyo abono sí corresponde a la demandada y, en concreto, se reconoce la falta de pago de cantidad alguna desde el mes de Julio de 2005, razón ésta ya suficiente para estimar concurrente la causa de resolución prevista en el art. 27.2 a) de la LAU y por tanto, el desahucio de la demandada.
Resta, por tanto, por determinar, cuáles son las cantidades debidas y que deben ser objeto de condena en concepto de rentas y cantidades asimiladas. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que se reclaman en la demanda tanto las cantidades pendientes al tiempo de su interposición como las que se devenguen con posterioridad hasta la fecha de la entrega de la posesión, lo que resulta procedente al amparo del art. 220 de la LECn conforme al cual cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
Por tanto, cabe realizar al respecto las siguientes consideraciones:
1.- En cuanto a la cantidad de 119,96 euros que se reclama en la demanda en concepto de actualización de la renta de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2005, es de convenir con la parte demandada en que no se trata de una cantidad exigible. Así, el art. 18.1 y 3 de la LAU de 1994, a la que se somete el contrato locaticio litigioso, establece cuál es el sistema de actualización de la renta durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, sistema éste que resulta imperativo y, por tanto, inmodificable por pacto de las partes en perjuicio del inquilino (art. 6). Conforme a dicha norma, la renta actualizada será exigible al arrendatario sólo a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte, notificación ésta que la ley exige, además, que sea por escrito con expresión del porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado. En el presente caso, no consta la notificación escrita exigida por la ley sino hasta la remisión de burofax enviado en fecha 19 de Julio de 2005, por lo que no será exigible la actualización con carácter retroactivo y sólo se deberá desde la mensualidad siguiente a la comunicación escrita, esto es, la de Agosto de 2005 (incluida). Por tanto esta cantidad reclamada debe quedar fuera de la condena dineraria.
2.- En segundo lugar, en cuanto a las rentas de los meses de Mayo, Junio y Julio de 2005 (que como se ha dicho no es exigible su pago actualizado sino sólo en la cuantía inicial de 240 euros), alega la parte demandada su pago en los siguientes términos: las dos primeras mensualidades mediante remisión de giro postal y la última por expediente de consignación judicial. Pues bien, aun cuando obre documentalmente que, en efecto, la arrendataria remitió sendos giros postales a la arrendadora por la renta correspondiente a dichos dos meses, no puede atribuírsele eficacia de pago por cuanto consta que dicha cantidad no fue finalmente recepcionada por la destinataria habiéndose devuelto al remitente "por caducidad del giro" al no haber sido retirado. Ante dicha circunstancia, debió la parte arrendataria haber hecho uso del mecanismo de la consignación judicial, como así hizo para la renta del mes de Julio pues sólo dicho mecanismo produce el efecto del pago y de la cancelación de la obligación. Por tanto, resulta debida la cantidad de 480 euros en concepto de renta de Mayo y Junio a razón de 240 euros mensuales, no así la de Julio al haber sido consignada judicialmente con efectos de pago.
3.- Por otro lado, de conformidad con la estipulación primera del contrato, el arrendatario estaba obligado a abonar la cuota de comunidad de 30,05 euros. Al respecto, se afirma en la demanda que al tiempo de su interposición estaba pendiente la cantidad de 210,35 euros por cuotas de comunidad de los meses de Junio a Diciembre de 2004. No habiéndose acreditado su pago por la demandada, deberá incluirse dicha cantidad en la condena. Igualmente, se reclama en la demanda la cuota ordinaria de comunidad de las mensualidades de Mayo, Junio y Julio de 2005 si bien se alega que dicha cuota (inicialmente de 30,05 euros) fue elevada por Acuerdo de la Junta de Propietarios de 19 de Abril de 2005 alcanzando la cuantía de 31,94 euros (lo que así se acredita documentalmente), por lo que independientemente del momento en que se notificara a la parte arrendataria dicha elevación, la cantidad es debida conforme a lo pactado, ascendiendo a 95,72 euros en dichos tres meses. No obstante, dado que en el mes de Julio de 2005 se consignó judicialmente, para dicha mensualidad, la cantidad de 270,05 euros, de los que 240 euros son por renta y el resto por Comunidad, habrá que deducir 30,05 euros a la cantidad debida por el concepto que nos ocupa, arrojando un total de 65,67 euros.
4.- También se reclama en la demanda la cantidad de 42,06 euros mensuales a partir de Mayo de 2005 en concepto de derrama extraordinaria por instalación de ascensor en el edificio sometido a régimen de propiedad horizontal. Pues bien, de ningún modo cabe extender la obligación de la arrendataria referida al abono de la cuota de comunidad a la que se refiere la estipulación primera del contrato, al abono de cuotas o derramas extraordinarias pues dicho pacto vino circunscrito, exclusivamente, al abono de la cuota ordinaria. En efecto, una cosa es la contribución comunitaria al mantenimiento ordinario del inmueble y otra muy distinta es la realización de mejoras o instalación de nuevos servicios cuyo coste no corresponde abonar a la parte arrendataria pues queda fuera de los términos de la estipulación primera del contrato de arrendamiento que nos ocupa.
5.- Finalmente, se reclama el importe de IBI correspondiente al ejercicio de 2005, que conforme a la estipulación duodécima del contrato ha de abonarse a costa de la arrendataria. Acreditado en autos que su importe alcanza los 207,21 euros se trata de cantidad debida, independientemente de cuándo se hubiese efectuado la notificación de dicho importe.
Por tanto, si bien es cierto que no consta suficientemente probado que la parte arrendadora, antes de la remisión del burofax de 19 de Julio de 2005 (remitido un día antes de la interposición de esta demanda) hubiese comunicado a la arrendataria la elevación de la cuota ordinaria de Comunidad o el importe de IBI del ejercicio 2005, no puede convenirse con la parte demandada en que ha existido un comportamiento intencionado de la parte arrendadora para provocar el incumplimiento de contrario pues lo cierto es que, al tiempo de la interposición de la demanda, la parte arrendataria tenía impagadas las rentas de Mayo y Junio, las cuotas de comunidad de parte del año 2004 y parte del año 2005, cantidades todas éstas cuyo conocimiento en cuanto a su exigibilidad y cuantía responde a lo pactado directamente en el contrato. A mayor abundamiento, y como se ha dicho, no se ha abonado nada desde la interposición de la demanda pese a permanecer en el uso y disfrute de la vivienda.
Por otro lado, deberán incluirse en la condena las cantidades siguientes, devengadas desde la interposición de la demanda hasta el dictado de esta sentencia:
- Mensualidades de renta de Agosto a Noviembre de 2005, ya actualizadas, a razón de 247,44 euros.- 989,76 euros.
- Cuotas ordinarias de Comunidad de Agosto a Noviembre de 2005 a razón de 31,94 euros.-127,76 euros
- Gastos de electricidad acreditados documentalmente en el acto de la vista oral correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2005.- 53,78 euros.
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No cabe incluir, no obstante, el IBI correspondiente al ejercicio de 2004 por cuanto no fue reclamado en la demanda y no se trata de cantidad devengada con posterioridad a la interposición de la misma, sino un gasto anterior.
Finalmente, cabe incluir en la condena las cantidades que se devenguen en concepto de renta (a razón de 247,44 euros), cuotas ordinarias de Comunidad (a razón de 31,94 euros) y gastos por suministros de luz, agua...etc., con posterioridad al dictado de esta sentencia y hasta que se produzca el desalojo mediante entrega voluntaria de llaves o lanzamiento forzoso.
TERCERO.- Establece el articulo 1.100 del Código Civil que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación", añadiendo el articulo 1.108 del mismo texto que "si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio en el interés legal".
CUARTO.- En cuanto a las costas, de conformidad con el art. 394.1 de la LECn, al haberse estimado parcialmente la demanda, no cabe imposición a ninguna de las partes.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
FALLO
Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Don Alvaro Conesa Fontes en nombre y representación de Doña Dolores C. O. contra Doña Nadia El H., representada por la Procuradora Doña Encarnación Bermejo Garres, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento que es objeto de este proceso sobre la vivienda sita en Murcia Calle Sagasta .., 6º K, condenando a la demandada a desalojar el inmueble arrendado en los plazos legales, apercibiéndole de lanzamiento que tendrá lugar EL DIA 20 DE DICIEMBRE DE 2005 A LAS 09:30 HORAS, y condenándole igualmente a abonar a la parte demandante las siguientes cantidades: Novecientos sesenta y tres euros con veintitrés céntimos (963,23 euros) en concepto de rentas y cantidades asimiladas hasta la mensualidad de Julio de 2005 (incluida); Mil ciento setenta y un euros con treinta céntimos (1.171,30 euros) en concepto de rentas y cantidades asimiladas hasta la mensualidad de Noviembre de 2005 (incluida); más los intereses legales de dichas cantidades desde la interposición de la demanda hasta su completo pago; así como las cantidades que se devenguen en concepto de renta y cantidades asimiladas hasta que se produzca el desalojo bien mediante entrega voluntaria de llaves o bien por lanzamiento forzoso, más los intereses legales de dichas cantidades desde su devengo hasta su completo pago; sin imposición de costas.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.