JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 973/2004.
En Murcia, a veinticuatro de Noviembre de dos mil cinco.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 973/2004, seguidos a instancia de Doña Carmen M. G., representada por la Procuradora Doña Rosario Muñoz Trancho y asistida por el Letrado Don José Fuentes Sebastián; contra Don Francisco C. U., representado por el Procurador Don Diego García Mortensen y asistido por el Letrado Don Juan José Cuello Sánchez; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 194
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La Procuradora Doña Rosario Muñoz Trancho en nombre y representación de Doña Carmen M. G., formuló demanda de juicio ordinario contra Don Francisco C. U., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de resolución de contrato regulador de condominio.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare resuelto y sin efecto alguno lo pactado por las partes en el documento de extinción de condominio de fecha 7 de Julio de 2003, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración, así como al pago de las costas del juicio.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Diego García Mortensen, en nombre y representación del demandado, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas procesales a la parte actora.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte, testifical; y la parte demandada, documental, de interrogatorio de parte y testifical; declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción por la que se pretende la resolución del contrato que suscribieron las partes para regular las circunstancias del condominio que ambas ostentan sobre una finca, resolución ésta que se basa en la imposibilidad jurídica de cumplimiento de una de las condiciones a la que quedaron sometidos los acuerdos pactados cuál era la obtención de licencia municipal de segregación.
Frente a dicha pretensión se alza la parte demandada sosteniendo la validez de los acuerdos libremente adoptados por las partes y en virtud de los cuales las participaciones indivisas de los comuneros sobre la finca quedaron concretadas o fijadas sobre dos parcelas delimitadas en el terreno, atribuyéndose, en virtud de dichos acuerdos, el uso exclusivo y excluyente de cada parcela a cada uno de los litigantes así como el pleno dominio de las mismas. Igualmente, se alega en la contestación a la demanda la falta de legitimación pasiva del demandado al no ser el actual co-propietario del predio, ya que la titularidad dominical corresponde a una mercantil de la que si bien es socio el demandado, ostenta personalidad jurídica distinta e independiente.
SEGUNDO.- De las alegaciones de ambas partes en sus respectivos escritos expositivos, de la prueba documental aportada y de las manifestaciones de los litigantes en sede de interrogatorio ha venido a quedar constancia de que la actora, Doña Carmen M. G. y sus tres hermanos, Don Juan Antonio, Don Manuel y Doña Josefa eran propietarios por cuartas partes iguales proindivisas –con sus respectivos cónyuges- de una finca rústica sita en partido de Gea y Truyols, término municipal de Murcia, parte de la Hacienda denominada "L. M.", de una extensión superficial de 72 areas y 99 centiareas.
Estando el demandado interesado en adquirir la propiedad de dicha finca, inicia negociaciones con uno de los hermanos para proceder a la compra de la misma mostrando su conformidad en la disposición todos los co-propietarios a excepción de Doña Carmen, la cual no estaba interesada en enajenar su participación. No obstante ello, el demandado accede a comprar las participaciones indivisas de los otros tres comuneros, procediéndose a suscribir un contrato privado de compraventa (documento dos de la demanda) en virtud del cual Don Francisco C. U. compra a Don Manuel, Don Juan Antonio y Doña Josefa M. G. –y sus respectivos cónyuges- el 25% del pleno dominio correspondiente a Manuel, el 25% correspondiente a Josefa y el 20% correspondiente a Don Juan Antonio, accediendo, por tanto, al dominio del 70% de la finca. En ese mismo documento la hoy actora, Doña Carmen, compra a su hermano Juan Antonio un 5% de su participación sobre la finca, de suerte que, junto con su ya participación del 25%, la actora quedaría con un 30%.
En el mismo acto de suscripción de dicho documento, los nuevos co-propietarios, tras reconocerse cotitulares en las proporciones antedichas (70% y 30%), deciden regular las circunstancias de la nueva comunidad surgida entre ellos por lo que firman otro documento –de la misma fecha- en el que pactan (documento 3 de la demanda):
1.- "Reconocer el uso exclusivo y excluyente a cada una de las partes de las parcelas que se señalan como A y B en el plano anexo al presente, correspondiendo el uso de la parcela A al Sr. C. U. y el uso de la parcela B, de 2.189 m2, a la Sra. M. G. y a su esposo".
2.- "Solicitar licencia de segregación de la parcela B y una vez obtenida se extinguirá voluntariamente la copropiedad existente correspondiendo a Doña Carmen y a su esposo la parcela señalada como B, siendo la parcela A para Don Francisco con todos sus accesorios y en su caso edificios y demás construcciones que hubiere, teniendo entendido que Doña Carmen y su esposo renuncian a cualquier derecho que les pudiera corresponder sobre las edificaciones existentes en la parcela A".
En cumplimiento de lo acordado, Doña Carmen, junto con sus hermanos (que todavía no habían otorgado Escritura Pública de Venta), presenta instancia o solicitud ante el Ayuntamiento para obtener licencia de segregación de la parcela de 2.189 m2 anteriormente citada, habiendo sido denegada, por resolución de 20 de Octubre de 2003, en la que se pone de manifiesto que no se cumplen los requisitos establecidos en el art. 2.2.3 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana en vigor, conforme al cual se exige, en la clase de suelo de que se trata, una superficie mínima a segregar de 5.000 m2.
Por otro lado, tras haber abonado el demandado el precio pactado con los vendedores, éstos otorgan Escritura Pública de Compra-venta de fecha cinco de Febrero de dos mil cuatro en virtud de la cual transmiten, a título de venta, la participación del 25% de Don Juan Antonio y esposa, la participación del 25% de Don Manuel y esposa y la participación del 25% de Doña Josefa y esposa, a favor de la mercantil Oleorresinas Mar Menor S.L., de la que Don Francisco C. U. y su hermano Don Jesús son socios y administradores mancomunados. Al respecto, es de advertir que si bien inicialmente el contrato privado de compraventa lo suscribió el Sr. Conesa en su propio nombre, pactó con los vendedores en dicho contrato "la facultad de ceder en todo o en parte los efectos del presente convenio a favor de la persona que el mismo designe, ya fuere en documento privado o público, y la Escritura se otorgará bien a nombre propio o persona física o jurídica que designe".
Así las cosas, la pretensión contenida en la demanda va dirigida a obtener la resolución del contrato de regulación del condominio suscrito por las partes hoy litigantes en fecha 7 de Julio de 2003 fundamentando la procedencia de dicha resolución en la circunstancia de imposibilidad jurídica de segregación de la parcela B que correspondería a la actora, segregación ésta que según se afirma en la demanda se erigía en condición de los pactos suscritos en dicho documento.
TERCERO.- Planteados así los términos del debate, ha de comenzarse advirtiendo que queda fuera del presente litigio todo conocimiento y/o resolución de la cuestión referida a la transmisión del 5% de la participación que inicialmente correspondía al hermano de la actora, Don Juan Antonio Muñoz García. En efecto, manifestó la defensa de la parte actora, ya en sede de conclusiones, que uno de los pactos alcanzados por todos los hermanos y que después fue asumido por el demandado como causahabiente de aquéllos, fue el que la actora, además de la participación de la cuarta parte indivisa de la que ya disponía sobre la finca, accediera a un 5% más a cambio de renunciar a la edificación existente en la finca a favor del demandado, asumiendo éste a su costa el pago del precio de dicha cuota.
Pues bien, cierto es que en el contrato privado de venta que nos ocupa, Don Juan Antonio vende a su hermana Carmen el mencionado 5% y al demandado el 20% restante, si bien, a la hora de elevar a pública la venta realizada a favor del demandado, Don Juan Antonio ha transmitido por venta su participación íntegramente a favor del comprador (en este caso, O. del M. M. S.L. como persona jurídica designada por el Sr. U. C.), incurriendo, por tanto, en un supuesto de doble venta del 5% mencionado, ya vendido anteriormente a su hermana en documento privado.
Pero dicha cuestión, como se ha dicho, no puede ser objeto de conocimiento en este procedimiento pues nada se alegó al respecto en la demanda ni se ha ejercitado pretensión alguna referida a ese 5% de participación indivisa discutida, a lo que hay que añadir que toda acción que tenga por objeto esta cuestión también debería haberse dirigido contra Don Juan Antonio, como parte vendedora, tanto si lo que se pretende es hacer valer la venta suscrita en documento privado como si lo que se pretende es ejercitar acciones indemnizatorias derivadas del incumplimiento.
CUARTO.- Por otro lado, en cuanto a la falta de legitimación pasiva alegada por el demandado y basada en la circunstancia de que actualmente la co-titularidad de la finca corresponde a una mercantil, a cuyo favor se escrituró como ya se había previsto, debe tenerse en cuenta que la acción que se ejercita no es la de división de la cosa común sino la de resolución de un contrato. Se trata de una acción personal que ha de dirigirse, pues, contra los suscribientes del contrato que se pretende resolver.
Y por otro lado, no es argumento atendible el esgrimido por la actora, ya en sede de conclusiones, en virtud del cual se pretende se deje sin efecto lo pactado con el demandado respecto de la comunidad de bienes por la sola circunstancia de haber transmitido éste la titularidad a una mercantil distinta y no ser ya, comunero. Y ello por cuanto todo pacto o contrato obliga a los suscribientes entre sí pero también respecto de sus causahabientes. Es decir, si la mercantil ha accedido a la comunidad en sustitución del hoy demandado, también podrá hacer valer frente al otro comunero los derechos que a su causante correspondieran.
QUINTO.- Planteados así los términos del debate, procede entrar a analizar la naturaleza, circunstancias y calificación jurídica del contrato que la actora pretende resolver, siendo de vital importancia advertir la existencia de dos pactos diferenciados concertados por las partes en dicho documento. En efecto, la suscripción de este documento tuvo como objeto la regulación de la nueva situación de condominio creada tras la disposición que, de sus participaciones, efectuaron los hermanos a favor del demandado. Así, con dicha venta, quedó formada una nueva comunidad sobre la finca entre los hoy litigantes, en la que la actora ostentaba un 30% y el demandado un 70% (al margen de toda consideración, como se ha dicho, a lo relativo al 5% discutido). Ante esta nueva situación comunitaria, que en nuestro ordenamiento jurídico implica una comunidad romana con asignación de cuotas indivisas sobre la totalidad de la finca común, las partes quisieron delimitar sobre el terreno las dos parcelas sobre las que iban a materializarse sus participaciones indivisas estando de acuerdo en que la actora se atribuyese una parcela de 2.189 m2 (que denominaron parcela B) y el demandado el resto, incluidas las edificaciones existentes en la finca.
Estando de acuerdo en este punto, las partes plasman su voluntad en el documento que nos ocupa pero en el mismo se advierte claramente la existencia de dos pactos diferenciados:
-El primero de ellos sobre regulación de la situación de condominio.
-El segundo de ellos sobre extinción del condominio.
En efecto, en el primero de ellos las partes conciertan lo relativo al uso y disfrute de la finca común, atribuyéndose el mismo, de forma exclusiva y excluyente, a la actora, respecto de la parcela B, y al demandado, respecto de la parcela A. Y este primer pacto no viene referido a la división propiamente dicha de la comunidad, sino que al recaer sobre la facultad de uso y disfrute es claro que despliega su eficacia en tanto en cuanto persista la situación de comunidad, es decir, mientras no se proceda a la extinción de la comunidad que conlleva la adjudicación del dominio, en exclusiva, a cada una de las partes, de las parcelas que le correspondan en la división. Así, la persistencia de una situación de comunidad de bienes romana o por cuotas sobre una finca única es perfectamente compatible con la existencia de pactos de los comuneros por los que decidan atribuirse la facultad de uso de forma exclusiva sobre una parte suficientemente determinada o identificada de la finca. Y este es el caso, habiendo entrado el demandado "en posesión" de la parcela A y la actora "en posesión" de la parcela B, debiendo recordarse, en todo caso, que atribución de uso exclusivo no equivale a atribución de pleno dominio pues esto último precisa que se proceda a la división de la cosa común según lo previsto en los arts. 400 y siguientes del C.c. Y de igual forma, los pactos sobre atribución de uso exclusivo en una comunidad no tienen porqué ser coincidentes con lo que resulte de la adjudicación de partes en el momento en que se proceda a la división de la cosa común. Se trata de situaciones jurídicas diferentes y así, es posible que las partes puedan pactar, por ejemplo, la atribución del uso exclusivo de todo el bien común a uno solo de los comuneros mientras persista la indivisión y ello no supone que, a la hora de dividir, el comunero no usuario no vaya a recuperar el uso de la parcela que finalmente se le adjudique en la división.
Ahora bien, dado que también era voluntad de las partes que la delimitación de dichas parcelas sobre el terreno, cuyo uso exclusivo se habían atribuido, se convirtiera en definitiva, las partes pactan, en segundo término y seguidamente, la extinción del condominio y para ello acuerdan solicitar la licencia de segregación de la parcela B y una vez obtenida, la extinción voluntaria de la copropiedad existente, correspondiendo a los comuneros el pleno dominio de las parcelas delimitadas como A y B con renuncia de la actora y su esposo a las edificaciones de la parcela A. Este pacto, por tanto, ya no regula la situación de comunidad mientras ésta perviva, sino que va encaminado a establecer las bases de la división.
Y si bien coincide la delimitación o definición sobre el terreno de las parcelas tanto en lo que se refiere a las atribuciones de uso como en lo que se refiere a la división, ha de insistirse en que son dos situaciones jurídicas diferentes. Es por ello por lo que no cabe interpretar, como pretende la actora, que la imposibilidad de obtener licencia de segregación determine la ineficacia del primero de los pactos aludidos. Dicho pacto es regulador de la situación jurídica existente entre las partes mientras persista la comunidad de suerte que mientras no se divida la cosa común (actio comunni dividundo), los comuneros deberán respetar las facultades de uso exclusivo y excluyente a las que se comprometieron. Y debe tenerse en cuenta que la actora no ha ejercitado en esta demanda la acción de división de la cosa común, sino que se ha limitado a solicitar la declaración judicial de resolución del contrato por imposibilidad de obtener licencia de segregación, obtención ésta a la que no consta probado que las partes condicionaran los usos exclusivos que se atribuyeron mientras persistiera la comunidad. Ha de insistirse, por tanto, en que una cosa es lo que se pacte por las partes sobre el uso durante la persistencia de la comunidad y otra distinta es lo que se haya pactado en orden a la división de la cosa común, sin que tenga porqué coincidir la delimitación de parcelas en una y otra situación. En definitiva, no puede darse carta de naturaleza a la pretensión de la parte por la que pretende apartarse, unilateralmente, del compromiso asumido en el primero de los pactos al que llegaron las partes en materia de uso y disfrute mientras persista la comunidad.
Ahora bien, el segundo de los pactos de las partes sí iba dirigido a regular la división de la cosa común y dicho pacto consistía en separar la finca en dos parcelas, las mismas ya delimitadas respecto al uso. Para ello, como se ha dicho, se pactó que se solicitara la licencia municipal de segregación de la parcela B, la cual ha sido denegada por las razones anteriormente dichas. La situación que se produce con la denegación de la licencia de segregación no es otra que una indivisibilidad urbanística de la finca que, como tal, también cabría calificar de indivisibilidad civil, lo que conlleva la exclusión de la división y la necesidad, para poder poner fin a la situación de comunidad, de que concurra pacto entre los comuneros para adjudicar el todo a uno de ellos con indemnización al otro pues en su defecto, procede la venta en pública subasta con licitadores extraños y reparto de su precio entre los comuneros. Y esta es la situación que se produce en el caso que nos ocupa.
Se plantea, pues, si dicha situación ampara a la actora en la pretensión resolutoria de los pactos suscritos por las partes en el documento que nos ocupa. Como se ha dicho, en nada afecta la indivisibilidad jurídica actual de la finca a los acuerdos de uso mientras persista la comunidad. Y en cuanto al segundo de los pactos, cierto es que la división de la finca, de efectuarse en el momento actual, no sería posible por impedimento legal, por lo que si no es posible la segregación –necesaria para crear dos fincas jurídicamente independientes, escriturables e inscribibles como tales- quedaría sin eficacia lo pactado por las partes al respecto pues habría que proceder según lo indicado (art. 404 del C.c.) sin perjuicio de lo que resultare procedente en derecho respecto a las mejoras que ha efectuado el comunero en la edificación existente en la finca. Por lo tanto, no es que se pactara la obtención de la licencia de segregación como condición de los pactos suscritos sino que dicha licencia se erige en presupuesto para proceder a la división en parcelas y ya no sólo en la forma que pactaron las partes sino en cualesquiera otras pues habida cuenta las proporciones que ostentan las partes, siempre resultará una parcela inferior a los 5000 m2 necesarios para segregar según la normativa urbanística vigente. Ahora bien, no puede desconocerse que la situación de imposibilidad de división que nos ocupa es, como se ha dicho, urbanística, es decir, no es que la división convierta a la finca en inservible al uso para que se hallaba destinada ni que se desmerezca su valor, sino que la normativa urbanística vigente lo impide a la vista de la calificación del suelo donde se ubica la finca. Y en este punto, debe recordarse que la normativa y planeamiento urbanísticos municipales se caracterizan por su falta de fijeza pues se encuentran sometidos a constantes cambios debido a la variación de necesidades de los Municipios y dependen asimismo de actuaciones urbanísticas. Y dicha circunstancia es importante por cuanto lo que la actora pretende con su demanda es que se deje sin efecto lo que fue libre y válidamente pactado por las partes, en uso de su autonomía de la voluntad, en cuanto a la forma de llevar a cabo la división pero, sin embargo, no ejercita en esta demanda la acción de división en sí. No puede presumirse, por tanto, si es voluntad de la actora la de proceder, ya, a solicitar la extinción de la comunidad a lo que todo comunero tiene derecho (art. 400). Así, la imposibilidad de dividir la finca según lo pactado es actual pero no puede presumirse definitiva por las razones antedichas. Y la obtención por la actora, en este pleito, de un pronunciamiento judicial, con eficacia de cosa juzgada, que deje sin efecto el pacto sobre la forma de llevar a cabo la división, colocaría al demandado en una situación de desventaja que no cabe amparar, pues éste quedaría a expensas de que la actora no ejercitara la acción de división de cosa común y lo hiciera cuando la imposibilidad urbanística de segregación desaparezca por cambio de normativa o por modificaciones urbanísticas o de calificación del terreno, sin que el demandado tuviera, ya, posibilidad, de hacer valer el pacto suscrito por las partes al haber quedado resuelto judicialmente. Y es que el pacto en cuanto a la forma de llevar a cabo la división es válido en sí y sólo sería ineficaz mientras subsista la imposibilidad y siempre que la acción de división de la cosa común la ejerciten uno u otro comunero mientras persista dicha imposibilidad.
En definitiva, es parecer de esta Juzgadora que la actora, ante la denegación de licencia de segregación, se ha precipitado en la formulación de la demanda en los términos en los que la ha planteado pues si es su voluntad la de dividir ya la cosa común debió haber planteado la acción de división solicitando la aplicación del art. 400 de la Lecn. por imposibilidad de aplicar lo pactado por las partes, pues la pretensión de declaración de ineficacia de lo pactado por imposibilidad de proceder a la segregación debió ir acompañada con el ejercicio simultáneo de la actio communi dividundo habida cuenta que la imposibilidad de división no es definitiva sino contingente, es decir, susceptible de cambio.
Es por ello que no cabe acceder a las pretensiones resolutorias de la parte actora sin perjuicio de que quede abierto el ejercicio, por su parte, de la actio communi dividundo, y es en el momento de dicho ejercicio cuando la comunera podrá alegar y demostrar la imposibilidad jurídica de división material a fin de que se proceda conforme al art. 404 del C.c.
SEXTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Rosario Muñoz Trancho en nombre y representación de Doña Carmen M. G., contra Don Francisco C. U., representado por el Procurador Don Diego García Mortensen, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.