JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 217/2005.
En Murcia, a treinta de Diciembre de dos mil cinco.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 217/2005, seguidos a instancia de Doña María José G. B. y Doña Ginesa B. A., representadas por la Procuradora Doña María Soledad Carceles Alemán y asistidos por la Letrada Doña Ana Cristina Carrillo Fernández contra Doña Olga C. F. y Doña Mercedes C. F., representadas por la Procuradora Doña Alejandra Ania Martínez y asistidas por la Letrada Doña Victoria Blanco de la Parra; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 216
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La Procuradora Doña Maria Soledad Carceles Alemán en nombre y representación de Doña María José G. B. y Doña Ginesa B. A. formuló demanda de juicio ordinario contra Doña Olga y Doña Mercedes C. F., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare la resolución y extinción del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Febrero de 1958 firmado entre la mercantil Jesús Bernal Gallego e Hijos S.L. actualmente disuelta, y Doña Olga C. F. así como el derecho de la parte actora a recuperar la posesión inmediata de la vivienda objeto de autos; y en consecuencia se condene a estar y pasar por tales declaraciones y en consecuencia se condene a las demandadas a hacer entrega a mis mandantes de la posesion de la vivienda objeto de autos mediante la entrega de llaves de la misma en el plazo que determine S.Sª con las advertencias legales en caso de incumplimiento; a pagar a mis representadas la suma de setecientos cincuenta y cinco euros con sesenta y seis céntimos equivalente a los recibos de alquiler correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005 así como las que se devenguen hasta el momento del efectivo lanzamiento de las demandada más los intereses moratorios correspondientes; se condene a las demandadas al pago de las costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por la Procuradora Doña Alejandra Ania Martínez, en nombre y representación de las demandadas, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas procesales a la parte actora.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte; y la parte demandada, documental, de interrogatorio de parte y testifical, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda concertado al amparo de la legislación arrendaticia de 1964, por haber procedido la parte arrendataria a la cesión inconsentida del arriendo sin cumplir los requisitos legalmente establecidos al efecto dirigiendo dicha pretensión, como establece la normativa aplicable, frente a la arrendataria inicial y frente a la cesionaria.
Frente a dicha pretensión se alza la parte demandada alegando que no ha operado cesión del arriendo por cuanto la vivienda se arrendó para el uso y disfrute no sólo de la arrendataria firmante o suscribiente del contrato sino también de su familia; así como prescripción de la acción, por transcurso sobrado del plazo de 15 años previsto con carácter general para la acciones personales de conformidad con el art. 1964 del C.c.
SEGUNDO.- No se ha discutido por las partes y así reza la documental obrante en autos que siendo la entidad mercantil Jesús Bernal Gallego e Hijos S.L. titular dominical de una vivienda sita en Murcia, Ronda X. Bloque I Escalera 1ª 1ºD, procedió a celebrar contrato de arrendamiento en fecha 1 de Febrero de 1958 con Doña Olga C. F. pactándose una renta de 5.034 pts. con 24% anuales pagaderas por meses. Igualmente, no ha resulta controvertido y así lo admite expresamente la parte demandada que la titular del arrendamiento, Doña Olga C. F., abandonó dicha vivienda marchando a Madrid donde fijó su residencia regresando a Murcia tan sólo de forma esporádica, en fiestas y vacaciones, permaneciendo en el uso del inmueble su madre y su hermana Doña Mercedes, sin que Doña Olga efectuara notificación a la propiedad de su cambio de residencia ni de la permanencia de su madre y hermana en la vivienda arrendada, la cual se encuentra actualmente ocupada por su hermana Doña Mercedes, habiendo fallecido hace unos años la madre.
Recientemente, como consecuencia de la disolución de la entidad mercantil propietaria de la vivienda, la titularidad dominical de la misma le es adjudicada, en virtud de Escritura Pública de 1 de Diciembre de 2003, a las hoy co-demandantes, correspondiendo a Doña María José G. la nuda propiedad y reservándose Doña Ginesa B. A., antigua partícipe de la sociedad disuelta, el usufructo de la misma.
En dicha situación, las actoras remiten comunicación a Doña Olga C. F. –fechada el 15 de Enero de 2004- por la que se le notifica el cambio de propiedad así como la actualización de la renta conforme a la nueva legislación. Tres meses después de dicha comunicación, se persona Doña Mercedes C. F. oponiéndose verbalmente a la actualización acompañando al efecto la documentación acreditativa de que sus ingresos (los propios, no los de su hermana Olga) no superaban el límite legalmente establecido para la actualización pretendida.
Así las cosas, la parte actora remite requerimiento de desalojo a Doña Mercedes alegando haber mediado cesión inconsentida del arrendamiento, requerimiento éste que al no ser atendido, ha dado lugar a la interposición de la presente demanda.
TERCERO.- Sentado el anterior relato fáctico, debe partirse de la base de que la regulación contenida en el TRLAU de 1964 en materia de cesión de vivienda comienza (art. 23) con la prohibición general de la cesión a titulo oneroso y la exigencia, para la eficacia de la cesión gratuita frente al arrendador, del consentimiento expreso de éste. Ante la falta de dicho consentimiento, el arrendador ostenta el derecho a promover la resolución del contrato (art. 25 y 114.5ª) debiendo dirigir su pretensión contra cedente y cesionario, quedando sometida dicha acción a un plazo de caducidad de dos meses desde la fecha de la notificación de la cesión, transcurrido el cual sin haber ejercitado acción, la cesión vendría inatacable. No obstante, el art. 24 venía a consagrar la facultad de cesión de la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador, a favor de parientes, exigiendo dicho precepto, como requisitos de la eficacia de dicha cesión o subrogación, que se tratara de los parientes enumerados en dicho artículo, que mediaran los tiempos de convivencia también especificados y que se notificara fehacientemente al arrendador en el plazo de dos meses, de suerte que, no concurriendo dichos requisitos, también el arrendador podía accionar la resolución del contrato por dicha causa (art. 114.5ª). Actualmente, la LAU de 1994 ha derogado dicha facultad de cesión entre parientes, lo que no obsta, sin embargo, la eficacia de las cesiones operadas antes de su entrada en vigor.
Pues bien, en el presente caso, ha de entenderse que pese a la interpretación efectuada por la parte demandada sobre la base de que el contrato de arrendamiento se concertó para la "unidad familiar", es decir, para servir de vivienda a la inquilina firmante y a su familia advirtiéndolo así el contrato, lo cierto es que sí existe en el presente caso un verdadero caso de cesión a favor de parientes sin que se hubiera dado cumplimiento, como se ha reconocido, al requisito de la notificación fehaciente que exigía el art. 24 y sin que tampoco conste el consentimiento expreso de la parte arrendadora.
En efecto, debe entenderse que la cesión supone una sustitución en la relación contractual de la persona del arrendatario por otra, la cual se produce desde el momento en que la vivienda pasa a ser ocupada exclusivamente por tercera o terceras personas distintas al arrendatario y éste abandona la vivienda trasladando su residencia a otro lugar, lo que así acaece en el caso que nos ocupa en el que Doña Olga marcha a Madrid a vivir regresando a Murcia sólo esporádicamente en fiestas o vacaciones. No obsta a la realidad de la cesión el hecho de que la co-demandada, hermana de la primitiva arrendataria, ya viniera ocupando la vivienda desde el inicio de la relación contractual pues tal ocupación venía determinada por la convivencia con la titular del arrendamiento, firmante del contrato y sujeto pasivo de la relación contractual, hasta el momento en que ésta trasladó su residencia a otra ciudad. En definitiva, ha de entenderse que la co-demandada Doña Mercedes (y antes de fallecer, su madre) aun cuando convivieran en el inmueble con la arrendataria desde el inicio de la efectividad del contrato, ostentaban un simple goce compartido en virtud de la relación parental con la arrendataria pero sin que ello supusiera que ostentaran u ostenten la condición de co-titulares del arrendamiento de forma mancomunada, titularidad ésta que sólo corresponde a la contratante, de suerte que cuando ésta abandona la vivienda fijando su residencia en otra ciudad y quedando su madre y hermana en la vivienda, se está en un caso de cesión del arriendo habiéndose pronunciado la doctrina jurisprudencial en el sentido de que el cese en el uso o disfrute del inmueble arrendado por el arrendatario, que queda a la disposición exclusiva de algún componente de la unidad familiar, aun cuando fuere inicialmente destinatario de los derechos del contrato, con la consecuente separación de aquél de la relación arrendaticia, produce un evidente cambio subjetivo en dicha relación que comporta el supuesto previsto en la causa resolutoria 5ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
A mayor abundamiento, no puede desconocerse el comportamiento de Doña Mercedes que, ante el anuncio de una actualización de renta, significa sus propios ingresos y no los de su hermana, para oponerse a dicha actualización, denotando con ello su conciencia del cambio subjetivo de la relación contractual y la asunción, en sustitución de su hermana, de la condición de arrendataria.
CUARTO.- Ahora bien, la existencia de dicha cesión y el incumplimiento, por parte de Doña Olga, del requisito de notificación fehaciente legalmente exigido no supone la automática estimación de la acción resolutoria. En efecto, la acción que nos ocupa está sometida a un plazo de ejercicio y además, puede ser contradicha mediante la prueba del consentimiento del arrendador, advirtiendo incluso un sector de la doctrina y de la jurisprudencia –aunque no resulta pacífico- que dicho consentimiento puede ser prestado de una forma tácita aunque no sea lícito deducir la existencia del consentimiento de la mera pasividad del arrendador en el ejercicio de las acciones que puedan incumbirle en tanto no transcurra el tiempo de prescripción de las mismas pero sí cuando concurre una declaración de voluntad terminante, clara e inequívoca, que no puede deducirse de actos de dudosa significación.
Por lo que respecta al plazo de ejercicio de la acción resolutoria, ha de tenerse en cuenta, como ya se ha dicho, que el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, establecía un plazo de caducidad de dos meses desde la notificación fehaciente al arrendador, transcurrido el cual la cesión devenía inatacable (artículo 25.1 y 26.1 de la citada Ley), plazo de caducidad que era, precisamente, de aplicación a la subrogación del artículo 24. Sólo en el caso de no existir notificación fehaciente al arrendador, lo que es el caso, resulta de aplicación el plazo de prescripción general establecido para las acciones personales de 15 años (artículo 1964 del Código civil). Por lo que respecta al "dies a quo" en el que legalmente debe comenzar el cómputo de ese plazo, no es aquél en que la cesión se produjo sino aquel en que el arrendador conoció o pudo conocer el hecho constitutivo que nos ocupa, esto es, la transmisión del uso de la vivienda y el abandono de la misma por parte del arrendatario (SS de 31 de Octubre y 11 de noviembre de 1.968, 1 de abril de 1.971, 15 de febrero de 1.975) por lo que no cabe iniciar el cómputo mientras el hecho ilícito permanece oculto o clandestino y hasta tanto no sea exteriorizado (S. de 7 de marzo de 1.962) o conste de una forma notoria (S de 29 de mayo de 1.965) que es cuando en un sentido lógico y jurídico la acción puede ejercitarse, pues el "poder conocer" a que se refiere la jurisprudencia ha de entenderse en un sentido de posibilidad normal resultante de esa exteriorización o de la notoriedad pero no identificable con la posibilidad de conocer a través de la investigación específica del arrendador, porque en otro caso se obligaría absurdamente a éste, para que no prescribiera una hipotética acción resolutoria, a una investigación o búsqueda constantes, desde el día inicial del otorgamiento del contrato locativo, debiéndose además interpretar el instituto de la prescripción con carácter restrictivo según reiterada y pacífica Jurisprudencia incumbiendo su prueba a quien la alega.
Por otro lado, debe advertirse que, obviamente, dicho dies a quo no coincide con el momento en que las hoy actoras, nuevas propietarias del inmueble, conocen o han podido conocer la cesión, sino desde el momento en que la inicial arrendadora conoció o pudo conocer dicha circunstancia y por tanto, pudo ser ejercitada la acción. Ello supone que si el plazo de prescripción ya transcurrió mientras la propiedad la mantenía la entidad Jesús Bernal Gallego e Hijos S.L., la extinción de la acción por dicha causa debe ser acogida por más que las actuales dueñas no tengan conocimiento de la situación por cuanto éstas, como sucesivas propietarias, sustituyen al arrendador primitivo en sus derechos y obligaciones y vienen determinadas, pues, a respetar la situación creada por la anterior titular del arrendamiento.
Pues bien, viene manteniendo la parte demandada que la marcha de Doña Olga de la vivienda en la que residía en Murcia y la fijación de su residencia en Madrid se produjo en el año 1964 resultando un hecho notorio habida cuenta el carácter público de la misma por su profesión de locutora y actriz de teatro, ganadora del premio Ondas de 1960 y de reconocido prestigio en la Región. Al respecto, si bien no hay prueba exacta de la fecha alegada lo cierto es que a la vista de lo antiguo de los recortes de prensa acompañados a la contestación es más que probable que así fuera. En todo caso, Doña Olga está empadronada en Madrid desde el año 1981 e igualmente consta que prácticamente desde el principio de la relación contractual la madre y la hermana de Doña Olga ya vivían en el inmueble, estando empadronadas en el mismo desde el año 1965.
Se plantea ahora: ¿conoció de dichas circunstancias la parte arrendadora? Pues bien, sin necesidad de considerar que la trascendencia pública de la profesión de Doña Olga suponga atribuir a su marcha de esta ciudad el carácter de notoriedad propiamente dicha, lo evidente es que no fue oculta y clandestina, ni mucho menos, sino exteriorizada y manifestada en medios de comunicación, a lo que hay que añadir, además, que los vecinos del inmueble lo han sabido y lo saben durante todo este dilatado periodo de tiempo habiendo depuesto en la vista oral la actual Presidenta de uno de los Bloques, advirtiendo que desde que tenía seis o siete años, hace más de treinta, le consta que Olga se marchó de la vivienda quedando en ella su madre y su hermana Mercedes, lo que a su vez era conocido por todos los demás vecinos. Igualmente manifestó la testigo que si bien los miembros de la familia que integraba la mercantil Jesús Bernal e Hijos S.L. no solían pasarse por estos edificios, en los que además del contrato de inquilinato que nos ocupa tenían concertados otros muchos, no le cabe duda de que sus integrantes tenían pleno conocimiento de que Olga ya no vivía en el inmueble en el que sí lo hacían su madre y su hermana y de hecho, aquéllos tenían encomendada al portero del edificio, que viene ejerciendo dicha función durante casi 50 años, el cobro personal de las rentas personándose en cada vivienda conociendo el mismo sin duda alguna, en todos estos años, las circunstancias de la cesión que nos ocupa e incluso la propia testigo, con función directiva en la Junta de Propietarios desde hace quince años, viene comunicándose con Mercedes para temas de la Comunidad, por expreso encargo de la entidad propietaria.
En definitiva, no hay duda probatoria de que la inicial arrendadora conoció o cuando menos pudo conocer la cesión que nos ocupa y que la auténtica y real detentación material de la vivienda no la ostentaba Doña Olga sino la co-demandada (y su madre) y ello aun cuando se siguieran girando los recibos a nombre de Doña Olga, tratándose de una situación más que prolongada en el tiempo durante casi cuarenta años sin afán de ocultación alguna por la inquilina tratándose, por el contrario y como se ha dicho, de una situación más que exteriorizada que necesariamente implicó un dejar hacer, cuya traducción jurídica es la inacción consciente del derecho que asiste a la parte por el lapso de tiempo superior al legalmente establecido, con la sanción jurídica de la pérdida de la posibilidad de su exigibilidad por extinción de la acción que pudo asistir en su día a la parte arrendadora.
Por todo lo expuesto es de desestimar la acción resolutoria ejercitada y, en consonancia, la de daños y perjuicios acumulada.
QUINTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Soledad Carceles Alemán en nombre y representación de Doña María José G. B. y Doña Ginesa B. A., contra Doña Olga y Doña Mercedes C. F., representadas por la Procuradora Doña Alejandra Ania Martínez, debo absolver y absuelvo a las demandadas de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.