JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal de desahucio número 1559/2005.
En Murcia, a catorce de Marzo de dos mil seis.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal número 1559/2005, sobre resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de rentas, seguidos a instancia de Doña Josefa L. O., representada por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores y asistida por el Letrado Don Antonio García Medina; contra Don Mariano D. A., representado por el Procurador Don Fernando García Morcillo y asistido por sí mismo en su condición de Letrado; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 53
REVOCADA PARCIALMENTE POR LA SENTENCIA 17/07 DE LA SECCION TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de Doña Josefa L. O. formuló demanda de juicio verbal contra Don Mariano D. A. ejercitando acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se decrete haber lugar al desahucio de la vivienda objeto de arrendamiento, declarando resuelto el contrato por falta de pago de la renta apercibiendo al demandado de lanzamiento en caso de no entregar la posesión del inmueble en el plazo que se establezca; y se condene al demandado al pago de las cantidades adeudadas hasta la fecha de presentación de la demanda que ascienden a 4.839,55 euros así como al pago de las mensualidades de renta y cantidades asimiladas futuras que se devenguen a partir de esta demanda si resultaren impagadas a razón de 440,23 euros hasta el primero de Junio del año proximo y a partir de entonces según resulte de aplicar a la renta el IPC general del año anterior editado por el INE, con imposición de costas.
SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado de la misma a la parte demandada, señalándose día y hora para la celebración de la vista con citación de ambas partes. Al acto del juicio comparecieron ambas partes, con sus representaciones y defensas. Abierto el acto, la actora se ratificó en su demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. Concedida la palabra a la parte demandada manifestó haber consignado en concepto de enervación oponiéndose a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas.
Recibido el pleito a prueba, la actora propuso prueba documental y la parte demandada, prueba documental, la que fue declarada pertinente, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado esencialmente las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda la acción resolutoria prevista en el articulo 114.1 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y en el artículo 27.2.a) de la actualmente vigente, alegándose en dicha demanda que el arrendatario ha dejado de abonar las cantidades a que venía obligado en concepto de rentas y cantidades asimiladas haciéndose constar en la demanda la imposibilidad de hacer uso de la facultad enervatoria de la acción al haberse ejercitado dicho beneficio con anterioridad, como así consta en sentencia dictada en fecha 2 de Marzo de 1999 en autos de Juicio Verbal de Desahucio 956/98 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Murcia.
Frente a dicha pretensión, se alza el demandado alegando que sí procede la enervación, para cuya efectividad ha procedido a consignar la cantidad que considera debida a fecha de la celebración de juicio entendiendo, además, que computando todos los pagos efectuados, incluida la consignación, existe un saldo positivo a su favor. Por otro lado, se alega que la pretensión contenida en la demanda no debe prosperar pues a la fecha del emplazamiento practicado no debía cantidad alguna.
SEGUNDO.- En primer lugar, por lo que respecta a la procedencia de la enervación de la acción al amparo del art. 22.4 de la actual Lecn (que la excluye cuando "el arrendatario hubiere enervado el desahucio en una ocasión anterior"), entiende la parte demandada que, en este caso, sí resulta procedente al no resultarle computable la enervación realizada en el año 1999 pues estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia de la antigua Ley de 1964 sin que la limitación de la enervación a una sola vez sea aplicable con carácter retroactivo.
Pues bien, cierto es que el antiguo art. 147 de la L.A.U. de 1964 preveía la posibilidad de enervar la acción de desahucio mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas antes del momento de la notificación de la sentencia al arrendatario (regla 1ª), así como la rehabilitación contractual mediante dicho pago, aumentado en los términos indicados en dicho precepto, hasta el mismo momento del lanzamiento (regla 2ª). De conformidad con dicha regulación, y concretamente con la regla 3ª de ese mismo precepto, la reiteración en el ejercicio del derecho sólo venía a impedir la eficacia de la figura de la rehabilitación del contrato pero no de la enervación, que por ende, no estaba sometida a la condición de inexistencia de reiteración anterior en su ejercicio.
Ahora bien, a partir de la regulación contenida en la nueva L.A.U. de 1994, desaparece la institución de la rehabilitación y además, se somete la enervación al requisito de inexistencia de enervaciones anteriores. En efecto, la entrada en vigor de dicho texto arrendaticio supuso la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 conforme al cual "el desahucio por falta de pago de las rentas, (...) en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude", si bien igualmente prescribía que "dicha enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente". Por tanto, dicho art. 1563 de la Lecn, que limitaba la enervación a una sola vez, al tratarse de norma de carácter procesal resultaba igualmente aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, y así lo disponía la Disposición Transitoria 6ª de la LAU de 1994. Y es bajo dicha regulación procesal (art. 1563 de la LEC) bajo la cual el hoy demandado enervó la acción de desahucio planteada en el año 1998 y así se hizo constar en la sentencia recaída cuya copia obra en autos. Por tanto, una cosa es que no deban computarse las enervaciones o rehabilitaciones ejercitadas antes del 1 de Enero de 1.995 en procesos iniciados antes de dicha fecha, lo que sí supondría una aplicación retroactiva de la norma, y otra cosa es que, bajo la vigencia del art. 1563 de la Lecn, que ya restringía el ejercicio de esta facultad a que sólo se ejercitara una vez, se haya hecho uso de dicho beneficio y se pretenda ahora, bajo la vigencia de la Ley 1/2000, que no se compute. En resumidas cuentas, cuando el demandado enervó la acción de desahucio ya lo hizo bajo la condición de no poder enervar en ninguna otra ocasión pues así lo disponía el art. 1563 de la LEC de 1881 y dicho requisito continúa vigente en el actual art. 22.4 de la LEC, por lo que ha de desestimarse toda eficacia enervatoria a la consignación efectuada por el demandado.
TERCERO.- No obstante, se alega por el demandado que no cabría estimar la demanda por cuanto al tiempo de su interposición no debía cantidad alguna amén de que entiende que, con la consignación efectuada, quedaría íntegramente saldada la deuda existiendo, incluso, un saldo a su favor.
Pues bien, a la vista de que los ingresos efectuados por la parte demandada en concepto de rentas y cantidades debidas no eran regulares en su cuantía, resulta conveniente, a la hora de hacer la cuenta de lo que se debe, proceder a establecer primero la deuda total para después deducir de dicho importe los pagos que constan acreditados. Al respecto, ha de advertirse que en la acción que nos ocupa la distribución de la carga probatoria se traduce en la necesidad de que el arrendador acredite la existencia del contrato de arrendamiento mientras que el arrendatario ha de acreditar la satisfacción de las rentas y cantidades asimiladas en el modo pactado contractualmente.
Pues bien, en primer lugar no se ha discutido el importe de la renta actual –tras actualización comunicada por escrito efectuada en el año 2002 según consta en la documentación aportada con la demanda- que asciende a 393,30 euros ni tampoco el importe de las cuotas por Comunidad de Propietarios así como la obligación del arrendatario de abonar éstas últimas así como las tasas de recogida de basura pues así lo establece el contrato. Por tanto, dado que se reclaman cantidades desde el año 2003 hasta la fecha de la vista, así como importes de tasa de basura de años anteriores, la deuda total respondería al siguiente desglose:
EN CONCEPTO DE RENTAS: 3 años (2003, 2004 y 2005) más Enero, Febrero y Marzo de 2006 (fecha de celebración de la vista) a razón de 393,03 euros.- 15.338,70 euros.
EN CONCEPTO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (según importes que constan certificados en documento 3 de la demanda): Año 2003.- 563,64 euros. Año 2004.- 563,16 euros. Año 2005.- 563,16 euros. Tres primeros meses de 2006.- 140,79 euros. Total: 1830,75 euros.
EN CONCEPTO DE TASA DE RECOGIDA DE BASURA: En este punto ha de advertirse que sólo podrán computarse los importes que consten abonados por la arrendadora y además, no procede incluir recargos por mora impuestos por el ente municipal pues si bien se pactó en el contrato que dichos gastos fueran abonados por el arrendatario, la obligada al pago frente al ente municipal es la arrendadora –sin perjuicio, como se ha dicho, de repercutir el gasto al arrendatario según su relación interna- de suerte que las consecuencias de la mora en pagar esta deuda administrativa no pueden hacerse recaer sobre el arrendatario. Por tanto, la deuda en este concepto según la documentación aportada a los autos es: De Enero de 1999 a Diciembre de 2002.- 357,24 euros. Año 2003.- 63,68 euros. Año 2004.- 97,92 euros. Año 2005.- 99,90 euros. Total: 618,74 euros.
Por lo tanto, la deuda total ascendería a 17.788,19 euros.
A dicha cantidad habrá que restar los pagos efectuados por el demandado que fueron reconocidos en la demanda (12.067 euros) así como los que fueron efectuados por el demandado después de la interposición de la demanda (1305 euros en Enero de 2006; 477,95 euros en Febrero de 2006 y 477,95 euros en Marzo de 2006), lo que supone, por tanto, que el arrendatario tiene pendiente de pago a fecha de celebración de la vista la cantidad de 3.460,29 euros. Por tanto, además de lo consignado judicialmente (3.142,50 euros), restarían por consignar 317,79 euros.
Y en el cómputo de los pagos realizados a deducir de la deuda total ya se han tenido en cuenta los que obran en la documental aportada por el demandado que representan abonos ya reconocidos por la parte demandada. Simplemente cabe advertir que existen dos documentos de ingresos de 477,95 euros cada uno en fecha 5 de Enero de 2006 pero se aprecia que se trata de dos copias del mismo documento, es decir, de la misma imposición en efectivo y de hecho, en la cuenta de la arrendadora sólo figura como ingresado un importe de 477,95 euros y no dos.
Por otro lado, no cabe entender que el documento presentado por el demandado (fechado el 29 de Julio de 2005) y que fue redactado por la actora y entregado al arrendatario suponga que, a fecha de su emisión, no se debiera cantidad alguna por cuanto se trata de un documento por el que se le advierte de la actualización de la renta según IPC a partir de Junio de 2005 sin que ello supusiera ni reconocimiento, por parte de la arrendadora, de que se estaba al tanto en los pagos anteriores ni renuncia a su exigencia. Precisamente, la renta que se reclama en estos autos es la actualizada en el año 2002 y no la actualizada en 2005 pese a la constancia, por aportación del demandado, de la notificación escrita de esa posterior actualización.
Por tanto, es de estimar la demanda tanto en lo que se refiere a la resolución del contrato como en la reclamación de rentas y cantidades debidas con inclusión de las que se devenguen con posterioridad al dictado de esta sentencia y hasta que se produzca el desalojo mediante entrega voluntaria de llaves o lanzamiento forzoso de conformidad con el art. 220 de la Lecn.
CUARTO.- En cuanto a intereses, de conformidad con el principio de congruencia, sólo se deberán los procesales del art. 576 de la Lcen que se devengan de oficio.
QUINTO.- En cuanto a las costas, al haberse estimado la demanda, se hace preceptiva su imposición a la parte demandada de conformidad con el art. 394 de la Lecn. Y si bien, finalmente, se ha rebajado la condena según lo solicitado, dicha rebaja es poco significativa (por los recargos de la deuda administrativa) por lo que se ha estimado, en esencia, la pretensión.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de Doña Josefa L. O. contra Don Mariano D. A., representado por el Procurador Don Fernando García Morcillo, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento que es objeto de este proceso sobre la vivienda sita en Murcia en Avenida Primo de Rivera número 10 planta quinta, condenando al demandado a desalojar el inmueble arrendado en los plazos legales, apercibiéndole de lanzamiento que tendrá lugar EL DIA 15 DE MAYO A LAS 9.30 HORAS, y condenándole igualmente a abonar a la parte demandante la cantidad de tres mil cuatrocientos sesenta euros con veintinueve céntimos (3.460,29 euros) en concepto de rentas y cantidades debidas hasta Marzo de 2006 así como las cantidades que en dichos conceptos vayan venciendo hasta que se produzca el desalojo bien mediante entrega voluntaria de llaves o bien por lanzamiento forzoso, más los intereses procesales de dichas cantidades conforme al art. 576 de la Lecn; con imposición de costas a la parte demandada.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.