JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 1167/2005.
En Murcia, a catorce de Junio de dos mil seis.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 1167/2005 seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio "S. R. Bloque 5º", representada por el Procurador Don Alfonso Arjona Ramírez y asistida por la Letrada Doña Elisabeth Murcia Sánchez; contra Doña Rita L. J., representada por el Procurador Don Francisco Javier Berenguer López y asistida por el Letrado Don Antonio Carrión Molina; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 118
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Alfonso Arjona Ramírez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio "S. R. Bloque 5º", formuló demanda de juicio ordinario contra Doña Rita L. J., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de reclamación de cuotas comunitarias.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a la demandada a abonar a la actora la cantidad de tres mil trescientos setenta y ocho euros más intereses devengados y costas causadas al momento de la efectiva exacción judicial de la inicial reclamación.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Francisco Javier Berenguer López, en nombre y representación de la demandada, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas procesales a la parte actora.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte y testifical; y la parte demandada, documental e interrogatorio de parte, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- A través de la presente demanda, la Comunidad de Propietarios ejercita acción de reclamación de cuotas por gastos comunes correspondientes a la vivienda 1ºB de edificio sujeto a propiedad horizontal, cuotas éstas devengadas desde la mensualidad de Enero de 1993 a la mensualidad de Septiembre de 2004, ambas incluidas, ascendiendo la reclamación a la cantidad de 3.378 euros.
Frente a dicha pretensión, se alza la demandada alegando no ostentar la titularidad dominical de la vivienda desde el año 1980 por haberla cedido a tercero, cesión ésta que le consta a la Comunidad y que ha sido notoria desde entonces sin que, por tanto, se encuentre legitimada pasivamente para atender la reclamación que se le dirige.
SEGUNDO.- Es de tener en cuenta que la obligación de contribución al sostenimiento de los gastos comunes de un edificio sujeto a propiedad horizontal viene determinado por la titularidad dominical del piso o local de que se trate y no, por tanto, de otros conceptos por los que pueda ocuparse o disfrutarse de su posesión, conceptos tales como arrendamiento, comodato, precario.... etc. Así, el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone la obligación de contribuir a los gastos comunes a "cada propietario", precepto que se completa con el art. 21 cuando dispone que las obligaciones a que se refiere el art. 9 e) serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. En consecuencia, el deudor de esa obligación personal es quien ostenta la propiedad del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible el pago, por lo que tal obligación se viene calificando como ambulatoria o "propter rem" puesto que el deudor lo es en función de una titularidad dominical. Por tanto, en el ámbito de la propiedad horizontal, existe una directa vinculación entre la titularidad del piso o local y el cumplimiento de la obligación, legalmente establecida, de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes sin que la cesión, por cualquier concepto, del uso o disfrute del inmueble efectuada por su titular a favor de un tercero modifique la titularidad pasiva de dicha obligación al margen de los posibles pactos entre el propietario y el usuario o poseedor que, por su carácter interno, no son oponibles a la Comunidad de Propietarios.
Por otro lado, la LPH dispone una garantía especial para asegurar el cumplimiento de aquella obligación, que es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes, producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, lo que supone una afección real que viene dada por la propia existencia de la propiedad horizontal sin precisar de una publicidad registral específica, pero el deudor personal sigue siendo el titular del piso o local, sin que la transmisión extinga ni altere el contenido de la deuda.
Pues bien, en el presente caso, la tesis contenida en la demanda parte de la consideración de que corresponde a la demandada la titularidad dominical de la vivienda durante todo el periodo al que alcanza la reclamación ejercitada en estos autos y que por ello, pesa sobre la misma la obligación personal de abonar las cuotas comunitarias, independientemente de que la ocupación o el uso y disfrute del inmueble lo haya ostentado un tercero. En segundo lugar, también entiende la Comunidad que, aun cuando se justificara la cesión de la titularidad dominical, la demandada habría incumplido su obligación de notificar dicho cambio conforme exige el art. 9.1 letra i) de la LPH y, como consecuencia de ello, quedaría obligada solidariamente, junto con el tercer adquirente, al pago de las cuotas reclamadas.
Frente a ello, la demandada mantiene que en el año 80 cedió a tercero los derechos que le correspondían sobre la vivienda que le había sido adjudicada y que, por tanto, no le corresponde abonar cuota comunitaria alguna constándole a la Comunidad la cesión desde entonces y siendo notoria la misma al residir dicho tercero –y su familia- en el inmueble sin solución de continuidad.
TERCERO.- Planteadas así las posturas, consta probado en autos que, en efecto, tratándose de una vivienda de promoción o titularidad pública, la demandada accedió a la propiedad de la misma en virtud de contrato de compraventa celebrado en fecha 1 de Enero de 1979 y con efectos a 1 de Diciembre de 1979. Y si bien consta que el organismo competente, a la sazón, el Instituto de Vivienda y Suelo perteneciente a la Comunidad Autónoma de Murcia, informó -a solicitud de la actora- en virtud de comunicación de fecha 21 de Noviembre de 2003 (documento 1 del previo proceso monitorio), que desde entonces no constaba cambio de titularidad de la vivienda, posteriormente se ha rectificado o ampliado la información al respecto en este procedimiento, en virtud de oficio de fecha 14 de Febrero de 2006, en el que se certifica que el 21 de Abril de 2003 Don Juan José G. S. remitió solicitud de regularización de la situación de ocupación de esta vivienda acompañando, entre otros documentos, contrato privado de cesión de 8 de Noviembre de 1980, por el que la hoy demandada cedía dicha vivienda al Sr. G. S., así como el certificado emitido por el Presidente de la Junta de Distrito acreditativo de la ocupación de la vivienda por el Sr. G. y su familia.
Y sigue certificando dicho organismo que dicha solicitud ha tenido respuesta administrativa positiva por cuanto en fecha 20 de Mayo de 2003 se acordó aprobar la adjudicación de la vivienda a favor del Sr. G. al amparo del Decreto 74/97 de 4 de Diciembre de Regularización de la Situación de Ocupación de la Vivienda de Promoción Pública, si bien se está pendiente de otorgar Escritura una vez se abone por aquél la Carta de Pago, cuya emisión también depende, precisamente, de que se remita por la Comunidad de Propietarios certificado que acredite la satisfacción de la deuda pendiente por gastos comunes.
Junto a dichos datos documentalmente certificados por el organismo administrativo, es de tener en cuenta que la prueba practicada en estos autos también viene a corroborar la ocupación de la vivienda, desde el año 80, por Don Juan José G. S. y su familia, pues no sólo lo reconoce éste último –que depuso en calidad de testigo- sino también el Sr. C. A., vecino del inmueble durante todos estos años y que, además, ejerció funciones de Presidente al tiempo de la constitución de la Comunidad, ostentando plena razón de ciencia de que, en efecto, desde el año 80, el Sr. G. y su familia residen en la vivienda en virtud de cesión privada operada por Doña Rita, lo que era conocido en la Comunidad aun cuando no les constara formal o documentalmente los términos de dicha cesión, habiendo girado los recibos de la Comunidad a nombre del Sr. G. e incluso intentado reclamaciones contra éste, fallidas por insolvencia, en la época en que el testigo ostentaba el cargo de la Presidencia.
De igual modo, se ha aportado a los autos el documento privado de cesión suscrito entre Doña Rita L. J. y el Sr. G., de fecha 8 de Marzo de 1980 en virtud del cual se acuerda que Doña Rita "cede a Don Juan José G. S. que acepta dicha cesión, gratuitamente, adjudicándose el pleno dominio de la finca... haciendo constar que la referida finca está ocupada desde 1980 por Don Juan José G. S.", documento privado éste al que resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1227 del C.c. conforme al cual la fecha del mismo se cuenta frente a terceros desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un Registro Público o desde el que se entregase a funcionario público por razón de su oficio, habida cuenta la aportación del documento, como se ha dicho, al Instituto de la Vivienda por parte del Sr. G. junto con su solicitud de regularización de su ocupación del inmueble.
Por tanto, ha de entenderse que si bien la situación de ocupación de la vivienda por el Sr. G. no ha sido objeto de regularización por parte de éste frente al organismo administrativo competente, durante todos estos años hasta el 2003, la cesión privada operada a su favor de manos de la hoy demandada en el año 80 no lo fue a los meros efectos de transmitir el uso y disfrute del inmueble sino que el objeto de dicha cesión versó sobre los derechos dominicales que le correspondían sobre la vivienda, es decir, que se trató de una cesión gratuita de los derechos sobre la titularidad o propiedad de la vivienda que la Administración había concedido a Doña Rita y que ésta, privadamente, cedió a favor del Sr. G. con el consiguiente cambio de titularidad. Y si bien el Instituto de la Vivienda, en la información certificada que aporta, no hace mención a si la adjudicación que finalmente ha sido aprobada a favor del Sr. G. por resolución de fecha 20 de Mayo de 2003 lo ha sido de forma diferida a la fecha de suscripción del contrato de cesión entre Doña Rita y el nuevo adjudicatario, lo cierto es que dicha cesión privada produjo sus efectos transmisores del dominio desde entonces, quedando relegada la Sra. L. de hacer frente a las obligaciones vinculadas con la propiedad correspondiendo dicha obligación personal al adquirente.
En resumen y como corolario de todo lo anterior, ha de entenderse que en el año 80 operó una cesión que no sólo tuvo por objeto el uso, disfrute u ocupación del inmueble sino que supuso un cambio o modificación de la titularidad dominical de la vivienda lo que supone, por tanto, que la hoy demandada no esté legitimada pasivamente para hacer frente a la deuda comunitaria devengada con posterioridad a dicha cesión y al cambio de titularidad dominical que ello supuso.
Finalmente, no resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 9.1 i) de la LPH que convierte al transmitente en deudor solidario –junto con el nuevo titular- de las cuotas comunitarias posteriores a la transmisión cuando aquél no comunica al Secretario, por cualquier medio que deje constancia de su recepción, el cambio de titularidad, por cuanto la redacción de dicho precepto y, por tanto, la extensión legal de la deuda al transmitente, en solidaridad, frente a la Comunidad, data de la Ley 8/99 de 6 de Abril, posterior por tanto a la cesión operada en este caso (en el año 80) resultando sólo de aplicación a las transmisiones de propiedad operadas desde su entrada en vigor sin que, por tanto, resulte aplicable con efectos retroactivos. Por ello, ni siquiera cabría entrar a conocer sobre la concurrencia, en este caso, de la excepción contenida en dicha letra i) referida al caso de transmisiones notorias o que, aun no comunicadas, sean conocidas por los órganos de gobierno de la Comunidad.
CUARTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones. No obstante, en el presente caso, es de valorar que si bien la ocupación de la vivienda por parte de tercero resultaba conocida por la Comunidad, no puede presumirse que dicho conocimiento se extendiera a todos los concretos extremos de la cesión, es decir, a que ésta se refiriera a la titularidad dominical y no sólo al uso o disfrute, no habiéndose procedido a la regularización de dicha situación y, por tanto, a la clarificación del concepto jurídico de dicha ocupación en calidad de adjudicatario y, por tanto, de propietario y no de mero usuario, hasta el año 2003 y lo que es más, consta que la Comunidad, antes de presentar la presente reclamación, remitió comunicación al Instituto de la Vivienda, informando éste, como se ha dicho, que no constaba cambio alguno de titularidad de la vivienda habiendo sido necesario este procedimiento para clarificar este extremo con el resultado que finalmente consta en autos, todo lo cual justifica la no imposición de costas a la parte actora.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Alfonso Arjona Ramírez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio "S. R. Bloque 5º" contra Doña Rita L. J., representada por el Procurador Don Francisco Javier Berenguer López, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, sin efectuar expresa imposición de costas procesales a ninguna de las partes.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.