JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal de desahucio número 454/2006.
En Murcia, a veinticuatro de Octubre de dos mil seis.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago número 454/2006 seguidos a instancia de Don Antonio G. P., representado por el Procurador Don Justo Páez Navarro y asistido por el Letrado Don Luis María García Plaza; contra Doña Caridad M. S., representada por la Procuradora Doña María Botía Sánchez y asistida por la Letrada Doña Ana Maria Ros Serveró; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 190
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Justo Páez Navarro en nombre y representación de Don Antonio G. P. formuló demanda de juicio verbal contra Doña Caridad M. S. ejercitando acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se decrete haber lugar al desahucio de la finca objeto de arrendamiento a que se refiere el hecho primero de la demanda declarándolo resuelto y apercibiendo a la demandada de lanzamiento si no desaloja la finca dentro del término señalado en la ley; se condene a la demandada al pago de las rentas vencidas y no pagadas hasta que se dicte sentencia, además de los recibos de agua y luz no pagados; se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios consistentes en la cuantía equivalente a la renta anual por el tiempo que transcurra desde que se decretara la resolución hasta la efectiva entrega de la finca a su propietario; con imposición de costas.
SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado de la misma a la parte demandada, señalándose día y hora para la celebración de la vista con citación de ambas partes. Al acto del juicio comparecieron ambas partes, con las representaciones y defensas indicadas en el encabezamiento. Abierto el acto, la actora se ratificó en su demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba. La parte demandada se opuso a la demanda manifestando que el contrato ya quedó resuelto entre las partes.
Recibido el pleito a prueba, la actora propuso prueba documental y de interrogatorio de parte y la demandada prueba documental, interrogatorio de parte y testifical; declarándose la pertinencia de la prueba propuesta la cual se practicó con el resultado que obra en autos, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda la acción resolutoria prevista en el articulo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 por impago de rentas, y acumulada a ella, la de reclamación de dichas rentas adeudadas en razón del contrato de arrendamiento.
En la acción de resolución de la relación arrendaticia por falta de pago, la distribución de la carga probatoria se traduce en la necesidad de que el arrendador acredite la existencia del contrato de arrendamiento mientras que el arrendatario ha de acreditar la satisfacción de las rentas en el modo pactado contractualmente.
SEGUNDO.- En el presente caso, no ha resultado controvertida la existencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda litigiosa suscrito por el hoy actor y la demandada –por escrito (documento 2 de la demanda)- en fecha 1 de Febrero de 2005 habiéndose pactado una duración del contrato de 12 meses con una renta, también mensual, de 400 euros quedando a cargo de la arrendataria, además, el abono de los gastos de agua y luz del inmueble.
Reconocida la relación locaticia en los términos subjetivos y objetivos descritos, la demandada se opone a la demanda interpuesta contra la misma alegando que el contrato ya quedó resuelto entre las partes en fecha 25 de Junio de 2005 habiendo comunicado la demandada al actor su intención de abandonar la vivienda, habiendo aquél mostrado su conformidad con la resolución, y habiéndole hecho entrega de las llaves, residiendo la demandada, desde entonces, en otro inmueble. De igual forma, alega la demandada que le consta que desde que se produjo la desocupación y resolución contractual antedichas, el hoy demandante suscribió otro contrato distinto con una tercera persona que es la que actualmente ocupa la vivienda.
Pues bien, ha de tenerse en cuenta que frente a la categórica negación que de la resolución contractual con entrega de llaves efectuó el actor en el acto de la vista oral, no consta en autos ningún indicio probatorio –más allá de las manifestaciones de la parte demandada- de que, en efecto, haya operado dicho acuerdo o concierto de voluntades entre las partes en orden a poner fin al contrato ni de que, tras dicho mutuo disenso, hubiera mediado entrega de llaves o puesta a disposición de la posesión del inmueble a favor del actor. Tampoco consta que, tras la fecha indicada por la demandada, se hubiese suscrito un nuevo contrato de arrendamiento por parte del actor con una tercera persona. En efecto, no se aporta ninguna prueba ni documental ni testifical que corrobore ninguno de dichos extremos. Sólo se ha aportado la copia del justificante de ingreso de la renta correspondiente al mes de Julio de 2005 en el que consta, como firmante u ordenante del ingreso bancario, una persona llamada "Raquel" pero sin que se hubiese especificado en el concepto o detalle de la operación el origen de dicho pago y sin que, por tanto, pueda presumirse que el actor tuviera conocimiento del origen o procedencia de dicho pago.
Por tanto, la resolución contractual alegada así como el nacimiento de una nueva relación locaticia en la que ya no formaba parte la demandada no puede tenerse por acreditado. Cierto es que la prueba documental y testifical aportada por la demandada sí resulta indicativa de que ésta desocupó la vivienda arrendada pasando a residir en otro inmueble sito en Calle Pintor Pablo Picasso de Puente Tocinos, pero dicha circunstancia no es suficiente para entender válidamente operada la resolución contractual alegada ni por tanto, que la demandada hubiese comunicado al actor dicha desocupación poniéndole la vivienda a su disposición.
Así las cosas, ha de entenderse que la demandada no ha reintegrado en la posesión del inmueble al actor ni antes de finalizar el plazo de duración inicial de un año ni con posterioridad a dicho plazo. No debe olvidarse y así lo viene poniendo de manifiesto reiteradamente la jurisprudencia, que la desocupación de una vivienda por el arrendatario no equivale jurídicamente ni a la extinción o resolución del contrato ni al desistimiento del mismo mientras no consten entregadas las llaves o, cuando menos, mientras no exista comunicación probada y dirigida al arrendador de la circunstancia de la desocupación con devolución o puesta a disposición de la posesión, comunicación ésta respecto de la que, como se ha dicho, no hay prueba alguna que la corrobore frente a la categórica negación efectuada por el demandante. Es por ello por lo que cabe estimar la acción ejercitada en la demanda dando por resuelto el contrato a fin de que se recupere, en los términos jurídicos debidos, la posesión del inmueble, así como el abono de las rentas debidas hasta la interposición de la demanda y, de conformidad con el art. 220, las devengadas desde entonces hasta que dicha reintegración de la posesión (que, se insiste, no consta probada) se produzca bien mediante entrega de llaves, bien mediante comunicación escrita y fehaciente efectuada por la demandada de la puesta a disposición a favor del actor de la posesión del inmueble bien mediante lanzamiento forzoso. Y la obligación de abonar rentas debe extenderse, como se ha dicho, hasta que conste la entrega de posesión mediante una de las formas antedichas pues si bien el plazo inicial de duración fue de un año, la continuación de la relación arrendaticia opera de forma obligatoria y automática disponiendo el art. 9 de la LAU que si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, voluntad ésta que, como se ha dicho, no consta que fuera puesta de manifiesto al arrendador.
En definitiva, desocupación no equivale a resolución contractual siguiendo la demandada obligada a dar cumplimiento a los deberes derivados del contrato que suscribió y sin perjuicio de que, si existen terceras personas que se han beneficiado de la ocupación de la vivienda, pueda la demandada dirigirse en repetición frente a las mismas, pero sin que ello le exima frente al arrendador con el que se obligó.
Finalmente, en cuanto a gastos de agua y luz, no cabe su condena al pago respecto de los devengados hasta la fecha de celebración de vista por cuanto no se ha acreditado mediante aportación de facturas o documentos equivalentes algunos la generación de dicho gastos y su pendencia, sin perjuicio de que sí cabrá incluir en la condena, al amparo del art. 220 de la Lecn, los que se devenguen con posterioridad al dictado de esta sentencia.
CUARTO.- En cuanto a intereses se devengarán los procesales del art. 576 de la Lecn, conforme al principio de congruencia.
QUINTO.- En cuanto a las costas, de conformidad con el art. 394.1 de la LECn, al haberse estimado la demanda, serán de cuenta del demandado.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Justo Páez Navarro en nombre y representación de Don Antonio G. P. contra Doña Caridad M. S., representada por la Procuradora Doña María Botía Sánchez, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que es objeto de este proceso sobre la vivienda sita en Murcia Calle Alameda de Capuchinos número 1ºE, condenando a la demandada a restituir la posesión del inmueble arrendado bien mediante entrega de llaves o bien mediante comunicación escrita y fehaciente efectuada por la demandada de la puesta a disposición a favor del actor de la posesión del inmueble, apercibiéndole de lanzamiento que tendrá lugar el día VEINTIDÓS DE DICIEMBRE DE 2006 A LAS 9.30 HORAS y condenándole igualmente a abonar a la parte demandante la cantidad de dos mil euros (2.000 euros) en concepto de rentas devengadas a fecha de interposición de la demanda; la cantidad de dos mil cuatrocientos euros (2.400 euros) en concepto de rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta el dictado de la presente sentencia; así como al pago de las rentas y gastos de agua y luz que se devenguen hasta que se produzca la entrega de la posesión voluntaria o forzosa; más los intereses procesales del art. 576 de la Lecn; con imposición de costas a la parte demandada.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.