JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 250/2006.
En Murcia, a siete de Noviembre de dos mil seis.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 250/2006 seguidos a instancia de Europea de Aparcamientos S.L., representada por el Procurador Don Leopoldo González Campillo y asistida por el Letrado Don Carlos Laorden Quesada; contra la Comunidad de Propietarios del Aparcamiento de la P., representada por el Procurador Don Francisco Berenguer López y asistida por el Letrado Don Francisco Javier Sarabia Martínez; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 200
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don Leopoldo González Campillo en nombre y representación de Don Europea de Aparcamientos S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del Aparcamiento de la P., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de reclamación de cantidad en concepto de gastos comunes por uso de aparcamiento.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a la demandada a abonar a la actora la cantidad de dieciocho mil seiscientos cincuenta euros con treinta y seis céntimos más los intereses legales desde la interpelación judicial, gastos y costas del procedimiento.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Francisco Berenguer López en nombre y representación de la demandada, oponiéndose parcialmente a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a la demandada a abonar la cantidad de doce mil trescientos veinticuatro euros con sesenta y siete céntimos sin hacer expresa imposición de costas.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental; y la parte demandada, documental, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta y efectuando las partes sus oportunas conclusiones, quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción por la que la demandante, entidad mercantil titular de la concesión administrativa para la explotación del servicio de aparcamiento público de una finca sita en Murcia, reclama de la demandada, Comunidad de Usuarios del referido aparcamiento, el importe proporcional correspondiente en la satisfacción de gastos comunes por suministro de energía eléctrica y agua en el referido local.
Frente a dicha pretensión, la Comunidad demandada reconoce su obligación y se allana al pago de lo debido si bien estima que la proporción empleada por la actora para efectuar el cálculo de la deuda reclamada en autos (40,69% de los gastos totales) no es el aplicable por cuanto fue modificado por acuerdo válidamente adoptado en la Junta de Constitución de la Comunidad.
SEGUNDO.- No ha resultado controvertido pues así lo admiten ambas partes en sus respectivos escritos expositivos, que la finca registral número 4717 está destinada a garaje o aparcamiento de vehículos disponiendo dicha finca de dos zonas: una pública, es decir, de aparcamiento público de uso horario, cuya explotación –por concesión administrativa- tiene atribuida actualmente la mercantil actora Europea de Aparcamientos S.L.; y otra privada, esto es, de residentes, que ostentan por derecho propio la titularidad de las plazas de garaje.
También consta y se reconoce que, inicialmente, la mencionada concesión administrativa fue adjudicada a la mercantil Avesa S.L., la cual, sin embargo, se vio incursa en dos procedimientos judiciales: un proceso ejecutivo (autos 241/95 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Murcia) y un proceso hipotecario (autos 169/96 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Murcia). En el primero de los procedimientos citados, iniciado a instancia de la acreedora Hermóvil S.A., se trabó embargo sobre los frutos y rentas de la mercantil ejecutada designándose una administración judicial. En el segundo, se ejecutó la hipoteca que Avesa S.L. tenía constituida sobre el local que nos ocupa, siendo adjudicados los derechos de explotación de la concesión por auto de adjudicación de fecha 10 de Septiembre de 1998 a favor de la mercantil Aparcamientos Abderramán S.L. (hoy la actora en virtud de fusión), accediendo dicha adjudicación al Registro de la Propiedad en fecha 14 de Abril de 1999.
Tampoco se niega que, desde que la actora pasó a gestionar la explotación de la zona "pública" del aparcamiento en el año 1999, se ha hecho cargo íntegramente de los gastos de agua y luz del mencionado local por lo que su pretensión reside en que la Comunidad de Propietarios le reintegre la proporción de dichos gastos que corresponde a la parte privada del aparcamiento en función de su cuota de participación en la finca (40,69% frente al 59,31% que ostenta la actora). En primer lugar, intentó la reclamación de dichos gastos –devengados en el año 99 y 2000- en proceso monitorio que, tras oposición, culminó en dictado de sentencia de fecha 3 de Marzo de 2004 en autos de Juicio Ordinario número 1367/2003 del Juzgado de Primera Instancia número 1, la cual desestimó la pretensión por cuanto la Comunidad ya había abonado dichos gastos a la administración judicial de Avesa S.L. sin que la hoy actora hubiese notificado a la Comunidad, a los efectos del art. 1527 del C.c. la adquisición de su derecho. Ahora, reclama los gastos devengados desde 2001 a 2005, a lo que se aviene expresamente la demandada si bien entendiendo que la proporción que le corresponde abonar no es la de 40,69% sino la aprobada en Junta de Constitución de la Comunidad de fecha 15 de Abril de 1997 conforme a la cual, los residentes estarían obligados a abonar un 42,80% de los gastos de agua y un 25% de los gastos de luz.
TERCERO.- Planteados así los términos del debate, debe tenerse en cuenta que, en efecto, consta acreditado documentalmente (documento 3 de la contestación) que en fecha 15 de Abril de 1997 tuvo lugar la primera Junta General Ordinaria de la Comunidad de Usuarios del Garaje Avesa constituyéndose formalmente dicha Comunidad y quedando sometida a régimen de propiedad horizontal. Y dicha Comunidad, como se expresa en el acta, no sólo estaba formada por los residentes (o parte privada del local) sino también por la entidad titular de la concesión administrativa de la parte "pública", la cual, en ese momento, era Avesa S.L. Y como es de ver en el Acta que nos ocupa, tras proceder a la constitución legal de la Comunidad de Usuarios, se aprobaron los Estatutos conforme a los cuales (y por lo que al caso de autos interesa) "la Comunidad está formada inicialmente por todas aquellas personas físicas o jurídicas que ostenten título de propiedad de al menos una de las plazas de aparcamientos destinadas a residentes y la Sociedad que ostente la concesión administrativa de la zona de uso público". En cuanto a los deberes de los usuarios (art. 6 de dichos Estatutos), se establece el consistente en "contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación, servicios, vigilancia, avales, garantías, seguros, tasas, impuestos y suministros propios del aparcamiento, con arreglo a la proporción aprobada en la Junta General Ordinaria de Constitución de fecha 15 de Abril de 1997". Así las cosas, siguiendo el orden del día establecido, se acordó por unanimidad "tras un intenso debate sobre la forma de reparto de los gastos", que la zona de residentes o parte privada del aparcamiento asumiera un 42,8% de los gastos de luz y un 25% de los de agua.
Por tanto, la Comunidad, tras su constitución formal, aprobó la proporción en el abono de gastos comunes y ello dando cumplimiento al requisito de unanimidad del art. 17 conforme al cual resulta necesaria la misma cuando de aprobación de reglas del título constitutivo y de estatutos se trate.
En efecto, en materia de propiedad horizontal, una cosa es la cuota de participación en el inmueble, a la que se refieren los arts. 3 y 5 LPH y otra cosa es la contribución a los gastos comunes regulada en el art. 9.1º e) del mismo texto legal. La cuota de participación (que en este caso es de 40,69% para la zona privada y 59,31% para la zona pública, según consta en el Registro de la Propiedad) tiene relación con el valor total del inmueble, para cuya determinación han de valorarse los criterios contenidos en el referido artículo 5 (superficie útil, emplazamiento interior o exterior, situación y el uso que se presuma racionalmente ha de realizarse de dichos elementos comunes). Y si bien el art. 3 b) establece que "dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad", no es éste un criterio de referencia estricto u obligado dado que el art. 5 párrafo cuarto de la L.P.H. prevé la posibilidad de que en el título se contengan distintas reglas de funcionamiento de la comunidad, entre ellas las relativas a la distribución de gastos "formando un estatuto privativo" y el art. 9.1 e) prevé la contribución a los gastos generales "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido", lo que supone la posibilidad de contribución a los gastos con la fijación de módulos distintos a la cuota de participación de cada inmueble en el valor total del conjunto. Basta, como se ha dicho, que se adopte el acuerdo de contribución de gastos por unanimidad de los comuneros, lo que así aconteció en el supuesto que nos ocupa.
En definitiva, el acta aportada de 15 de Abril de 1997 se configura como título constitutivo de propiedad horizontal en la que quedaron integradas la entidad concesionaria y el resto de propietarios y en la que se aprobó el estatuto privativo y, en concreto, la proporción en los suministros y gastos.
Así las cosas, no pueden ser atendidas las alegaciones de la parte actora a través de las que pone de manifiesto que dicha Acta y sus acuerdos son "unilaterales" o afectantes, tan sólo, a la parte privada del aparcamiento (los residentes) por cuanto, se insiste, la Comunidad se constituyó entre la concesionaria y los propietarios privados sin que la presencia de Avesa S.L. en dicha constitución y en los acuerdos que se adoptaron lo fuera en calidad de "invitada" o de mera "oyente" como pretende la actora, sino en calidad de miembro integrante de la Comunidad constituida, con voz y voto y con plena vinculación a lo acordado en el seno de dicha Junta de la que pasó a formar parte.
Por otro lado, la circunstancia de que la presencia de la concesionaria en dicha Junta de Constitución lo fuera a través de la administración judicial que, habida cuenta el embargo de frutos y rentas de Avesa, fue nombrada en el procedimiento ejecutivo seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5, no debe enervar, por lo menos en este procedimiento, la validez y ejecutividad de lo allí acordado sin que pueda entrarse a conocer en este pleito sobre si la mencionada entidad mercantil se encontraba o no debidamente representada a través de dicha administración judicial y si ésta, por tanto, tenía facultades o no para actuar en nombre de Avesa S.L. y para vincularla en los concretos términos en los que lo hizo. En efecto, estas cuestiones sobre invalidez de la representación de uno de los miembros de la Comunidad en una Junta deben hacerse valer a través del mecanismo de impugnación de los acuerdos de suerte que, mientras no se impugne ni se declare nulo o anulable un acuerdo comunitario, el mismo es ejecutivo y debe vincular a todos los propietarios pues así lo impone la legislación de propiedad horizontal.
En resumidas cuentas, dicho acuerdo –no impugnado- es vinculante y debe respetarse incluso por la hoy actora como tercera adquirente de la parte pública del aparcamiento y como sucesora, en la Comunidad constituida y en todos los acuerdos adoptados por la misma, de la inicial concesionaria Avesa S.L. Cierto es que no consta que el título constitutivo de propiedad horizontal y sus estatutos (entre ellos, pues, la norma que nos ocupa sobre proporción en la contribución a los gastos) tuviera acceso al Registro de la Propiedad, pero esta cuestión tampoco empece la debida aplicación del contenido del acuerdo comunitario y el sometimiento de la hoy demandante al mismo pues ni siquiera la parte actora ha alegado desconocimiento del acuerdo ni tampoco ha impetrado en este pleito que se le otorgue eventual protección como "tercero" protegido por lo publicado en el Registro de la Propiedad sino que su tesis se ha centrado en entender la invalidez de dicho acuerdo, la cual, como se ha dicho, no puede apreciarse en tanto en cuanto no se ha hecho uso del adecuado mecanismo de la impugnación. En todo caso, ha de advertirse que si bien el art. 5.3 de la LPH dispone que los estatutos privativos de la Comunidad no perjudicarán a tercero si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, dicha protección sólo cabría extenderla a los terceros que cumplan los requisitos del art. 34 de la LH. En concreto, por lo que respecta a terceros adquirentes que entran a formar parte de la Comunidad con posterioridad a la adopción de los Estatutos iniciales de la Comunidad, su buena fe a los efectos de protección registral y, por tanto, de no vinculación a dichos Estatutos privados no inscritos debe pasar por la necesidad de no haber tenido medios para conocer cuáles eran dichos Estatutos por lo que se regía la Comunidad. En efecto, la protección registral del art. 5 de la LPH resulta aplicable al supuesto en que, figurando inscritos en el Registro unos determinados Estatutos, resultara que aquellos han sido modificados sin que la modificación haya sido inscrita, en cuyo caso el tercero puede desconocer la modificación. Sin embargo, cuando en el Registro de la Propiedad no hay inscrito Estatuto alguno y ni siquiera el título constitutivo ha tenido acceso registral, pese a lo cual es obvio que, existiendo una Comunidad, debe ésta contar con un título y con unos Estatutos, no es conforme con la buena fe la conducta de quien, antes de entrar a formar parte de la Comunidad, no se informa de los Estatutos vigentes y luego pretende ampararse en su falta de inscripción para no sentirse vinculado por ellos. Por tanto, en el presente caso, no es que en el Registro de la Propiedad figurara un título constitutivo y unos estatutos determinados que posteriormente se modificaran sin que dicha modificación tuviera acceso al Registro, sino que el mismo título constitutivo no se inscribió, por lo que no se está en disposición de entender a la hoy actora como tercera hipotecaria del art. 34 y de hacerla inmune frente a un acuerdo válidamente adoptado en el momento de constitución de la Comunidad y que, por no haber sido impugnado, resulta plenamente ejecutivo y vinculante para todos los miembros de la Comunidad pese a su carencia de inscripción.
CUARTO.- En materia de intereses, se devengarán los legales de los arts. 1100 y 1108 del C.c. desde la interpelación judicial.
QUINTO.- En cuanto a las costas procesales, a la vista del allanamiento parcial y la estimación, también parcial, de la demanda, no cabe imponerlas a ninguna de las partes.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Don Leopoldo González Campillo en nombre y representación de Europea de Aparcamientos S.L. contra la Comunidad de Propietarios del Aparcamiento de la P., representada por el Procurador Don Francisco Berenguer López, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de doce mil trescientos veinticuatro euros con sesenta y siete céntimos (12.324,67 euros) más intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, sin imposición de costas a ninguna de las partes.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.