JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 139/2005.
En Murcia, a trece de Febrero de dos mil siete.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 139/2005, seguidos a instancia de Don Manuel Antonio A. , representado por el Procurador Don José Luis Martínez García y asistido por el Letrado Don José Antonio Serrano Alemán; contra Don Juan Luis P. C., representado por el Procurador Don Francisco Fernández Sánchez-Parra y asistido por la Letrada Doña Mar Benito; y contra Doña Susana P. L., comparecida a través de su madre como representante legal, representada por el Procurador Don Fernando García Morcillo y asistida por la Letrada Sra. Baño; y vista igualmente la reconvención interpuesta por Doña Susana P. L., contra Don Manuel Antonio A. ; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 26
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Procurador Don José Luis Martínez García en nombre y representación de Don Manuel Antonio A. formuló demanda de juicio ordinario contra don Juan Luis P. C. y Doña Susana P. L., en ejercicio de acción de reclamación de cantidad en concepto de obras de reparación en vivienda arrendada.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a los demandados a abonar al actor la cantidad de dieciocho mil quinientos cuarenta euros con once céntimos o la cantidad que S.Sª estime ajustada a derecho, con imposición de costas en caso de oposición.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a las partes contrarias a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Francisco Fernández Sánchez-Parra en nombre y representación de Don Juan Luis P. C. oponiéndose a la demanda y solicitándose su desestimación con condena en costas. Dentro del término del emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Fernando García Morcillo en nombre y representación de Doña Susana P. L. (representada por su madre) oponiéndose a la demanda y solicitando su desestimación con costas. Asimismo, se formuló reconvencion contra Don Manuel Antonio A. suplicando que se dictara sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio del demandado de la vivienda sita en Murcia Calle P. número 16 4º (atico) por expiración del plazo contractual pactado con apercibimiento de lanzamiento a su costa si no procede al desalojo en el plazo que se le señale con expresa condena en costas.
Admitida a trámite la reconvención, se dio traslado a la parte reconvenida que se opuso a la misma solicitando su desestimación con condena en costas.
TERCERO.- Contestada la demanda y la reconvención, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, interrogatorio de parte, testifical y pericial; la parte demandada, prueba de interrogatorio, documental y pericial, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda principal acción de reclamación de cantidad por la que el actor, arrendatario de una vivienda, pretensiona de los demandados, en su calidad de arrendadores, el abono del importe dinerario de las reparaciones que precisa la vivienda para su correcta y adecuada habitabilidad de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Frente a ello, el co-demandado Sr. P. C. alega su falta de legitimación pasiva al no ser arrendador sino nudo propietario de la vivienda. Por su parte, la co-demandada Sra. P. L. –a través de su representante legal-, alega que el actor carece de legitimación por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra extinguido por haber vencido su plazo. Subsidiariamente, entiende que la acción ejercitada no puede prosperar al tratarse de una acción de condena dineraria, que no de realización in natura de obras de reparación, sin que el demandante haya abordado previamente ninguna de las obras cuyo coste pueda repercutir a la arrendadora. Finalmente, entiende que las obras a las que se refiere la demanda, cuando menos parcialmente, no son necesarias o precisas sino que implican mejoras que el arrendador no vendría obligado a realizar.
Paralelamente, se ejercita reconvención en orden a que se declare la extinción del arrendamiento por vencimiento de su plazo y el desahucio del arrendatario.
SEGUNDO.- Son hechos acreditados en los autos, bien en virtud del juego de admisión en los respectivos escritos expositivos de las partes, bien en virtud de documental acompañada, los siguientes:
En fecha 11 de Marzo de 1996 y, por tanto, bajo la vigencia de la LAU de 1994, el hoy demandante Don Manuel Antonio A. suscribió contrato de arrendamiento sobre una vivienda sita en Murcia, con la entonces propietaria de la misma, Doña Matilde C. J.. En cuanto a la duración de dicho contrato, pactan las partes que el plazo se inicia el 1 de Abril de 1996 "y se contrata por un año. En los cinco primeros años el inquilino podrá dar por resuelto el arriendo avisando con un mes de anticipación". En cuanto a la renta concertada, es la de 16.000 pts. mensuales a pagar anticipadamente.
En fecha 25 de Julio de 2001 fallece la arrendadora Doña Matilde. Por Escritura Pública de Partición y Adjudicación de Herencia de 21 de Diciembre de 2001, la nuda propiedad de la vivienda litigiosa queda adjudicada al hijo de la fallecida, el co-demandado Don Juan Luis P. C.; y el usufructo a la nieta de la causante (hija del Sr. P.), Doña Susana P. L., la cual fue declarada incapaz para gobernar su persona y bienes por sentencia firme dictada en fecha 8 de Octubre de 2001 habiéndose rehabilitado la patria potestad de los padres.
Consta acreditado que, tras el fallecimiento de la inicial arrendadora, los recibos que se giraban para el cobro de la renta –a través de una empresa inmobiliaria- lo eran a nombre de Susana P. L. (documentos 2 y 8 de su contestación).
En fecha 17 de Diciembre de 2003, se presenta papeleta de conciliación por parte de Don Juan Luis P. C. con objeto de notificar al arrendatario su voluntad de no renovación del contrato de arrendamiento requiriendo a aquél el desalojo y entrega de llaves a fecha 31 de Marzo de 2004. A dicho acto de conciliación –celebrado en fecha 27 de Enero de 2004- fue debidamente citado el arrendatario, el cual compareció oponiéndose a lo interesado "por injusto e improcedente".
En fecha 26 de Abril de 2004, Don Juan Luis P. C. remite telegrama al arrendatario (cuya recepción también consta por su destinatario) en la que le reitera el requerimiento de desocupación y entrega de llaves, requerimiento éste que vuelve a ser desatendido por el hoy demandante.
En fecha 8 de Julio de 2004, el arrendatario formula escrito para la consignación judicial de las rentas correspondientes a Mayo, Junio y Julio de 2004 alegando que las mismas le habían sido rechazadas por Susana P. L., como arrendadora. Incoado el expediente de jurisdicción voluntaria y ofrecidas las cantidades consignadas a Susana P. L., la misma –a través de su padre en representación legal- rechazó su cobro alegando que el contrato había quedado extinguido por expiración de su plazo.
Tras presentación de la oportuna solicitud, recae auto de fecha 3 de Febrero de 2005 por el que se confiere al Sr. P. C. autorización judicial para ejercitar, en representación de su hija declarada incapaz Susana P. L., acción de desahucio frente al hoy demandante por expiración del plazo del arriendo.
TERCERO.- En primer lugar, por lo que respecta a la falta de legitimación pasiva del co-demandado Sr. P. C., ha de advertirse que, según lo expuesto, tras el fallecimiento de la inicial arrendadora, la nuda propiedad y el usufructo sobre la vivienda quedaron desgajados subrogándose la titular de dicho usufructo en la posición activa de la relación locaticia por cuanto, precisamente, el objeto del usufructo es el disfrute del bien y la obtención de sus frutos y rentas. No obstante, la especialidad de este caso radica en que la usufructuaria, declarada incapaz, venía representada legalmente por su padre Sr. P. C., en el cual, a su vez, recae la condición de nudo propietario. Y aun cuando es cierto que, según lo expuesto, en alguna ocasión el Sr. P. C. no ha mencionado expresamente que su actuación lo era en representación de su hija, como parte arrendadora, lo cierto es que también consta que, desde el fallecimiento de Doña Matilde, los recibos se giraban a nombre de Susana P. L. y, precisamente, el arrendatario, a la hora de dirigir su expediente de consignación judicial de rentas, designó como arrendadora-acreedora a la que efectuar el ofrecimiento de pago, a Susana P. L. amén de que el desmembramiento entre nuda propiedad y usufructo también tuvo acceso al Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, es de estimar la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. P. C. por no ser parte activa de la relación arrendaticia en la que se fundamenta la acción ejercitada en la demanda.
CUARTO.- Establecido el anterior marco fáctico, resulta imprescindible abordar, en primer término, el estudio de la acción reconvencional referida a la extinción del contrato de arrendamiento litigioso por vencimiento de su plazo por cuanto la eventual estimación de dicha acción determinaría la ausencia de legitimación activa del demandante para efectuar la reclamación contenida en su demanda principal al fundamentarse la misma en el art. 21 de la LAU que regula los derechos y obligaciones de las partes durante la vigencia del contrato.
Pues bien, de conformidad con lo dispuesto en el art. 9 de la LAU de 1994, "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Así las cosas, en el presente caso, se pactó una duración de un año por lo que, al ser inferior dicho plazo al de cinco años, se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta el 1 de Abril de 2001. A partir de aquí, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 10 conforme al cual "si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato". Por tanto, el contrato entró en prórroga por plazos anuales desde el 1 de Abril de 2001 hasta tres años más si bien la continuación de la relación locaticia más allá de esta fecha (1 de Abril de 2004) quedaría truncada en el caso de que el arrendador notificara al arrendatario, con un mes de antelación al vencimiento de la prórroga, la voluntad de no renovación. Y eso fue lo que aconteció, habiéndose notificado fehacientemente (en acto de conciliación) y con más de un mes de antelación, la voluntad expresa de no renovación y, con ello, la extinción del plazo del arriendo con requerimiento a la parte arrendataria para que procediera al desalojo y entrega de llaves. Y dicho requerimiento volvió a reiterarse mediante telegrama insistiendo en la voluntad de no renovación.
A partir de aquí, dándose todos los requisitos establecidos legalmente, se impone la estimación de la acción de extinción del contrato por expiración del plazo del arriendo. Se alega, no obstante, que sí quedó prorrogado el contrato por cuanto la parte arrendadora aceptó el pago de la renta del mes de Abril de 2004 pero dicha circunstancia, además de no estar probada, no implica que el contrato entrara en prórroga. En efecto, según consta documentalmente en autos, la renta venía siendo abonada por el arrendatario a través de una empresa inmobiliaria de suerte que, abonada la mensualidad del mes de Abril de 2004, la mencionada empresa le remitió un giro postal al arrendatario –fechado el 19 de Abril de 2004 y dirigido a las señas de la vivienda arrendada- en devolución de la cantidad correspondiente a dicha mensualidad (documento 5 de la contestación) entendiéndose, por tanto, que recibió órdenes o instrucciones de la parte arrendadora para proceder a dicha devolución, en clara manifestación de su voluntad de no aceptar el cobro de dicha renta. Y si bien no consta el resultado de la imposición de dicho giro postal por cuanto no se ha acompañado la documentación de Correos correspondiente al destino final de dicho giro, esto es, si fue aceptado por el destinatario o si quedó caducado… etc. sin que tampoco el arrendatario haya efectuado manifestaciones al respecto, lo cierto es que consta la voluntad de no aceptación de esta cantidad y, de hecho, la parte arrendadora continuó manifestando su voluntad de no aceptar el abono de renta alguna y de entender extinguido el contrato por vencimiento de su plazo como se demuestra en la circunstancia de haber rechazado las cantidades correspondientes a los tres meses posteriores y de haber tenido que acudir el arrendatario, por ello, a expediente de consignación judicial de dichas rentas, las cuales también fueron rechazadas por la parte arrendadora por los motivos expuestos.
A mayor abundamiento, es doctrina jurisprudencial la de que no cabe aplicar el instituto de la tácita reconducción ni de la prórroga contractual voluntaria por el hecho de haber percibido rentas después de la fecha de vencimiento del plazo contractual siempre y cuando haya mediado requerimiento expreso de abandono, pues tales cobros sólo se representarían como una justa contraprestación onerosa del uso y disfrute del inmueble (AP de Málaga de 14 de Octubre de 2003). Por tanto, el cobro de mensualidades posteriores al vencimiento del plazo es compatible con la situación de litigio sobre la subsistencia de la vigencia del arrendamiento. En definitiva, lo determinante es la manifestación expresa de voluntad de no renovación y el requerimiento para el desalojo, circunstancias éstas que han acontecido en el presente supuesto conforme a las previsiones legales de manera que, aun concurriendo dudas probatorias sobre qué ocurrió con la mensualidad correspondiente a Abril de 2004, lo que resulta indudable es que la parte arrendadora notificó fehacientemente, de forma expresa e inequívoca su voluntad de no renovar y éste ha sido el contenido de sus manifestaciones y actos de voluntad posteriores.
QUINTO.- En este estado de cosas, esto es, habiendo quedado vencido y extinguido el contrato a fecha 1 de Abril de 2004, la acción que ejercita el demandante no puede prosperar por cuanto, como se ha dicho, dicha acción vendría a fundamentarse en lo dispuesto en el art. 21 de la LAU de 1994 y, por tanto, es premisa indispensable para su éxito que el arrendamiento se encuentre vigente. Debe tenerse en cuenta que la reclamación que se efectúa es representativa del coste de obras de reparación que están por realizar sin que ninguna de las reclamadas haya sido abordada previamente por el arrendatario al amparo de las previsiones que contiene dicho precepto en materia de reparaciones urgentes para evitar daño inminente o incomodidad grave y cuyo importe sí sería repercutible al arrendador siempre y cuando se hubiesen efectuado durante la vigencia del contrato.
Por otro lado, se alega por el arrendatario que la situación actual responde a una especie de táctica por parte del arrendador de no atender los requerimientos de reparaciones necesarias y esperar la extinción de plazo para desalojar al inquilino. Pero dicho argumento carece de influencia sobre la resolución del litigio. En efecto, aun cuando fuera cierto que el arrendatario ya llevase varios años –como afirma- poniendo de manifiesto al arrendador la necesidad de efectuar reparaciones en la vivienda y requiriéndole al efecto, la no atención de dicho requerimiento por parte del arrendador y, con ello, el eventual incumplimiento de sus obligaciones conforme al art. 21 de la LAU, otorgaba al arrendatario las facultades previstas legalmente, esto es, o ejercitar acción para compeler o exigir la realización de las obras de reparación a que hubiera lugar o, en su caso, ejercitar acción de resolución del contrato de arrendamiento conforme al art. 1124 del C.c. (con posibilidad de reclamar indemnización por daños y perjuicios) sin que el arrendatario hubiera hecho uso, a tiempo, de ninguna de dichas posibilidades que la ley le confería, habiéndolo hecho extemporánea o tardíamente por cuanto cuando se ha decidido a haber valer sus derechos mediante la interposición de la presente demanda ya estaba extinguido el contrato y, con ello, su legitimación para el ejercicio de la acción que nos ocupa.
SEXTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones sin que concurran dudas de hecho o de derecho susceptibles de valorar para no aplicar el principio general del vencimiento.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don José Luis Martínez García en nombre y representación de Don Manuel Antonio A. contra Don Juan Luis P. C., representado por el Procurador Don Francisco Fernández Sánchez Parra; y contra Doña Susana P. L., representada por el Procurador Don Fernando Garcia Morcillo, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas procesales a la parte actora.
Que estimando la reconvención interpuesta por el Procurador Don Fernando García Morcillo en nombre y representación de Doña Susana P. L. contra Don Manuel Antonio A. , representado por el Procurador Don José Luis Martínez García, debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento que vincula a estos litigantes sobre la vivienda sita en Murcia, Calle P. 16 4º (Atico) se encuentra extinguido por expiración de su plazo, condenando como condeno al reconvenido a desalojar dicha vivienda en el plazo legal mediante entrega de llaves bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, con imposición de costas de la reconvención a la parte reconvenida.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.