JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 830/2005.

En Murcia, a catorce de Febrero de dos mil siete.

 

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 830/2005, seguidos a instancia de Rodian Levantina de Construcciones S.L., representada por la Procuradora Doña Inmaculada de Alba y Vega y asistida por los Letrados Doña María Angeles y Don Juan Navarro Capel; contra Doña Carmen V. A., Doña Cristina G. V., Doña María Josefa G. V.; y Don David G. V., representados por el Procurador Don Leopoldo González Campillo y asistidos por el Letrado Don Antonio Pérez Ferra; y vista igualmente la reconvención dirigida por éstos contra aquélla; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

 

SENTENCIA nº 28

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

PRIMERO.- La Procuradora Doña Inmaculada de Alba y Vega en nombre y representación de Rodian Levantina S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra Doña Carmen V. A., Doña Cristina G. V., Doña María Josefa G. V. y Don David G. V.; demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción en exigencia de cumplimiento de contrato privado de compraventa o, subsidiariamente, de resolución por incumplimiento con indemnización de daños y perjuicios.

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que: 1) Se declare la validez del contrato privado de compraventa; 2) se declare el derecho de propiedad de Rodian Levantina de Construcciones S.L. sobre los citados inmuebles y, en consecuencia; 3) se condene al demandado a elevar a público el citado contrato privado o en su defecto, se sustituya su voluntad por este Juzgado otorgando directamente la escritura pública que permita a mi mandante la inscripción de los bienes, adecuando, finalmente, el contenido del Registro a la realidad extrarregistral y siendo de su cuenta todos los gastos que se generen en u otorgamiento. Caso de estimarse este pedimento del suplico, de conformidad con lo dispuesto en el contrato privado de compraventa, esta parte pondrá a disposición de los co-demandados la parte del precio pendiente de pago; 4) se condene al demandado al pago de los daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega de las fincas así como por el incremento de los costes de construcción que esta parte estima en un 10% anual (presupuesto de contrata fijado en el informe pericial aportado en 11.242.672 euros) y que cada año de retraso ascendería a 112.426,72 euros; 5) Subsidiariamente a lo reclamado en los pedimentos segundo y tercero del suplico, se declare resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de los co-demandados de las obligaciones derivadas del mismo, asi como condenar a los co-demandados a la devolución de las cantidades entregadas por mi mandante como parte del precio (30.000 euros) y al resarcimiento de daños, los cuales, a fecha de la demanda ascienden a 97.901,53 euros (la suma de los gastos generados por el contrato y perjuicios derivados del incumplimiento) y que se incrementarán hasta la fecha de la sentencia en igual proporción al aumento del valor de las fincas de análogas características a razón de 18,5% anual, así como al abono del interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda. Todo ello con imposición de costas a los demandados.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don Leopoldo González Campillo en nombre y representación de los demandados, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas procesales a la parte actora.

Igualmente, se interpuso reconvención en ejercicio de acción de anulabilidad por error del contrato privado de compraventa, en la que tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó con la suplica de que se dictara sentencia por la que se declare nulo el contrato de compraventa suscrito entre mis representados y la actora en fecha 15 de Septiembre de 2004 por no reunir los requisitos necesarios para su validez y, en concreto, por error en la prestación del consentimiento efectuada de dicho contrato por mis representados y por carecer de objeto y causa cierta, con imposición de costas.

Admitida a trámite la reconvención, se dio traslado a la contraparte para su contestación, evacuando el mismo en el sentido de oponerse a aquélla suplicando su desestimación con condena en costas a la parte reconviniente.

TERCERO.- Contestada la demanda y la reconvención, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.

Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte, testifical y pericial; y la parte demandada, de interrogatorio de parte, documental y testifical, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.

CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, se acordó la práctica de diligencia final y, evacuado el traslado sobre su resultado, quedaron los autos sobre la mesa para dictar sentencia.

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción en exigencia de cumplimiento de la obligación de entrega derivada de contrato privado de compraventa de bienes inmuebles y, subsidiariamente, se solicita su resolución por incumplimiento de los demandados con devolución de las cantidades abonadas a cuenta y pago de indemnización de los daños y perjuicios causados.

Frente a dichas acciones, la parte demandada alega que el contrato privado que pretende hacerse valer es nulo por falta de objeto y por error en la prestación de consentimiento, ejercitando acción reconvencional para que así se declare.

SEGUNDO.- De las alegaciones de ambas partes en sus respectivos escritos expositivos y de las pruebas practicadas en autos queda constancia de que:

A principios de Septiembre de 2004, la actora –empresa promotora inmobiliaria- y los demandados –particulares titulares dominicales de varias parcelas en la localidad de Churra (Murcia)- se pusieron en contacto con la intermediación de un corredor, Don José Joaquín G. V., iniciando negociaciones tendentes a perfeccionar entre los mismos una compraventa de terrenos en la cual estaban interesadas ambas partes.

Fruto de dichas negociaciones, se llegó a un acuerdo o concierto de voluntades de carácter verbal en virtud del cual los demandados (todos ellos) vendían a la actora dos solares, uno de ellos en Calle M. C. y el otro entre Calle U. y M. C. quedando perfectamente de acuerdo en la determinación del objeto y del precio. En efecto, ambas partes han admitido expresa y reiteradamente en este pleito que los solares objeto de la venta son los identificados y ubicados en los planos catastrales que, respectivamente, acompañan a sus escritos expositivos como documentos 11 de la demanda y 3 de la contestación así como que el precio concertado para ambos fue el de 685.153,80 euros.

En orden a documentar por escrito el contrato ya perfeccionado de forma verbal, los vendedores pusieron a disposición del corredor, además de fotocopias de sus respectivos DNI, dos copias de las Escrituras Públicas de las fincas de su propiedad (acompañadas a la demanda) tratándose, la primera de ellas, de una Escritura fechada el 16 de Febrero de 1976 por la que Don Blas G. S. (esposo y padre, respectivamente, de los demandados, fallecido antes de los hechos que nos ocupan) había adquirido por venta, para su sociedad ganancial, la finca registral número 57.. del Registro de la Propiedad número uno de Murcia; y la otra, fechada el 25 de Septiembre de 1992 por el que adquirió, también por venta para su sociedad ganancial, la finca registral número 572.. del mismo Registro.

En base a dicha documentación, el corredor (como el mismo manifestó en su testifical prestada en la vista oral) redactó por escrito el contrato, fechado el 15 de Septiembre de 2004 (documento 2 de la demanda) en el que se hace constar, como objeto de la venta, dos solares, identificados de la siguiente manera:

"Descripción. URBANA. Solar situado entre las Calles U. y M. C. del partido de Churra término municipal de Murcia, finca inscrita en el Registro uno, tomo 1056, folio 57, libro 1.459, finca 57.., inscripción 1ª.

Descripción. Solar situado en la Calle M. C. del partido de Churra término municipal de Murcia finca inscrita registro uno, libro 72, de la sección 7ª folio 86 finca 572.."

En cuanto al precio, de conformidad con lo ya concertado, se fijó en 685.153,80 euros a abonar mediante una entrega a cuenta de 30.000 euros a la firma del contrato (como así se hizo); 90.000 euros a fecha 20 de Enero de 2005; y resto, a la firma de la Escritura Pública.

Una vez redactado el contrato, fue firmado por la mercantil actora –a través de su representante legal- y por los demandados, a excepción de David G. V. si bien, como se ha dicho, éste ya había prestado su consentimiento a los tratos verbales previos a la redacción del contrato escrito reseñado.

En fecha 19 de Noviembre de 2004, los demandados dirigen a la actora un Acta de Requerimiento Notarial en la que le ponen de manifiesto que "el contrato de 15 de Septiembre de 2004 no recoge la verdadera intención de las partes acordada con anterioridad a su firma y, en particular, la no inclusión como objeto de la venta de las viviendas existentes en los solares objeto del contrato, el no condicionamiento del precio a las alturas edificables y, por último, la obligación por parte del comprador de respetar las servidumbres de luces y vistas actualmente existentes en los solares objeto de venta" y que "habiendo resultado inútiles cuantos intentos se han llevado a cabo para subsanar lo expuesto, es por lo que se les comunica por la presente la rescisión del contrato de compraventa antes dicho para lo cual, tienen a su disposición la cantidad de 60.000 euros", de los que 30.000 corresponden al primer plazo del precio estipulado en el referido contrato y los otros 30.000 como duplicado de la cantidad entregada y "a los efectos liberatorios y extintivos del contrato objeto del presente requerimiento".

Tras ello, la actora remitió a los demandados, por vía notarial en Acta de Notificación y Requerimiento de 17 de Enero de 2005, cheque por importe de 90.000 euros, según lo que se había pactado en el contrato sobre plazos de pago del precio de los inmuebles, mostrando con ello su voluntad de dar cumplimiento al contrato. Los demandados no recogieron el mencionado cheque que se encontraba consignado notarialmente.

Finalmente, también es de hacer constar, por la indudable relevancia que ostenta para la resolución de este conflicto, que durante la tramitación de este pleito, antes de la celebración de la vista principal, se ha procedido por la co-demandada Sra. V. A. (la que, tras la liquidación de gananciales y formalización de la adjudicación de la herencia de su esposo, se adjudicó la titularidad de los solares objeto del contrato privado de compraventa que nos ocupa) a otorgar Escritura Pública de Venta de dichos solares a favor de un tercero (otra empresa inmobiliaria) fechada el 17 de Marzo de 2006 habiendo tenido acceso dicha adquisición al Registro de la Propiedad.

TERCERO.- Establecida, así, una síntesis del marco fáctico acaecido en el presente caso, no cabe duda jurídica alguna de que las partes concertaron un contrato de compraventa propiamente dicho en el que medió concierto de voluntades sobre objeto y sobre precio habiendo prestado todos los implicados (la actora y la totalidad de los demandados) su válido consentimiento a la venta y así lo reconocen ambas partes en sus escritos expositivos y lo corroboró el corredor o intermediario que estuvo presente en la conclusión de las negociaciones y en el cierre verbal de las mismas. Se insiste, por tanto, en que las partes celebraron un auténtico y genuino contrato de compraventa que dispone de sus elementos esenciales, esto es, objeto y precio, recayendo sobre los solares identificados en los planos que ambas partes acompañan y que coinciden totalmente entre sí en la identificación y ubicación de los mismos, y concertando un precio de 685.153,80 euros quedando con ello perfeccionado el contrato de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1261 y 1445 del C. Civil y desplegando, desde entonces, toda la eficacia obligacional que le es propia frente a ambas partes. Por tanto, dicha eficacia obligacional ya es predicable desde el mismo momento en que se concertó verbalmente la venta debiendo recordarse al respecto que el art. 1278 del Código civil recoge el principio de libertad de forma en los contratos siendo obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado (incluida la verbal) y siempre que concurran las condiciones y elementos esenciales para su validez, como es el caso. Y si bien el art. 1280 establece que deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles ello no supone una derogación del principio general del 1278, de manera que la forma en nuestro ordenamiento jurídico y así lo ha reconocido en reiteradísima doctrina nuestro Tribunal Supremo (a salvo algunas excepciones entre las que no se encuentra el contrato litigioso) es tan sólo un requisito accidental o "ad probationem" que no afecta ni a la sustancia del contrato ni a las exigencias de cumplimiento del mismo sin perjuicio de que las partes puedan compelerse recíprocamente –art. 1279 del C.c.- a llenar la forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para la validez del contrato.

Hechas estas consideraciones, no pueden tener acogida ninguna de las alegaciones de la parte demandada por las que trata de calificar jurídicamente dicho acuerdo de voluntades como una suerte de "promesa de venta" o de "reserva" con opción de compra. En efecto, cierto es que, al tiempo en que se perfeccionó el contrato de venta que nos ocupa, los demandados todavía no habían procedido a la partición y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria en la que quedaban integrados –tras el fallecimiento de su esposo y padre, respectivamente- ni tampoco habían efectuado las segregaciones administrativas y registrales oportunas de los solares que se erigían en objeto de la venta (lo que hicieron después) pero el acometimiento de dichas actuaciones de ningún modo se configuraba como condición de efectividad del contrato ni, por tanto, excluía o restaba eficacia obligacional a lo pactado tratándose, pues, de actuaciones que se hacía necesario realizar a efectos formales, administrativos y registrales pero cuya ausencia, al tiempo de la venta, no puede erigirse en excusa para obviar la verdadera calificación jurídica del contrato como genuino contrato de compraventa.

Por otro lado, también debe advertirse que en ningún momento consta que se concertara por las partes la posibilidad de que, perfeccionada así la venta, alguna de ellas pudiera desvincularse o desistir unilateralmente de la misma dando a la cantidad entregada por la actora naturaleza y efectos de arras penitenciales o de desistimiento. En efecto, la cantidad que fue hecha efectiva por la parte compradora (30.000 euros) lo fue a cuenta del precio concertado y en confirmación del contrato perfeccionado sin que mediara pacto alguno, ni menos aún revestido de carácter expreso e inequívoco (como exige la jurisprudencia), por el cual cualquiera de las partes pudiera desvincularse unilateralmente de lo pactado sin más consecuencias que la pérdida de las arras (para el comprador) o la devolución duplicada de las mismas (para el vendedor). Por lo tanto, la resolución del contrato comunicada notarialmente por la parte vendedora a la compradora en Noviembre de 2004 mediante la puesta a disposición de la cantidad entregada por ésta, duplicada, no encontraría amparo jurídico sobre la base de un eventual pacto de arras penitenciales que, como se ha dicho, es inexistente.

CUARTO.- La especialidad fáctica que concurre en el presente caso radica en las circunstancias en las que se procedió a la redacción del documento que reflejara la voluntad contractual ya concertada previamente en firme por ambas partes. En efecto, como se ha dicho, el corredor encargado de la redacción escrita de dicho documento hizo uso de las copias de las Escrituras que los vendedores le proporcionaron y, a la hora de describir los solares objeto de la venta, utilizó en dicha identificación los términos "solar entre Calles U. y M. C." y "solar en Calle M. C." indicando respectivamente, los números de fincas registrales que aparecían en las Escrituras aportadas, esto es, finca 57.. del Registro número 1 y finca 572.. del mismo Registro.

Pues bien, consta en autos que los solares (perfectamente identificados físicamente sobre el terreno) que fueron objeto de venta venían a ser: el número 2, la finca registral 572..; y el número 1, parte de la finca registral 57... En efecto, al tiempo de la venta que nos ocupa, la finca registral 57.. abarcaba físicamente tanto el solar objeto de la venta como otras dos parcelas en las que los demandados tienen ubicadas las viviendas donde residen habiendo quedado probado, por ni siquiera discutido, que la venta concertada por las partes no comprendía las parcelas ya edificadas sino sólo el solar.

Tras la prueba documental practicada en autos y, en especial, a la vista de la información registral de las diversas notas simples acompañadas por ambas partes, se llega a la conclusión de que, tras la celebración del contrato litigioso, los demandados procedieron a la segregación de la finca 57.. y a la partición y adjudicación de los bienes de la herencia de su causante por Escritura Pública de 10 de Febrero de 2005 resultando que:

La finca número 673.. de la Sección 7ª del Registro de la Propiedad número 1, con una superficie registral de 1.108 m2, procedía de segregación de la 57.. del archivo de la capital. Los demandados, tras el contrato litigioso, procedieron a segregar dos parcelas de dicha finca 673.., dando lugar a las nuevas registrales 35..0 (con una superficie de 364,22 m2) y 35..2 (con una superficie de 185,16 m2), quedando un resto de la 673.. (con una superficie de 240,81 m2). A la vista de la descripción de linderos y superficies, la nueva finca 35..0 constituye el solar edificable que fue objeto de venta a la hoy actora como solar numero 1 y que, tras ser adjudicada a la Sra. V. A. en la partición con sus hijos, ésta ha transmitido a terceros durante la tramitación de este pleito (por Escritura Pública con acceso al Registro). Por tanto, las fincas 35... y 673.. (resto) constituyen las parcelas donde los demandados tenían y tienen ubicadas sus viviendas y que quedaban fuera de la venta.

Por su parte, la finca registral 572.. no fue objeto de alteraciones ni segregaciones coincidiendo, plenamente, con el solar número 1 vendido a la actora y que, tras habérselo adjudicado también la Sra. V. A., ha transmitido al mismo tercero en la misma Escritura Pública de 16 de Marzo de 2006 con acceso al Registro.

Por tanto, la finca registral numero 17.907 no fue objeto de venta en el contrato privado que vinculaba a los actores tratándose de una parcela que no procede de la inicial 57.. del Archivo de la capital sino, como expresa la información registral, procede por segregación de la 3726, que era la finca 57.194 del Archivo de la capital. Además, se trata de una parcela de naturaleza rústica –no solar edificable- sin que linde por ninguno de sus vientos con la Calle M. C. ni la Calle U..

En todo caso, el error en el planteamiento de la parte actora a la hora de considerar, en el cuerpo fáctico de su escrito expositivo, que el solar número 1 coincidía con la finca registral 17.907, de ningún modo puede beneficiar a la parte demandada en orden a desestimar las pretensiones de la demanda por falta de concreción del objeto cuya entrega (mediante traditio instrumental por Escritura Pública) se solicita como pretensión principal en la demanda, por cuanto lo que se pide es que se dé cumplimiento al contrato de venta perfeccionado por las partes y su objeto está perfectamente identificado por los solares reseñados en plano.

Pues bien, aclarada esta cuestión, aparece probado que a la hora de describir el solar número 1 de los dos que habían sido objeto de venta, medió un error al mencionarse la entonces registral 57.. del Archivo de la Capital y no designarse que lo vendido era sólo una parte de dicha finca (todavía sin numeración registral en tanto en cuanto no se acometiera la segregación) y no toda la finca, si bien ha de insistirse en que estamos en presencia de un error a la hora de abordar la documentación escrita del contrato previamente celebrado y perfeccionado entre las partes, esto es, un error en el momento de dotar de medio de prueba escrito al contrato verbal previamente perfeccionado y sobre el que las partes ya habían prestado válidamente su consentimiento en cuanto a objeto y precio. A partir de aquí, no puede predicarse que el contrato sea nulo por error en el consentimiento o por indeterminación en el objeto insistiéndose en que el contrato fue suscrito válidamente por las partes con eficacia obligacional desde entonces de suerte que lo que media es una incorrección en la documentación escrita de dicho contrato ante la cual no asistía a ninguna de las partes el derecho a desvincularse, sin más y unilateralmente, de sus compromisos contractuales sino a compeler a la contraparte a fin de proceder a la subsanación de dicho error que, además, no consta que fuera intencionado o de mala fe sino motivado por las circunstancias antedichas, esto es, por la ausencia –al tiempo de su redacción- de las segregaciones registrales correspondientes y por la aportación por los propios vendedores, para elaborar el documento escrito, de la Escritura Pública de 1976 referida a la totalidad de la registral matriz. En virtud de todo lo expuesto, de ningún modo cabe estimar la pretensión anulatoria del contrato ni por error en la prestación del consentimiento ni por indeterminación de objeto pues sólo en el caso de que, documentado por escrito el contrato y ante la negativa de la parte compradora a enmendar el error en su redacción, podría hablarse de incumplimiento por su parte, justificador de la resolución contractual a instancias de los vendedores.

Y en este punto lo que las pruebas practicadas arrojan como resultado es que, tras la redacción del documento y su firma por los demandados (a excepción de Don David G. V.) no consta que mediara ni un solo requerimiento en este sentido, esto es, no consta que los vendedores se dirigieran ni verbalmente ni por escrito a la actora, ni una sola vez, con el fin de enmendar la imprecisión del documento escrito a lo que hay que añadir que en ningún momento, ni antes de este pleito ni en el mismo, la compradora ha intentado hacer valer el documento en sus propios términos a los efectos de exigir la entrega de la totalidad de las parcelas, incluídas aquéllas donde se ubican las viviendas donde residen los demandados. Por el contrario, lo que consta es que los demandados, poco tiempo después de la firma del documento escrito, ofrecieron los solares a la venta a otras empresas promotoras e incluso le dijeron al corredor (como el mismo depuso en la vista oral) que ya habían encontrado una tercera empresa compradora y que si la hoy actora tenía intención de hacer suyos los solares tendría que abonar más dinero.

Por tanto, si bien en la comunicación resolutoria que los demandados dirigieron a la actora vía notarial en fecha 19 de Noviembre de 2004 hicieron constar que habían sido "inútiles los intentos para subsanar la no inclusión como objeto de la venta de las viviendas existentes", no se ha probado en autos ni uno solo de dichos intentos pues sólo consta, pues así lo manifestó la representante legal de la actora en su interrogatorio, que se pusieron en contacto con ella para renegociar ciertas condiciones de la venta, en concreto, para excluir del contrato una parte de la superficie de los solares ya vendidos, y ni una sola mención a la cuestión de las viviendas y al error contenido en la descripción de los solares en el contrato escrito.

En virtud de todo lo expuesto, no puede sino concluirse en que los demandados, vulnerando abiertamente las obligaciones contraídas en firme con la actora y amparándose tanto en el error en la documentación escrita del contrato como en la circunstancia de que uno de ellos no había suscrito con su firma dicho documento (pese a haber consentido previamente la venta), optaron por buscar otro comprador ante la negativa de la actora a renegociar unas condiciones que ya eran firmes y que ya habían adquirido el carácter de contractuales limitándose a comunicar a la actora la resolución unilateral del contrato a su instancia y a poner a disposición de aquélla la cantidad ya entregada, duplicada, como si de arras penitenciales o desistimiento se tratase. Así las cosas, el contrato que nos ocupa es plenamente válido y sigue vigente entre las partes habiendo incurrido los demandados en un flagrante incumplimiento carente de justificación jurídica y presidido por el ánimo de obtener mejores condiciones de rentabilidad económica y de otro tipo en la enajenación de sus solares.

QUINTO.- Pese a la plena validez y vigencia del contrato litigioso y el derecho de la actora a exigir de los demandados el cumplimiento de sus obligaciones, lo cierto es que aquéllos, durante la tramitación del proceso, han determinado la imposibilidad de hacer efectivo el contrato en su faceta transmisora del dominio. Así, dicha imposibilidad deviene de que los solares han sido transmitidos a tercero en virtud de Escritura Pública de Venta de fecha 17 de Marzo de 2006, teniendo dicho tercero un título (que implica entrega de posesión o traditio) que ostenta preferencia sobre el título meramente obligacional que ampara a la actora y, además, dicha Escritura ha tenido acceso al Registro de la Propiedad (art. 1473 del C.c. que regula supuestos de doble venta y 34 LH sobre protección del tercero hipotecario).

En este punto, pese a que la actora solicitó y obtuvo anotación preventiva de demanda (cuando menos, en uno de los solares.- finca 572..) y después aceptó la caución dineraria sustitutoria de la medida cautelar, debe insistirse en que la situación de imposibilidad de cumplimiento es achacable a los vendedores al haber procedido, voluntariamente, a efectuar una doble venta a favor de terceros de buena fe con entrega de posesión haciéndolo, además, una vez interpuesto el pleito y durante su tramitación. Por lo tanto, la consecuencia jurídica del incumplimiento de la parte vendedora es la prevista en el art. 1124 del C.c., esto es, el comprador tendrá derecho a exigir la devolución de la prestación por el mismo cumplida así como la indemnización de todos los daños y perjuicios causados.

Y en cuanto a la determinación de dichos daños y perjuicios, de ningún modo puede tenerse en cuenta, como pretende la parte demandada, la fecha en la que los demandados comunicaron su voluntad resolutoria (acta notarial de Noviembre de 2004, dos meses después del contrato privado) lo que supondría la exclusión, en la indemnización debida, de gastos o lucros cesantes posteriores a dicha fecha. En efecto, dicha comunicación no produce ningún efecto jurídico por cuanto la mera manifestación de voluntad de que no se va a cumplir el contrato y de que se "rescinde" el mismo unilateralmente no excluye, obviamente, la efectividad de la acción que asiste a la contraparte para exigir el cumplimiento de lo pactado. ¿Cuál es el verdadero incumplimiento a estos efectos?: el que genera la imposibilidad de hacer efectiva la obligación de entrega, esto es, el que enerva la efectividad de la acción –y de la condena- tendente a obtener la entrega de la posesión o traditio o, para ser más exactos, desde que dicha imposibilidad fue conocida o pudo ser conocida por el comprador (por publicidad registral). Así, estamos en presencia de una acción indemnizatoria, esto es, en la que la condena pecuniaria es resarcitoria respecto de una prestación de dar que no puede llevarse a cabo como consecuencia del incumplimiento del vendedor, pero dicho valor resarcitorio del dinero debe venir referido y fijado al tiempo del incumplimiento que enerva la eficacia de toda entrega de posesión o traditio que, en este caso, coincide con el otorgamiento de Escritura Pública de 16 de Marzo de 2006 que tiene acceso al Registro y por supuesto, no al tiempo en que los vendedores comunican –sin amparo jurídico alguno- su voluntad unilateral de no cumplir y ni siquiera cuando éstos hubieran firmado el contrato privado de venta con tercero (que, en todo caso, no ha sido aportado a los autos) que ostentaría la misma eficacia obligacional que el título de la actora pero menor preferencia (por su fecha.- art. 1473 del C.c.).

Hechas estas consideraciones, resulta claro el perjuicio económico sufrido por la actora cuando habiendo contratado la venta de los inmuebles en el año 2004 por un determinado precio, ve frustrada la adquisición en el momento en que debió llevarse a cabo la entrega perdiendo, con ello, el incremento de valor de los solares contratados. En efecto, dicho incremento de valor, como perjuicio económico o lucro cesante (art. 1106 del C.c.) pertenece a la compradora y no le puede ser sustraído por la actuación de los demandados.

Por otro lado, este perjuicio indemnizable no se representa por el beneficio económico concreto que la parte vendedora, al haber enajenado a tercero, haya obtenido con la doble venta fijando un precio conforme a su autonomía de la voluntad, sino el valor real u objetivo de dicho incremento. En este punto, se dispone de pericial en autos que determina, tras los cálculos precisos, cuál es el valor de los solares a fecha Febrero de 2005 (727.846,61 euros). No obstante, como se ha dicho, la valoración a tener en cuenta es a fecha Marzo de 2006 (un año después). En este punto, la parte actora alega en su demanda que el porcentaje medio de incremento anual del valor de los solares es de un 18,5%. Pues bien, debe admitirse dicha propuesta por cuanto si bien no se cuenta con una tasación pericial concreta de los bienes a 2006, tampoco pudo proponerse dicha prueba pericial por la parte actora por cuanto la venta realizada por los demandados en Escritura Pública se llevó a cabo, tras la demanda y tras la audiencia previa, momentos preclusivos para la proposición de pruebas. En todo caso, dicho porcentaje del 18,5% no es arbitrario ni inventado sino ajustado al caso que nos ocupa por cuanto conforme al informe de TINSA, también aportado a los autos, las parcelas de esta zona vienen experimentando un incremento anual de valor de entre el 18,5% y el 19% amén de que el perito–Arquitecto Técnico- que depuso en la vista oral manifestó con seguridad que, cuando menos, el incremento de valor en un año (desde que emitió su informe en Febrero de 2005) no será inferior al 20%.

En definitiva, el perjuicio económico debe obedecer a los siguientes cálculos: 862.498,23 euros de valor de los solares a fecha Marzo de 2006 al que habrá que deducir el precio fijado en el contrato por las partes que es el valor que, por autonomía de la voluntad, dieron éstas a los solares objeto de venta (685.153,80 euros).- 177.344,43 euros.

Por otro lado, también resultarán indemnizables, en concepto de daños o gastos, las cantidades abonadas por la compradora como consecuencia del contrato. Así, los honorarios o comisión del corredor que actuó como intermediario (según factura acompañada como documento número 16 en cuantía de 20.760,15 euros, ratificada en juicio y abonada por la actora) se trata de un gasto que se generó desde el mismo momento en que los litigantes, con la intervención del mediador, entraron en contacto negocial y concertaron sus voluntades celebrando el contrato aun cuando, finalmente, el mismo no se haya consumado en su faceta transmisora del dominio por las razones expuestas. De igual forma, acredita la actora haber contratado a una empresa especializada para la fabricación de carteles y otros signos anunciadores de la promoción que iba a acometer en los solares vendidos, ascendiendo el coste de la factura (documento 17) a 5.853,61 euros habiéndose generado y abonado el gasto dentro del periodo indemnizable según lo anteriormente expuesto. Igualmente, los honorarios de Notario (116,02 euros) por consignación de cheque resultan igualmente achacables al incumplimiento de la vendedora y, por tanto, resarcibles.

Por todo ello, la condena dineraria asciende a un total de 234.074,21 euros, desglosados de la siguiente manera:

-30.000 euros en concepto de devolución de prestación cumplida.

-26.729,78 euros por daños o gastos derivados del contrato.

-177.344,43 euros por perjuicio económico o lucro cesante.

SEXTO.- En materia de intereses, se devengarán los legales de los arts. 1100 y 1108 del C.c. desde la reclamación judicial.

SEPTIMO.- En cuanto a costas procesales, si bien la condena contiene modulaciones en la cuantía de la indemnización en relación con la que solicita la parte actora en su demanda, se está en el caso de una estimación en esencia de la pretensión de la demanda, justificadora de la imposición de costas a la parte demandada, tanto de la demanda como de la reconvención, conforme al principio de vencimiento objetivo del art. 394 de la LEcn, imposición ésta que resulta justificada, además, desde el punto de vista de la mala fe con la que se ha actuado por la parte demandada para desvincularse de pactos suscritos con firmeza.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación

 

FALLO

 

Que estimando en esencia la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Inmaculada de Alba y Vega en nombre y representación de Rodian Levantina de Construcciones S.L. contra Doña Carmen V. A., Doña Cristina G. V., Doña María Josefa G. V. y Don David G. V., representados por el Procurador Don Leopoldo González Campillo, debo declarar y declaro resuelto el contrato de venta suscrito entre los litigantes por incumplimiento de los demandados condenándolos al abono a la actora de la cantidad de doscientos treinta y cuatro mil setenta y cuatro euros con veintiún céntimos (234.074,21 euros), de los que treinta mil euros (30.000 euros) lo son por devolución de cantidad entregada a cuenta y el resto en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más intereses legales de dichas cantidades desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, con imposición de costas a la parte demandada.

Que desestimando la reconvención interpuesta por Doña Carmen V. A., Doña Cristina G. V., Doña María Josefa G. V. y Don David G. V., representados por el Procurador Don Leopoldo González Campillo contra Rodian Levantina de Construcciones S.L., representada por la Procuradora Doña Inmaculada de Alba y Vega, debo absolver y absuelvo a la reconvenida de los pedimentos contra ella dirigidos, con imposición de costas a la parte reconviniente.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.