JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 178/2006.

 

 

En Murcia, a ocho de Marzo de dos mil siete.

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 178/2006, seguidos a instancia de Doña Rosa María L. C., representada por el Procurador Don Antonio de Vicente y Villena y asistida por el Letrado Don Rafael López Martínez; contra Don Pedro S. M. y Doña María L. P., representados por el Procurador Don José Augusto Hernández Foulquié y asistidos por el Letrado Don Rafael Sánchez de San Pedro; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

SENTENCIA n 35

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

PRIMERO.- El Procurador Don Antonio de Vicente y Villena en nombre y representación de Doña Rosa María L. C. formuló demanda de juicio ordinario contra Don Pedro S. M. y Doña María L. P., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción en ejercicio de derecho de opción de compra de bien inmueble.

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a los demandados al otorgamiento de Escritura Pública de compraventa de la finca descrita en el hecho primero de la presente a favor de la demandante; y se condene al pago de las costas.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don José Augusto Hernández Foulquié, en nombre y representación de los demandados, oponiéndose parcialmente a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se proceda a la correcta aplicación de la opción de compra incluida en el contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y el demandado, con expresa condena en costas a la parte actora.

TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.

Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte, testifical y pericial; y la parte demandada, documental, interrogatorio de parte, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.

CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción tendente a hacer efectivo el derecho de opción de compra que fue concertado por las partes litigantes en contrato de arrendamiento de local de negocio.

Frente a dicha pretensión, los demandados manifiestan que están y siempre han estado dispuestos a hacer efectiva la opción de compra oponiéndose, sin embargo, a que la misma verse sobre el objeto pretendido de contrario ya que el arrendamiento –y con ello, la opción de compra vinculada al mismo- solo versó sobre un local cuyo destino consistía en la instalación, por parte de la arrendataria, de un negocio de peluquería y no sobre otro local colindante pero separado físicamente del arrendado y sobre el que la hoy actora no ejercita la actividad de peluquería.

SEGUNDO.- No se discute por las partes y así consta documentado en autos (número dos de la demanda) que, en fecha 1 de Enero de dos mil cuatro, la hoy actora Doña Rosa María L. C. y el co-demandado, Don Pedro S. M., suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio sito en Calle H. número 1 de Alcantarilla por tiempo de cinco años, pactando expresamente que, transcurridos los dos primeros años de duración del arriendo, la arrendataria podría hacer efectiva opción de compra sobre el local arrendado durante los dos primeros meses y por precio de 60.101,21 euros. En cuanto al destino del arriendo, las partes pactaron que el inmueble sería destinado a Peluquería y que en ningún caso la arrendataria podría cambiar dicho destino ni dedicar el local a otro negocio distinto del pactado sin la autorización previa y escrita del arrendador. Asimismo, también se pactó que, además de la renta pactada en cuantía de 180 euros mensuales, la arrendataria se haría cargo de los gastos por servicios con que contara el inmueble que se individualizaran mediante aparatos contadores así como los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no fueran susceptibles de individualización y los tributos que correspondieran al inmueble (cláusula sexta del contrato).

Pues bien, habiendo mostrado los demandados en este pleito su disposición a hacer efectiva la opción de compra concertada conjuntamente con el arriendo, la cuestión litigiosa versa sobre el objeto sobre el que tanto una como el otro recayeron. Así, mientras la parte actora estima que el objeto de la relación contractual versó sobre la totalidad del bajo que se configuraba como una sola finca registral (número 11…/B del Registro de la Propiedad de Alcantarilla), los demandados sostienen que el arrendamiento –y con ello, la opción de compra- tuvo como objeto sólo una parte de dicha finca registral y no su totalidad ya que el bajo, desde poco después de su construcción en el año 1966, fue objeto de división física en dos locales, uno de 32 metros cuadrados cuyo destino era el de cochera y otro, de 49 metros cuadrados que fue el arrendado y el que, en efecto, posee la actora como local de negocio de peluquería.

TERCERO.- Pues bien, planteados así los términos del debate, es de tener en cuenta que, en efecto, ha quedado constatado que los demandados son titulares dominicales de un bajo que se configuraba como una sola finca registral habiendo acometido aquéllos la segregación registral del mismo en dos locales con posterioridad a la interposición de la demanda y, por tanto, con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante. Así, según consta, dicha segregación operó mediante Escritura Pública otorgada por los co-demandados, como propietarios, en fecha 14 de Marzo de dos mil seis, un mes después de la fecha de la demanda, dando lugar a dos fincas registrales independientes –la 11.993-B (inicial, que ha quedado como resto) y la segregada 30.630-.

Ahora bien, pese a la realidad registral existente al tiempo de la firma del contrato de arrendamiento de Enero de 2004, también ha quedado acreditado que, en la realidad extrarregistral, la división física de locales había operado mucho antes de la suscripción del arriendo. Así, incluso desde el punto de vista catastral ambos locales estaban identificados como parcelas independientes con numeración distinta, tributando el IBI también de forma separada como así ha acreditado documentalmente la parte demandada. De igual forma, la división o separación de ambos locales es total, esto es, no puede accederse a uno a través del otro disponiendo cada uno de ellos de salida independiente a la vía pública. Así consta claramente en el informe pericial acompañado por la parte actora donde se representa, gráficamente mediante plano, la existencia de ambos locales totalmente separados, así como de las fotografías adjuntas a dicho informe.

En este estado de cosas, la resolución del litigio debe venir presidida por la determinación de cuál fue el objeto del contrato de arrendamiento por cuanto, como viene poniendo de manifiesto reiteradamente la doctrina jurisprudencial, el contrato de arrendamiento con opción de compra, como contrato complejo atípico, se caracteriza por la vinculación objetiva de la relación contractual considerada en su conjunto de suerte que la opción de compra sólo podrá versar sobre el inmueble sobre el que recae el arrendamiento sin que pueda desmembrarse aquélla ni aislarla de la relación locaticia con la que está vinculada, al conformar una relación jurídica unitaria.

Hecha esta consideración jurídica, del tenor de la redacción del contrato de arrendamiento no puede deducirse que el mismo se extendiera a la totalidad del bajo considerado o identificado como finca registral por cuanto, en la descripción del objeto del arriendo, ni se menciona la numeración de la finca registral ni se hace referencia a linderos ni a superficie. Tampoco se describe el objeto del contrato como bajo, sino que sólo se advierte que lo que se arrienda es un local de negocio que será destinado por la arrendataria a instalación de un negocio de peluquería. Así las cosas, y teniendo en cuenta, como se ha dicho, que físicamente y mucho tiempo antes del arriendo, los dos locales estaban físicamente separados, sin unión ni conexión física entre los mismos, lo que consta acreditado es que la actora, tras el contrato, ha destinado exclusivamente el local de 49 metros cuadrados a la instalación y posterior ejercicio del negocio de peluquería del que la misma es titular, debiendo entenderse, con ello, que fue la posesión de dicho local la que le fue entregada bajo los auspicios del contrato de arrendamiento y sobre el mismo la actora, en efecto, efectuó las obras de acondicionamiento necesarias y tiene instalado el salón de peluquería en el que ejerce su actividad.

En cuanto al otro local, la circunstancia que acaece en el presente caso es que, más de un año antes de la celebración del arriendo litigioso, el co-demandado Sr. De S. había cedido su uso –también en concepto de arrendamiento- al esposo de la hoy actora. En efecto, obra en autos un documento (de fecha 3 de Noviembre de 2002), no impugnado de contrario, en el que las partes suscribientes hacen constar "que siendo el Sr. S. dueño de una cochera en la calle H. número 1 que tiene ocupada con varios enseres, autoriza al Sr. R. a que pueda meter en dicha cochera, ya que es amplia, su coche, y se compromete a que si el Sr. S. necesita disponer de ella para su uso total, o bien para venderla, ya que es componente de un bajo, a entregarle la llave sin impedimento alguno y sin indemnización alguna". Por tanto, nos encontramos en presencia de un inicial contrato de arrendamiento sobre el local destinado a cochera en el que las partes suscribientes fueron el dueño de dicho local y el Sr. R. P. debiendo tenerse en cuenta que la relación jurídica así nacida, como toda relación locaticia, es personal y, por tanto, los derechos –y obligaciones- derivados de la misma se circunscriben exclusivamente al firmante del contrato en calidad de arrendatario sin extensión de su eficacia al cónyuge de éste, aun cuando rija entre ellos el régimen de sociedad de gananciales.

Por lo tanto, el demandado había cedido la posesión del local de 32 m2 al Sr. R. P. con destino a cochera a cambio de un precio de suerte que dicha posesión es personalísima del arrendatario como personalísima es la relación jurídica constituida entre ambos. Y es en dicha situación cuando se celebra el segundo contrato de arrendamiento, ahora con la actora, y sobre un "local de negocio destinado a peluquería" por lo que, igualmente, la eficacia de dicha relación locaticia –así como el derecho de opción de compra vinculado a la misma- sólo se circunscribe a la persona de la arrendataria, la hoy actora, sin que pueda extenderse dicha eficacia, ni en derechos ni en obligaciones, a su esposo, ni tampoco extenderse a más objeto que el arrendado.

A partir de aquí, no hay ningún dato ni indicio probatorio en autos que permita presumir que, con el contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito por la actora, también se le entregó a ésta la posesión del local destinado a cochera. En primer lugar, ni siquiera consta que el Sr. R. P. restituyera al arrendador la posesión que éste le tenía cedida sobre el mismo ni que le entregara las llaves ni que, por tanto, quedara resuelta la relación jurídica entre las partes antes de que el arrendador suscribiera el segundo contrato de arrendamiento con la demandante (al margen de cuándo se dejó de pagar la renta pactada por el Sr. R., lo que discuten las partes). Precisamente, lo que consta es que el uso de dicho local sigue siendo el de cochera y que el usuario sigue siendo el esposo de Doña Rosa María, como el mismo reconoció en la vista oral y consta en el mismo informe pericial y fotografías acompañadas por la propia parte actora. En efecto, ningún indicio de destino del local a la actividad de peluquería consta en autos pues por mor que la actora manifestara en su interrogatorio que, desde el contrato, viene destinando dicho local a almacén de productos de su peluquería, no es eso lo que consta en autos sino lo contrario, esto es, que el local sigue siendo utilizado por su esposo para guardar su coche y de las fotografías aportadas en el propio informe pericial no se deduce el uso, ni siquiera parcial, a almacén de productos de la peluquería amén de que, como se ha dicho, no hay ninguna conexión física entre ambos locales.

A mayor abundamiento, también consta que mientras que la hoy actora ha venido haciéndose cargo, según lo pactado en el contrato, de los gastos por suministros de energía eléctrica y de agua del local de 49 m2 en el que ejerce su actividad de peluquería (y así rezan los recibos girados a su nombre por las empresas suministradoras) es el demandado Sr. S., como dueño del local-cochera, el que ha seguido manteniendo la titularidad del contrato de energía eléctrica sobre el mismo (contrato celebrado como "alumbrado de escalera") y ha seguido abonando los recibos correspondientes después del contrato de arrendamiento suscrito en Enero de 2004 con la actora (y así consta en los recibos aportados de 2005 y principios del 2006). En este punto, si bien la actora manifestó en la vista oral que sí puso la luz a su nombre en dicho local (cochera), eso no es lo que consta acreditado.

En definitiva, debe concluirse afirmando que la posesión sobre el local-cochera fue cedida por su dueño al esposo de la co-demandada en virtud de arriendo suscrito entre ambos sin que conste la extinción o resolución de dicha relación contractual entre las partes contratantes y sin que, por tanto, pudiera entenderse que el posterior contrato suscrito con la actora sobre "local de negocio destinado a peluquería" y, con ello, la entrega de posesión que conllevó, también se extendiera sobre el local cuya posesión mantenía el esposo de aquélla, por lo que la circunstancia de que, registralmente, se tratara de una sola finca no puede valorarse a los efectos de extender el objeto de la opción de compra que pretende ejercitarse a la totalidad de dicha inicial finca registral.

CUARTO.- En cuanto a costas procesales, si bien la cuestión litigiosa quedó centrada, tras los escritos expositivos de las partes, a la determinación de si el arrendamiento –y, con ello, la opción de compra- se extendía o no al local-cochera de 32 m2 habiéndose resuelto finalmente conforme a lo pretendido por los demandados, no procede la imposición de costas a la parte actora por cuanto la acción se estima parcialmente respecto del local sobre el que sí versó la relación jurídica de arriendo. Y si bien, como se ha dicho, los demandados manifiestan haber estado siempre dispuestos a hacer efectiva la opción de compra sobre dicho local, lo cierto es que la primera vez que consta que dicha voluntad, acorde con lo pactado, se puso de manifiesto por aquéllos a la actora, fue mediante fax fechado el 17 de Febrero de 2006 y, por tanto, posterior a la interposición de la demanda y cuando ya se había efectuado una intimación –vía telegrama- con asistencia de Letrado, reconociéndose en aquel fax "la tardanza" en dar una respuesta a las peticiones de la actora motivada, según se expresa, por motivos o problemas familiares por lo que, en definitiva, debe considerarse que la actora ostentaba acción contra los demandados y su derecho a la tutela judicial efectiva en orden a su ejercicio quedaba justificada, cuando menos, por la ausencia de respuesta expresa de los demandados al ejercicio extrajudicial de la opción de compra.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación

 

FALLO

 

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Don Antonio de Vicente y Villena en nombre y representación de Doña Rosa María L. C. contra Don Pedro S. M. y Doña María L. P., representados por el Procurador Don José Augusto Hernández Foulquié, debo condenar y condeno a los demandados a hacer efectiva la opción de compra suscrita con la actora sobre el local de negocio que fue objeto de arrendamiento entre las partes, de 48,20 metros cuadrados, destinado a peluquería, sito en Calle H. 1 de Alcantarilla (hoy finca registral número 11.../B, resto), debiendo los demandados otorgar Escritura Pública de Compraventa de dicho local por el precio concertado por las partes; sin efectuar imposición de costas procesales a ninguna de las partes. Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.