JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 438/2006.

 

 

 

En Murcia, a veinticinco de Abril de dos mil siete.

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 438/2006 seguidos a instancia de Doña Rosario J. R., representada por el Procurador Don Santiago Sánchez Aldeguer y asistida por el Letrado Don Jesús López Mengual; contra Nueva Construcción MCS S.L., representada por la Procuradora Doña Ana Leonor Sempere Sánchez y asistida por la Letrada Doña Lorena Ros Meroño; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

 

SENTENCIA nº 69

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

PRIMERO.- El Procurador Don Santiago Sánchez Aldeguer en nombre y representación de Doña Rosario J. R. formuló demanda de juicio ordinario contra Nueva Construcción MCS S.L. en ejercicio de acción de reclamación de cantidad por contrato de mediación.

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a la demandada a abonar a la actora la cantidad de diecinueve mil doscientos euros mas intereses legales y costas.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la demandada a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por la Procuradora Doña Ana Leonor Sempere Sánchez en nombre y representación de la demandada oponiéndose a la demanda y suplicando su desestimación con condena en costas.

TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.

Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba de interrogatorio de parte, documental y testifical y la parte demandada, interrogatorio, documental y testifical.

CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de reclamación de la cantidad de 19.200 euros en concepto de comisión u honorarios devengados por intermediación contractual en operación de compraventa de bien inmueble, pretensión ésta que dirige la actora frente a la parte compradora por cuanto la vendedora ya tiene satisfecha la comisión pactada por la venta.

Frente a dicha pretensión, la demandada niega la procedencia de la reclamación alegando: ausencia de encargo; ausencia de pacto o acuerdo de fijación de honorarios; y ausencia de una gestión eficaz de la mediadora como determinante del buen fin de la operación concertada.

SEGUNDO.- De la prueba practicada en autos queda constancia fáctica de que estando interesada Doña Mercedes Hurtado García en la venta de un solar de su propiedad (finca registral número 566 del Registro de la Propiedad de Mula), aquélla solicitó los servicios de la actora, dedicada profesionalmente a la gestión y mediación inmobiliaria, a fin de que buscara un comprador para dicho bien inmueble. Efectuado dicho encargo, la actora se puso en contacto con la mercantil demandada, a través de su representante legal, al que ya conocía por haber cerrado –como mediadora- otra operación de venta inmobiliaria, ofreciéndole la compra del solar de la Sra. Hurtado, a lo que éste último mostró su interés. Puestas en contacto negocial ambas partes por mediación de la actora se firmó por ambas contrato privado de compraventa de fecha 23 de Junio de 2004 (documento uno de la demanda) en el que se fijaron las condiciones contractuales, un calendario de pago del precio (que ascendía a 960.000 euros), así como la fecha o plazo correspondiente para el otorgamiento de Escritura Pública. En la firma de dicho contrato privado estuvo presente, entre otras personas, la hoy actora, si bien no se consignó en dicho documento ninguna mención referida a la labor de la misma como mediadora ni a eventuales comisiones a cargo de una u otra parte contratante o a cargo de las dos. No obstante, ese mismo día de suscripción del contrato de venta y con posterioridad a su firma, la parte vendedora (Doña Mercedes Hurtado), suscribió con la actora un documento de "Firma de Comisiones" (documento 1 de la contestación) en el que aquélla reconocía expresamente la labor de mediación de la actora en la venta del inmueble, comprometiéndose a abonarle la cantidad de 24.040 euros por la gestión de venta de la finca. En cuanto a la compradora, no se firmó documento escrito paralelo en reconocimiento de comisiones a cargo de aquélla.

Posteriormente, en fecha 3 de Febrero de 2005, vendedor y compradora firman una modificación del inicial contrato de compraventa fijando una nueva fecha de otorgamiento de Escritura Pública así como una nueva entrega a cuenta.

No obstante, la vendedora, como consecuencia de desavenencias en el tema del plazo para otorgar la Escritura y abonar el resto del precio cuyo análisis no tiene objeto en este pleito, vendió el mismo solar a un tercero (Doña Josefa Oliva Ayala) en virtud de Escritura Pública de fecha 23 de Noviembre de 2005. Al tener conocimiento la demandada –inicial compradora- de dicha situación, inició gestiones –por sí y a través de un tercero (Don Mariano Ros Cerezo)- para hacer valer la efectividad de su contrato privado de compra frente a la nueva enajenación operada por la propietaria. Finalmente, tras diversas negociaciones, se consigue llegar a una avenencia entre todos los implicados en virtud de la cual quedó resuelta la segunda venta formalizándose Escritura Pública de fecha 2 de Diciembre de 2005 en virtud de la cual la Sra. Hurtado vendía y transmitía el solar de su propiedad a la mercantil demandada (en un 30%) y a una tercera empresa (en un 70%) por un precio total de 1.001.009,55 euros. En el otorgamiento de dicha Escritura no estuvo presente la hoy actora.

TERCERO.- Pues bien, la reclamación ejercitada en la demanda se fundamenta en la existencia de una relación jurídica de mediación o corretaje, la cual ha sido calificada por la jurisprudencia como atípica, innominada, "sui generis" y "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral y que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (el mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, frente a la otra parte (el comitente) a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre dicho comitente y un tercero, o a servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto, indicándole la oportunidad de hacerlo o la persona con la qué contratar. Se trata, por tanto, de un contrato revestido de atipicidad pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, y predominando en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que se reviste de naturaleza de pacto de encargo por el que se encomienda al mediador, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, que oferte a la venta o a la compra determinados bienes y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final y sin que el mediador quede obligado a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial y expreso de garantía, habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y siguientes del Código Civil y por la aplicación analógica de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil.

En esta clase de contrato, la relación que lo conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión o puesta en contacto negocial que procura entre el comitente y el tercero, debiendo tenerse en cuenta que su relación contractual solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo que por ello no exige que se dé el propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra. Y los derechos de cobro del mediador surgen por la actividad eficiente y acreditada de éste y, en consecuencia, desde el momento en que se perfecciona el contrato encomendado, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de ese tercero dispuesto a contratar y puesta en contacto con el comitente, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo y desde ese momento se entiende que el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar, sin que quede afectado su derecho al cobro de su remuneración por una eventual frustración de la consumación del contrato, salvo pacto en contrario. En definitiva, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a la actividad mediadora del agente, de manera que entre la intervención de éste y la celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto.

También es de advertir que la doctrina jurisprudencial ha señalado que la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo procede tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata como si el oferente se aprovecha o utiliza de la labor del mediador para celebrarlo por su cuenta.

En síntesis de todo lo expuesto, siguiendo la prolífica doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la mediación y la procedencia de cobro de una comisión remuneratoria por un trabajo de mediación o corretaje, es necesario que confluyan los siguientes elementos: la existencia de un encargo para procurar la venta, lo que a su vez determina que la relación contractual sólo se proyecte respecto a la parte que confirió el encargo (STS 30 de Abril de 1998, 3 de Enero de 1989... entre otras muchas); la realización de las actuaciones necesarias para tal fin por parte del mediador (puesta en contacto o conexión negocial de las partes que van a suscribir el contrato); y la perfección del contrato con base en la gestión o actividad eficiente del mediador (así STS. de 3 de enero de 1989).

CUARTO.- En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al caso que nos ocupa es claro que medió una relación contractual de mediación o corretaje entre la actora y la inicial propietaria-vendedora del solar por cuanto fue ésta la que, expresamente, encargó los servicios profesionales de la actora para la búsqueda de un comprador, llegando a perfeccionarse el contrato de venta en base a la gestión eficiente de la mediadora consistente en la localización de una mercantil interesada en la adquisición, y la efectiva celebración del contrato privado entre las partes en fecha 26 de Junio de 2004. Y dicha relación jurídica así como el devengo de honorarios correspondientes a favor de la actora quedaron expresa e incontrovertidamente reflejados en el documento de "firma de comisiones" suscrito entre ambas, habiéndose abonado la cantidad correspondiente como así reconoció el testigo Sr. Hurtado que actuó, en toda la operación, como mandatario verbal de su hermana, propietaria inicial del bien.

Ahora bien, la circunstancia de que, en efecto, llegara a celebrarse el contrato privado de compraventa (e incluso la posterior Escritura Pública de 2 de Diciembre de 2005, tras las vicisitudes expuestas) no supone ni implica, por sí sola, que además de la parte vendedora, también la compradora se vea abocada al pago de honorarios o comisión a la mediadora. En efecto, como se ha dicho, el encargo o encomienda partió exclusivamente de la parte vendedora solicitando de la actora que le buscara e indicara la persona con la que poder cerrar la venta interesada. Por tanto, la figura del comitente corresponde en este caso exclusivamente a la parte vendedora no así a la compradora que, como reconoció la propia actora en su interrogatorio, no le había encomendado o encargado previamente gestión alguna habiéndose dirigido aquélla al representante legal de la demandada de forma espontánea, por haber hecho otras operaciones negociales anteriormente, proponiéndole la compra del solar ofertado. Por tanto, no hay encargo o encomienda por parte de la demandada por lo que la relación contractual de la que se derivaría el derecho a cobro de honorarios o de comisión a favor de la actora sólo se proyectaría, en principio, frente al comitente, no frente a la otra parte. Por otro lado, tampoco puede basarse la reclamación contenida en la demanda en la circunstancia de que, además, de la vendedora, también se ha beneficiado la demandada, como compradora, de la gestión o mediación desplegada por la actora por cuanto, en este caso, habiendo mediado encargo inicial, sólo el oferente o comitente estaría obligado a abonar el coste del servicio de intermediación que encomendó, no así la otra parte "buscada y hallada" por la mediadora en cumplimiento del encargo inicial proviniente de la otra parte, por cuanto la actividad de aquélla ya vendría retribuida por quien le contrató.

Por tanto, partiendo de la inexistencia de un encargo inicial, sólo un posterior pacto expreso de pago de comisiones entre la actora y la demandada legitimaría a la primera para reclamarle cantidad alguna por su actividad. En definitiva, la piedra angular de la resolución de este litigio se centra en valorar si existe prueba suficiente en autos para estimar probado dicho pacto expreso de pago de comisiones. Por otro lado, las circunstancias de que, posteriormente a la venta privada, mediaran desavenencias o disquisiciones entre las partes contratantes o incluso incidencias –doble venta- que complicaran la consumación definitiva del contrato inicial y que motivaran –como fue el caso- la necesidad de la intervención de otros terceros mediadores e incluso el hecho de que en el definitivo documento público suscrito intervenga una tercera parte co-compradora, quedarían en un segundo plano a la hora de dar solución al presente conflicto por cuanto, como se ha dicho anteriormente, el derecho del mediador a percibir remuneración por parte de la demandada depende, en primer término, de que existiera convenio expreso al respecto y surgiría desde el momento en que se perfeccionó la compraventa encargada, ya que desde este momento el mediador habría cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar, y no la de vender, a salvo de que concurriera pacto expreso en este sentido con la demandada o se hubiera convenido que sólo se cobrarían honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada, cuestiones éstas que, en todo caso, serían secundarias y no cabría analizar mientras no constare cumplidamente probado el pacto expreso de pago de honorarios.

Centrada así la cuestión, no existe ningún documento escrito sobre pacto de honorarios habiendo alegado la actora que a diferencia de su relación contractual con la parte vendedora, la confianza existente con el representante legal de la demandada le determinó a no solicitar la documentación por escrito del compromiso de pago de comisión insistiendo en que, no obstante, sí medió pacto verbal en firme consistente en el abono de un 2% del precio de la venta fijado en el contrato privado.

Pues bien, analizando el resultado de la prueba practicada al respecto, depusieron en la vista oral varios testigos:

-el apoderado de la entidad bancaria que iba a financiar el precio a abonar por el comprador y que redactó personalmente el contrato privado de compraventa, en cuya presencia se firmó, manifestó no tener ninguna constancia de pacto de comisiones entre los hoy litigantes insistiendo en que de dicho tema nada se habló en el momento de la suscripción del contrato privado ni tampoco le constan pactos previos ni posteriores.

-el mandatario verbal de la vendedora, Sr. Hurtado, también manifestó que, en el acto de la firma del contrato, nada se habló de comisiones y que, por tanto, no le consta que mediara un pacto expreso entre los hoy litigantes al respecto. Manifestó que "desde su punto de vista, estaba implícito" porque "se les veía de acuerdo", pero como se ha dicho, el derecho de crédito que reclama la actora en este pleito, al no constar encargo inicial, no puede deducirse, ni presumirse ni considerarse implícito pues debe mediar un pacto expreso al respecto que debe quedar debidamente probado.

-el testigo Sr. Abenza Torrano, también presente en el acto de la firma del contrato privado, manifestó que sí se habló de comisión a abonar tanto por el comprador como por el vendedor, al mismo tanto por ciento cada uno (3% del importe de la venta).

-el resto de testigos deponentes, que intervinieron en la fase posterior, tras la firma del inicial contrato privado, uno como mediador en la incidencia surgida (doble venta) y otro, como tercer comprador en cotitularidad con la demandada, manifestaron no tener constancia alguna de pacto de comisiones.

Pues bien, valorando la única prueba –testifical del Sr. Abenza- sobre la existencia de pacto expreso de comisiones, esta Juzgadora entiende que no debe ostentar virtualidad suficiente para estimar probado dicho pacto. Así, la razón de ciencia de dicho testigo es la misma que la del resto, esto es, haber estado presentes en la firma del contrato privado por lo que, coincidiendo dos testigos en que nada se habló de dicho asunto, resulta perturbador que otro testigo, en el mismo marco espacial y temporal, hubiera oído una conversación y, además, tan clara y rotunda como la que manifestó presenciar. Por otro lado, afirma el testigo que el acuerdo versaba sobre el pago de un 3% del importe de la compraventa, por cada parte contratante. Pero ello entra en contradicción con la circunstancia de que, en la propia demanda, se sostiene que dicho pacto con la demandada fue el de abonar un 2% y no un 3% de la venta. A mayor abundamiento, tampoco la parte vendedora abonó un 3% del precio fijado en el contrato, sino menos cantidad. También manifestó este testigo haber estado presente en el momento en que se firmó el documento de "firma de comisiones" entre actora y parte vendedora manifestando que se suscribió a continuación del contrato privado, pero dicha circunstancia entra en contradicción con lo depuesto por el testigo Sr. Hurtado al advertir que dicho documento de reconocimiento de comisión no se firmó en dicho acto sino, en la misma fecha, pero en lugar distinto, esto es, en el domicilio de su hermana, por cuya cuenta actuaba el testigo como mandatario verbal, habiéndose desplazado la hoy actora y el testigo, no así el resto de los presentes, a firmar dicho documento.

En definitiva, en la tarea de valoración probatoria que corresponde a esta Juzgadora, un único testigo que incurre en contradicciones con el resto de la prueba y que, además, ni siquiera coincide con la propia redacción de hechos contenida en la demanda, en concreto, sobre el extremo referido al importante extremo referido a la cuantía de la comisión pactada, no es suficiente para estimar probada la existencia de dicho pacto, único que legitimaría a la actora para reclamar la cantidad que impetra y que, como se ha dicho, debe constar cumplidamente probado sin que quepan meras presunciones ni conjeturas implícitas y que, en el caso de haber existido, debió haberse procurado la actora de un medio de prueba idóneo y suficiente sobre su existencia y contenido.

Por todo ello, se impone la desestimación de la demanda, al no concurrir los requisitos necesarios para el reconocimiento del derecho reclamado.

QUINTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación

FALLO

 

Que desestimando la demanda interpuesta por Doña Rosario J. R., representada por el Procurador Don Santiago Sánchez Aldeguer contra Nueva Construcción MCS S.L., representada por la Procuradora Doña Ana Leonor Sempere Sánchez, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.