JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 1013/2006.

 

 

 

En Murcia, a quince de Mayo de dos mil siete.

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia numero once de esta ciudad, vistos los presentes autos de Juicio declarativo Ordinario número 1013/2006 seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio Residencial P., representada por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores y asistida por el Letrado Don Antonio González-Amaliach Cano; contra Don José María P. O., representado por el Procurador Don Carlos Jiménez Martínez y asistido por el Letrado don Juan Carlos Alonso de Vega; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

 

SENTENCIA nº 82

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio Residencial P. ha formulado demanda de Juicio Ordinario contra Don José María P. O. demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de propiedad horizontal.

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare la validez y obligatoriedad de la disposición cuarta de las normas y régimen contempladas en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal del edificio; la obligación jurídica de todo propietario u ocupante de los departamentos sitos en la primera planta del edificio de destinar sus departamentos a vivienda permanente o de temporada; la prohibición del cambio de destino de vivienda a local de negocio u oficina pretendida por el demandado; con imposición de costas.

SEGUNDO.- Admitida la demanda, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro del término legalmente establecido compareciera en forma y contestara a la demanda.

Dentro del término del emplazamiento, compareció el Procurador Carlos Jiménez Martínez en nombre y representación de Don José María P. O., contestando la demanda oponiéndose a la misma y suplicando su desestimación con condena en costas.

Citadas las partes a la audiencia preliminar a la misma comparecieron las representaciones y defensas de ambas partes, ratificándose en sus pedimentos y solicitando el recibimiento a prueba.

Recibido el pleito a prueba se propuso prueba documental, la que fue admitida quedando los autos sobre la mesa para dictar sentencia.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Por la Comunidad de Propietarios demandante se impetra la obtención de un pronunciamiento en virtud del cual, de conformidad con la dicción de una cláusula contenida en el título constitutivo de propiedad horizontal del edificio, se declare la prohibición del cambio de destino de vivienda a oficinas que ha operado el demandado en uno de los departamentos integrados en el edificio y, en consonancia con ello, se declare la obligación jurídica de éste de destinar su propiedad privativa exclusivamente a vivienda permanente o de temporada.

Frente a dicha pretensión, se alza el demandado alegando que la cláusula litigiosa sólo contiene una descripción del destino del departamento pero no una prohibición expresa de cambio de dicho destino ni de realización de actividades en el mismo como la litigiosa por lo que la alteración de dicho uso es libre para el propietario sin necesidad de sometimiento a las reglas de unanimidad propias de la modificación del título constitutivo.

SEGUNDO.- Del juego de admisión de hechos de los respectivos escritos expositivos queda constancia de que el demandado –propietario del departamento 1ºE del edificio Residencial P.- ha procedido a la instalación en el mismo de las oficinas de una empresa de limpieza, habiendo sido sometida dicha cuestión a la consideración de la Junta de Propietarios en fecha 14 de Septiembre de 2005, acordándose por mayoría "la no autorización de instalación de dicha oficina" en base a la cláusula 4ª de las Normas y Régimen de Comunidad, contenidas en el título constitutivo de propiedad horizontal otorgado por la entonces propietaria única del edificio. Posteriormente, en Junta de Propietarios de fecha 16 de Noviembre de 2005, se acordó por mayoría (con el voto en contra, entre otros, del hoy demandado) autorizar al Presidente para ejercitar acciones legales a fin de obtener la declaración de procedencia del cese del destino de dicho departamento entendiendo que sólo podrá usarse como vivienda permanente o de temporada.

TERCERO.- El principio general que inspira la legislación de Propiedad Horizontal es que al propietario de cada piso o local privativo le corresponden las facultades de dueño único y exclusivo de su porción, sin que, en principio, dichas facultades, entre ellas, la del tipo de uso al que vaya a destinar su propiedad privativa, puedan verse limitadas o restringidas por el hecho de vivir en comunidad horizontal, a salvo las limitaciones legalmente establecidas y las contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. En efecto, en cuanto a estas últimas, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el título constitutivo de propiedad horizontal contenga reglas específicas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios... formando un estatuto privativo..., por lo que aparte de las prohibiciones que puedan nacer de la ley en torno al uso o destino de un piso o local por su propietario, pueden existir otras previstas en los Estatutos. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que, para que dichas disposiciones estatutarias sean eficaces en orden a la limitación de la facultad de cambio de destino o uso de cada departamento por su dueño exclusivo, la doctrina jurisprudencial viene exigiendo: a) que dichas disposiciones supongan una prohibición expresa, esto es, que no sólo se trate de cláusulas descriptivas del destino que, inicialmente, está previsto para el elemento privativo de que se trate. Así, la mera descripción de cuál es el destino –a vivienda o a local de negocio- de los distintos departamentos en los que se divide el inmueble, contenida en el título inicial de constitución del régimen de propiedad horizontal, no supone que cada dueño no pueda modificar dicho destino a su voluntad sin necesidad de someterse a las reglas de alteración del título constitutivo, esto es, sin necesidad de contar con el consentimiento unánime de la Junta de propietarios a no ser que concurra una prohibición expresa y explícita al respecto; b) además, dichas disposiciones prohibitivas de destino deben ser claras, precisas y terminantes sin que su oscuridad pueda perjudicar a quien por ser dueño del inmueble se presume que lo disfruta libremente y sin limitaciones; c) dichas reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil; interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad, debe ser restrictiva por cuanto toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte, en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes. Así se pronuncian la STS de 7 de Febrero de 1989; 5 de Marzo de 1990; 24 de Julio de 1992; 17 de Noviembre y 21 de Diciembre de 1993; 10 de Julio de 1995; 31 de Mayo de 1996; 25 de Octubre de 1996; 11 de Abril de 1997; 5 de Marzo de 1998; 30 de Mayo de 2001; o la más reciente de 23 de Febrero de 2006, entre otras. En definitiva, ha de entenderse que lo excepcional es la prohibición o límite al ejercicio de los derechos y a la posibilidad de cambio de destino, lo que implica que la limitación debe estar clara y ha de interpretarse restrictivamente frente al principio general de permisividad. Por tanto, a salvo la acreditación de una cláusula prohibitiva en los términos y con los requisitos anteriormente reseñados, la transformación del destino de la finca no estaría sometida, en sí, a la necesidad de modificar el título constitutivo y la Comunidad o cualquiera del resto de los propietarios sólo vendría legitimada a reaccionar cuando dicha transformación implique la realización de actividades prohibidas, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas haciendo uso de las facultades del art. 7.2; o cuando suponga la división, agregación o segregación del piso o local, por cuanto en estos casos sí es exigible la aprobación de la Junta de Propietarios y la fijación de nuevas cuotas de participación; o cuando dicha transformación lleve aparejada la realización de obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, obras éstas prohibidas en el art. 7.1; o cuando la transformación afecte a los elementos comunes, en cuyo caso sí sería necesario la modificación del título de conformidad con el art. 12.

Efectuadas dichas consideraciones, la cláusula que nos ocupa reza del siguiente tenor: "los departamentos ubicados en planta primera a séptima, se destinarán a vivienda permanente o de temporada, pudiendo arrendarse, así como utilizarse por personas distintas de sus dueños, pero sin alterar dicho destino".

Pues bien, abordando la interpretación de dicha cláusula ha de concluirse en que no estamos en presencia de una mera previsión o descripción inicial del destino de dichos departamentos. En primer lugar, se emplea el término "se destinarán" en sentido imperativo y no meramente descriptivo y, además, in fine de dicha cláusula, se advierte "pero sin alterar dicho destino", mención ésta que resulta claramente prohibitiva y en virtud de la cual tanto en los supuestos en los que el dueño use o disfrute, por sí mismo, el departamento, como en los casos en los que ceda dicho uso, en arrendamiento o en cualquier otro título, a persona distinta, no cabrá alteración de dicho destino. Es de entender, con ello, que la voluntad del constituyente del título no sólo iba dirigida a describir el destino inicial para el departamento sino también a interdictar expresamente su alteración a cualquier uso que no fuera el de vivienda permanente o de temporada.

CUARTO.- En cuanto a costas procesales, la estimación de la demanda lleva consigo, por aplicación del criterio general del vencimiento del art. 394 de la LEcn, la condena a su pago a la parte demandada.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación

FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio Residencial P. contra Don José María P. O., representado por el Procurador Don Carlos Jiménez Martínez, debo declarar y declaro la validez y obligatoriedad de la disposición cuarta de las "Normas y Régimen de Comunidad" contenida en la Escritura de Obra Nueva y de constitución de división horizontal del edificio P.; la obligación jurídica del demandado, como propietario del departamento 1ºE del edificio, de destinar el mismo a vivienda permanente o de temporada; y la prohibición del cambio de destino de vivienda a local de negocio u oficinas; con imposición de costas a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe preparar en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días desde la notificación, que será resuelto por la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

Inclúyase la presente en el libro de sentencias poniendo en las actuaciones certificación de la misma.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.