JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE

MURCIA

PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 617/2006.

 

 

 

En Murcia, a quince de Mayo de dos mil siete.

S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 617/2006 seguidos a instancia de Don Victor M. H., representado por el Procurador Don José Julio Navarro Fuentes y asistido por el Letrado Don Joaquín Martínez Jiménez; contra Doña Yolanda E. C. M. y cónyuge a los efectos del art. 144 del R.H., representada por la Procuradora Doña Inmaculada Jiménez García y asistida por la Letrada Doña Silvia González Martínez-Lacuesta; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente

SENTENCIA nº 83

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Procurador Don José Julio Navarro Fuentes en nombre y representación de Don Victor M. H. formuló demanda de juicio ordinario contra Doña Yolanda E. C. M. en ejercicio de acción de reclamación de cantidad por contrato de mediación inmobiliaria.

Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene a la demandada a abonar al actor la cantidad de 3.425,76 euros, con expresa condena en costas a la demandada.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la demandada a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por la Procuradora Doña Inmaculada Jiménez García en nombre y representación de la demandada oponiéndose a la demanda y suplicando su desestimación con condena en costas.

TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.

Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba de interrogatorio de parte, documental y testifical y la parte demandada, interrogatorio, documental y testifical.

CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- A través de la presente demanda, el actor, dedicado profesionalmente a la gestión e intermediación inmobiliaria, reclama el importe de los honorarios devengados por los servicios de mediación que fueron contratados por la demandada en orden a la adquisición, por compra, de un bien inmueble, alegando que la demandada ha suscrito el contrato de compraventa –en Escritura Pública- con el vendedor, a espaldas del actor y sin abonarle sus honorarios pese a que la perfección de la venta han tenido lugar por la eficacia de la gestión mediadora desplegada por el demandante.

Frente a dicha pretensión, la demandada entiende improcedente la reclamación por no haber sido la gestión eficaz del mediador la determinante para la conclusión del contrato de venta al no haber obtenido éste la financiación necesaria para que la compradora pudiera afrontar el precio de la venta, la cual tuvo lugar cuando ya había expirado la labor mediadora, por desistimiento del actor, habiendo obtenido la demandada la financiación por sus propios medios. Igualmente, alega nulidad –por abusividad- de la cláusula contenida en el contrato de mediación y por la cual los honorarios habrían de devengarse aun cuando la cliente realizara la compraventa por su cuenta y riesgo.

SEGUNDO.- Del juego de admisión de hechos en los respectivos escritos expositivos así como del resultado de los interrogatorios de las partes practicados en el acto de la vista oral, consta probado, como base fáctica inicial de esta contienda que, estando interesada la demandada en comprar una vivienda, acudió al despacho profesional del actor solicitando sus servicios de búsqueda y mediación. En prueba de la contratación de dichos servicios y, por tanto, del encargo o encomienda efectuados, las partes suscribieron un documento (número 1 de la demanda), fechado el 16 de Agosto de 2005 y en el que igualmente se reflejó la existencia de dos inmuebles susceptibles de ser mostrados y adquiridos, uno de ellos en Calle Juan Pino Martínez número 8 y otro, en Calle Joaquín Rubio, ambos en Alquerías. En dicho documento, la inmobiliaria se comprometía a reservar el inmueble que el comprador le indicara mediante contrato de reserva, haciendo constar que en el supuesto de que el cliente realizase la compraventa de alguno de dichos inmuebles ofertados, por su cuenta y riesgo y sin la intervención del mediador, quedaría igualmente obligado a abonar los honorarios de éste, consistentes en un 3% del precio de venta del inmueble.

Pues bien, efectuado el encargo, el actor, indicó dos inmuebles disponibles mostrando a la demandada el primero de ellos y, no siendo de su agrado, le mostró el segundo, que sí convenció a aquélla, mostrando su interés en adquirirlo. Ante dicha manifestación de voluntad, el actor manifestó a su cliente la necesidad de efectuar un depósito de 2.000 euros, a modo de reserva, en la cuenta corriente del propietario, el cual residía en Barcelona. En efecto, se llevó a cabo dicho ingreso en fecha 7 de Septiembre de 2005 poniéndose en comunicación el mediador con el propietario para advertirle de dicho ingreso con el fin de que le fuera reservada la vivienda a la demandada hasta el momento en que fuera posible la suscripción de contrato privado o documento público de venta definitiva.

Reservada la vivienda, la demandada, tras adquirir por sí misma la financiación necesaria en su entidad bancaria (La Caixa), suscribió Escritura Pública de Compra en fecha 17 de Noviembre de 2005 sin intervención inmediata del actor reclamando éste su comisión alegando haber sido aprovechada su gestión por la demandada para perfeccionar dicho contrato.

TERCERO.- La relación jurídica de mediación o corretaje ha sido calificada por la jurisprudencia como atípica, innominada, "sui generis" y "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral y que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (el mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, frente a la otra parte (el comitente) a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre dicho comitente y un tercero, o a servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto, indicándole la oportunidad de hacerlo o la persona con la que contratar. Se trata, por tanto, de un contrato revestido de atipicidad pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, y predominando en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que se reviste de naturaleza de pacto de encargo por el que se encomienda al mediador, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, que oferte a la venta o a la compra determinados bienes y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final y sin que el mediador quede obligado a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial y expreso de garantía, habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y siguientes del Código Civil y por la aplicación analógica de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil.

En esta clase de contrato, la relación que lo conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión o puesta en contacto negocial que procura entre el comitente y el tercero, debiendo tenerse en cuenta que su relación contractual solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo que por ello no exige que se dé el propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra. Y los derechos de cobro del mediador surgen por la actividad eficiente y acreditada de éste y, en consecuencia, desde el momento en que se perfecciona el contrato encomendado, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de ese tercero dispuesto a contratar y puesta en contacto con el comitente, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo y desde ese momento se entiende que el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar, sin que quede afectado su derecho al cobro de su remuneración por una eventual frustración de la consumación del contrato, salvo pacto en contrario. En definitiva, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a la actividad mediadora del agente, de manera que entre la intervención de éste y la celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto.

En síntesis de todo lo expuesto, siguiendo la prolífica doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la mediación y la procedencia de cobro de una comisión remuneratoria por un trabajo de mediación o corretaje, es necesario que confluyan los siguientes elementos: la existencia de un encargo para procurar la venta, lo que a su vez determina que la relación contractual sólo se proyecte respecto a la parte que confirió el encargo (STS 30 de Abril de 1998, 3 de Enero de 1989... entre otras muchas); la realización de las actuaciones necesarias para tal fin por parte del mediador (puesta en contacto o conexión negocial de las partes que van a suscribir el contrato); y la perfección del contrato con base en la gestión o actividad eficiente del mediador (así STS. de 3 de enero de 1989).

Pues bien, en el presente caso es claro que los hoy litigantes concertaron un contrato de mediación por cuanto al margen de que la demandada sostenga que no leyó el documento (número uno de la demanda) que firmó, que no recibió copia del mismo y que pensaba que se trataba sólo de un documento representativo de que se le mostraba un inmueble, lo cierto es que, como se ha dicho, la demandada acudió al despacho profesional del actor y le contrató para que le indicara un inmueble para adquirir y le pusiera en contacto negocial con su propietario para formalizar la venta y es dicho encargo el que fue documentado por escrito procediendo el mediador, según el tenor de la encomienda, a dar cumplimiento al mismo indicándole dos inmuebles a adquirir y a poner en contacto negocial a la demandada con el propietario del inmueble que, de los dos, eligió la demandada, contacto negocial éste que tuvo lugar mediante ingreso de cantidad a modo de reserva o arras, habiéndose perfeccionado y consumado, finalmente, la venta entre la demandada y el vendedor, puestos en relación por mediación del actor. Ello, en principio y salvo lo que luego se dirá, determinaría el nacimiento y exigibilidad del crédito por la gestión mediadora por cuanto no se trata, como advirtió la defensa, de pagar comisión por el simple hecho de que te muestren una vivienda, sino de abonar los servicios encomendados al actor para que le buscara una vivienda que comprar y que le pusiera en contacto negocial con el vendedor, lo que así hizo el actor.

Por otro lado, es de advertir que la doctrina jurisprudencial ha señalado que la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo procede tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata como si el oferente se aprovecha o utiliza de la labor del mediador para celebrarlo por su cuenta. En consecuencia, si el mediador pone en contacto a vendedor y comprador y éstos prescinden de aquél y celebran la venta a sus espaldas para evitar el pago de sus honorarios, ello no es óbice para el reconocimiento del derecho a cobro por parte del mediador. Y es éste el sentido en el que debe ser interpretada la cláusula incluida en el contrato conforme a la cual "si el cliente realizase la compraventa por su cuenta y riesgo sin intervención del actor, quedará igualmente obligado a abonar en concepto de honorarios el 3% del precio de venta del inmueble mostrado" por lo que dicha cláusula, en su correcta interpretación, no sólo no es abusiva, como pretende la demandada, sino que es una consecuencia propia de este tipo de contratos habiendo advertido la doctrina jurisprudencial que si el comitente y el tercero, puestos en contacto por el mediador, no contraten en un principio para no pagar al corredor y posteriormente llegan a un acuerdo y suscriben la venta, al corredor le corresponde igualmente la retribución pactada si así pudiera demostrarlo. Y, en definitiva, esta es la base en la que se sustenta la reclamación contenida en la demanda.

CUARTO.- Por tanto, la piedra angular para la resolución de la presente contienda no es otra que la de determinar si, además de los servicios de mediación propiamente dichos, también se comprometió el actor a contribuir eficazmente a que las partes concluyeran el negocio, concretamente, asumiendo la gestión en orden a obtener financiación para el pago del precio de la venta. Se trata de resolver, por tanto, si medió un compromiso de que, en caso de que la venta se efectuara a través de su mediación, se le encontraría a la demandada la financiación total del importe de la venta en cuyo supuesto la consumación de la labor del actor y, con ello, su subsiguiente derecho a cobrar honorarios, quedaría sometida no sólo al éxito de su labor mediadora (que, en los términos ya expuestos, es indudable en este caso) sino también al éxito de la gestión de obtener dicha financiación. Y en este punto no basta con que conste en autos que fue la demandada la que, en efecto, obtuvo por sí misma la concesión de préstamo hipotecario, sino que para que prospere esta alegación en orden a la exoneración de abono de la comisión pactada con el actor, es necesario que conste probado que la eficacia del contrato de mediación quedó sometida, por voluntad de las partes, a que fuera el actor el que gestionara la financiación. En efecto, podría decirse que la viabilidad de una operación de venta de un inmueble depende, en la inmensa mayoría de los casos, de la obtención de financiación externa por parte del comprador pues la mayor parte de la población en este país, inmigrante o no, no puede afrontar el pago del precio sin la obtención de crédito, pero la circunstancia de que dicha financiación sea obtenida por el comprador sin intervención alguna del mediador no puede ser alegada por aquél en orden a eximirse de su obligación de abono de los honorarios del corredor alegando que el contrato de venta no se ha perfeccionado por la actividad eficiente de dicho corredor, pues para ello, se insiste, ha de constar probada la existencia de un pacto de asunción expresa, por parte del corredor, de la gestión de obtención de financiación en sustitución o mandato de su cliente.

Pues bien, no hay ninguna mención documental al compromiso contractual de gestionar, por mandato, la obtención de la financiación ya que no se contiene alusión alguna en la hoja de encargo de intermediación ni en ningún otro documento. En cuanto a las versiones de las partes en sus respectivos interrogatorios arrojan el siguiente resultado: La demandada sostiene que, además de la mediación, sí encomendó desde el principio dicha gestión al actor, que así la asumió, comunicándole que el préstamo le había sido denegado por no cumplir los requisitos y que, por tanto, quedaba resuelto el contrato de corretaje entre ambos, siendo la misma la que, puesta directamente en contacto telefónico con el propietario del inmueble, le solicitó que le aplazara la reserva manteniendo la cantidad que le había ingresado para ver si podía encontrar, por sí misma, la financiación, obteniéndola a la primera solicitud que efectuó en su propia entidad bancaria y procediendo a firmar ambos la Escritura de Venta sin intervención del mediador en el entendimiento de que éste ya no tenía que ver con la operación al haber quedado resuelta su relación jurídica de corretaje. Por su parte, el actor negó haber ofertado ni asumido la gestión de obtención de financiación, si bien posteriormente depuso que, en efecto, una vez reservado el inmueble mediante ingreso de 2000 euros en la cuenta del vendedor, la demandada le pidió que le buscara la financiación pero sin que el actor se comprometiera a nada y sin que, finalmente, aquélla le trajera ni siquiera la documentación necesaria, perdiendo el contacto con aquélla hasta que se enteró, por terceros y por el propio vendedor, de que estaba gestionándose por sí misma la financiación en La Caixa.

Pues bien, frente a la ausencia de mención documental alguna y siendo contradictorias las versiones de las partes, sólo se cuenta en autos, sobre esta cuestión, con la declaración testifical del vendedor del inmueble que depuso en la vista oral que fue el propio actor el que poco tiempo después de comunicarle el ingreso de 2000 euros en concepto de reserva del inmueble, volvió a ponerse en contacto con él para advertirle que la entidad con la que había intentado la obtención de financiación para la demandada había denegado la solicitud y que, por tanto, no podía verificarse la compra pidiéndole que devolviera el dinero ingresado a aquélla. Y que, a los pocos días, fue ésta la que le llamó solicitándole que mantuviera el dinero ingresado y esperara a ver si obtenía la financiación por sí misma, a lo que el testigo accedió al no tener ningún pacto de exclusiva con el actor pues también ofertaba la vivienda a través de un cartel colocado por sí mismo en la fachada con un número de teléfono de contacto.

Pues bien, entiende esta Juzgadora que esta sola declaración testifical, única prueba al respecto del hecho o circunstancia controvertida que nos ocupa, no es suficiente para estimarla debidamente acreditada. Así, debe tenerse en cuenta que el vendedor es persona directamente involucrada e implicada y con la que se ha de contar para suscribir la operación de venta con exclusión del mediador. El testigo, además, trató de defender en su declaración que el mismo no tenía relación alguna con el actor como si éste hubiera estado ofertando a la venta, en su negocio inmobiliario, el inmueble propiedad de dicho testigo sin su conocimiento ni consentimiento pero, sin embargo, terminó reconociendo que sí le constaba que el actor le estaba buscando un comprador para la vivienda, es decir, que efectuaba gestiones no espontáneas o aprovechándose del número de teléfono anunciado en el cartel, sino que lo hacía con el conocimiento y consentimiento del testigo aun cuando manifestara que no se comprometió a pagarle nada por dicha gestión. En definitiva, es de interés para el actor desconectar de todo punto la venta del inmueble de la actividad gestora del actor. En todo caso, aun cuando dicho interés no le moviera en su declaración testifical al no constar que el actor le haya reclamado o no comisión alguna por esta venta, tampoco su razón de ciencia se extiende lo suficiente en orden a estimar probado que, en efecto, mediara un compromiso contractual, por parte del actor, de asumir la gestión y obtención de financiación a la demandada quedando condicionado el buen fin de su actividad mediadora al éxito de dicha gestión. Así, su razón de ciencia se extiende tan sólo a la existencia de un intento de financiación fallido que dio lugar a un desistimiento de la demandada en la adquisición de la vivienda –pues este fue el contenido de la conversación que afirma haber mantenido con el actor- pero dicho testimonio no alcanza más allá, esto es, no puede deducirse del mismo ni en qué condiciones se efectuó dicho intento, ni que el actor asumiera un compromiso contractual propiamente dicho al respecto, ni a qué términos y amplitud, en caso de existir dicho compromiso, se extendió el mismo, siendo perfectamente compatible la declaración del testigo con la circunstancia de que el mediador pudiera haber intentado, a petición de la demandada, la concesión de crédito en una entidad concreta con la que habitualmente trabajara el actor pero sin que ello supusiera asumir la gestión completa de obtener la financiación por cuanto, de haber mediado dicho compromiso, no se entiende que el demandante abandonara, tan pronto y tras un solo intento, la gestión de obtención de un préstamo para la demandada del que dependía la perfección del contrato de venta y, con ello, el abono de su comisión y después le fuera tan fácil a la demandada obtener por sí misma la financiación limitándose a solicitarla en su propio banco habitual, como así aconteció y habiéndole sido concedida, como manifestó, sin problemas y a la primera solicitud.

Por otro lado, en cuanto al hecho de que la demandada desistiera de la venta ante el actor ante ese primer intento fallido y, con ello, quedara extinguida la relación jurídica de corretaje, tampoco es óbice para reconocer el derecho a cobro de los honorarios pactados habiendo señalado la jurisprudencia que el pago de dichos honorarios le corresponde al mediador aun después de extinguido o revocado el corretaje por cualquier causa siempre que se demuestre que la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "excorredor", esto es, gracias a la actividad que, durante la vigencia del encargo, desarrolló el corredor y que, por tanto, aprovecha el comitente después de extinguido el corretaje (SSTS de 3 de junio de 1950, 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965). Y este es el supuesto que concurre en este caso, junto con el aprovechamiento de la gestión anteriormente referido, debiendo ser estimada la pretensión en atención a todo lo expuesto.

QUINTO.- En cuanto a intereses, se devengarán los legales de los arts. 1100 y 1108 del c.c. desde la interpelación judicial.

SEXTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación

FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por Don Víctor M. H., representado por el Procurador Don José Julio Navarro Fuentes, contra Doña Yolanda E. C. M., representada por la Procuradora Doña Inmaculada Jiménez García, debo condenar y condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de tres mil cuatrocientos veinticinco euros con setenta y seis céntimos (3.425,76 euros) más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, con imposición de costas a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.

Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.