JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 1103/2006.
En Murcia, a treinta de Octubre de dos mil siete.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 1103/2006, seguidos a instancia de Don Santiago G. R. y Doña María Teresa F. G., representados por la Procuradora Doña Gema Pérez Haya y asistidos por la Letrada Doña Ana Martínez Conesa; contra Don Emilio R. R., representado por el Procurador Don José Miguel Hurtado López y asistido por el Letrado Don Jesús Molina Pérez; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 175
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La Procuradora Doña Gema Pérez Haya en nombre y representación de Don Santiago G. R. y Doña María Teresa F. G. formuló demanda de juicio ordinario contra Don Emilio R. R., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción personal de reclamación de cantidad.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se condene al demandado a abonar a los actores la cantidad de nueve mil quinientos euros más intereses legales y costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por el Procurador Don José Miguel Hurtado López, en nombre y representación del demandado, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se absuelva al demandado declarando la compensación del crédito que ostenta el demandado frente a la parte demandante, con imposición de costas.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa acordándose su suspensión a fin de que por la parte actora se procediera a efectuar alegaciones sobre el crédito compensable alegado. Evacuado el traslado volvió a citarse a las partes a audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte, testifical; y la parte demandada, documental, interrogatorio y testifical; declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción personal basada en derecho de crédito por una cantidad que el demandado reconoció adeudar a los actores en documento público fechado el 4 de Agosto de dos mil cinco comprometiéndose a su abono en plazo de siete meses desde su suscripción habiéndose satisfecho dicha deuda parcialmente por lo que, transcurrido el plazo pactado, los actores impetran su satisfacción total.
Frente a dicha pretensión, el demandado alega que es cierta la deuda cuyo pago se le reclama pero su origen causal, a diferencia de lo que se relata en la demanda, no deriva del contrato de compraventa de bien inmueble que suscribieron las partes sino que deriva de un contrato de préstamo personal ajeno a dicha venta. Por otro lado, sostiene el demandado que tiene a su favor una serie de créditos –en cuantía total de 6.113,21 euros- frente a los demandantes, que resultan compensables con la cantidad reclamada en la demanda.
SEGUNDO.- De los interrogatorios de las partes practicados en la vista oral ha quedado constancia de que la cantidad reclamada en estos autos no responde a parte del precio del bien inmueble que fue objeto de contrato de compraventa suscrito entre las partes sino que, pagado en su totalidad el precio de la venta, el demandado, en inmediata continuación, solicitó como favor a los actores que le entregaran 12.500 euros en concepto de préstamo sin interés a devolver en siete meses a lo que aquéllos accedieron documentando el acuerdo por escrito (documento 2 de la demanda) con alusión a "relaciones habidas entre ellos". Ahora bien, dicha circunstancia no desvirtúa ni impide el reconocimiento y condena del demandado, en estos autos, al pago de la cantidad debida. En efecto, aun cuando en el relato de hechos de la demanda se aluda a que el meritado reconocimiento de deuda derivó del contrato de compraventa, esto es, como precio pendiente, lo cierto es que los actores no pretenden resolver el contrato de compraventa por falta de pago total de su precio sino que, en definitiva, lo que pretenden es que se les abone la cantidad que fue reconocida como debida, esgrimiendo para ello el medio probatorio escrito de dicha deuda del que disponen. Por tanto, reconocido expresamente por el demandado dicho documento así como la existencia y vigencia del crédito contenido en el mismo, la consecuencia no puede ser otra que su reconocimiento y consecuente condena a su pago, sin perjuicio de examinar la procedencia o improcedencia de la compensación de dicha cantidad con otros créditos que afirma el demandado ostentar frente a los actores.
TERCERO.- Pues bien, alega el demandado en primer término que resulta compensable el coste de adquisición e instalación de una acometida y un contador de agua individual (en cuantía de 800 euros según factura) que ha sido abonado por el mismo pero que los actores, como vendedores de la vivienda que ahora ocupa, se comprometieron a realizar a su costa. Frente a ello, los demandantes niegan la asunción de dicho compromiso contractual sosteniendo que si el demandado ha llevado a cabo dicha modificación en el inmueble no puede repercutirles su coste pues la vivienda objeto de venta, como así constaba en el Registro de la Propiedad y en la Escritura Pública, forma parte integrante de un edificio de dos plantas independientes pero en régimen de comunidad de propiedad horizontal disponiendo de un contador común de agua y así fue cómo se vendió el inmueble al actor, conocedor de dicha circunstancia.
Pues bien, consta acreditado que, en efecto, la vivienda que fue objeto de venta está integrada en un edificio de dos plantas perteneciendo la planta de arriba al hermano del co-demandante y compartiendo ambas plantas diversos elementos comunes, entre ellos, la instalación y contador de suministro de agua. Dicha circunstancia, además de resultar visible o aparente, era perfectamente conocida por el demandado antes de formalizar la venta como así se deduce del resultado de su interrogatorio en el acto de la vista oral. A partir de aquí, no existe ninguna constancia probatoria de que los demandantes se comprometieran a efectuar, a su costa, la individualización del suministro de este servicio, esto es, no puede considerarse acreditado un compromiso contractual contraído al respecto. Ni consta en la Escritura ni en ningún otro documento ni ha quedado acreditado por ningún otro medio probatorio. Y excluyendo la obligación contractual, tampoco puede entenderse que los actores estén obligados legalmente, al amparo del art. 1258 del C.c., a hacer frente a dicho gasto frente al comprador. Así, a tenor de las circunstancias que, según lo acreditado, rodearon la adquisición de la vivienda por parte del demandado, es claro que el inmueble debía ser entregado de forma que resultara habitable y "para entrar a vivir" y dicha obligación fue cumplida por los actores al contar la vivienda con servicio de agua a disposición de uso desde el mismo momento de la entrega. Lo demás, esto es, la modificación o mejora abordada casi un año después consistente en la individualización del suministro respecto de la situación existente al tiempo de la venta no puede recaer sobre los vendedores al no mediar obligación contractual ni legal.
En segundo lugar, reclama el demandado, como compensable, la cantidad de 5.399,80 euros correspondientes al presupuesto de unas obras de reparación en la vivienda sosteniendo, igualmente, que el co-demandante se comprometió a realizarlas a su costa, lo que viene a negarse de nuevo de contrario. Al respecto, si bien se ha aportado a los autos la declaración de un testigo que afirma haber presenciado un acuerdo verbal de los litigantes al respecto, esta Juzgadora estima que ni la razón de ciencia de dicho testigo ni las circunstancias en las que afirma "haber oído la conversación" entre demandado y co-demandante, esto es, mientras el testigo estaba realizando tareas de pintura en la vivienda, una vez ocupada por el demandado y casi un año después del otorgamiento de la Escritura y de la entrega, sean suficientes para tener por acreditada esta cuestión. En definitiva, no basta con haber oído hablar a los litigantes de este tema sino que para considerar probado un compromiso contractual que obligue con fuerza de ley entre los contratantes debe constar claramente acreditado tanto en cuanto a su existencia como en cuanto a sus extremos, alcance y condiciones, sin que esta Juzgadora, con la sola testifical mencionada y en las circunstancias antedichas, lo tenga por probado.
Excluida la obligación contractual y por lo que se refiere a una eventual procedencia de saneamiento por vicios ocultos debe tenerse en cuenta que el objeto de la venta recaía sobre una vivienda, de antigüedad, sita en una zona de huerta donde habían vivido los padres del co-demandante y después éste último y su familia por lo que, en definitiva, la vivienda vendría a adolecer de manifestaciones propias de su data de construcción y de su situación orográfica sin que, por ello, vengan los vendedores obligados a hacer frente a todo defecto o achaque que presente la vivienda. Así, para hacer surgir la mencionada obligación de saneamiento sería necesario que se tratara de vicios "ocultos", con exclusión de aquellos de los que el comprador se haya apercibido o haya podido apercibirse por ser visibles o aparentes. En efecto, si el comprador tuvo la oportunidad –como así fue en este caso- de examinar el inmueble antes de su venta debe presumirse que dicho examen le reportó información sobre el estado de la vivienda en aquello que un reconocimiento de visu, por muy somero que fuera, sea suficiente para reparar en las deficiencias, carencias o imperfecciones de las que pudiera adolecer la vivienda.
Así, examinando cada partida, son de realizar las siguientes consideraciones:
En cuanto a la realización de una zanja para soterrar la tubería de agua, en realidad no obedece a una deficiencia o vicio sino que es una obra consecuencia de la modificación voluntaria acometida por el demandado para individualizar el suministro de agua por lo que, en consonancia con lo resuelto anteriormente sobre esta cuestión, no sería repercutible a los actores.
Por lo que se refiere a la demolición de tres metros de pared en el porche así como dos pilares de apoyo por hundimiento del terreno con refuerzo de la cimentación de dicha zona mediante correa de hormigón y reconstrucción de la pared y los pilares, ni siquiera consta que, en efecto, exista un defecto o vicio de hundimiento, ni cual sería su alcance ni si dichas obras son o no las necesarias y adecuadas a tal fin ya que no se ha acompañado ningún informe técnico al respecto, ni tampoco se ha sometido a contradicción o ratificación el presupuesto acompañado con la contestación a la demanda. Tampoco las fotografías son suficientemente aclaratorias al respecto. En definitiva, no puede saberse si la vivienda presenta realmente esta problemática en el porche y, en su caso, si sería una manifestación propia de su antigüedad y, además, visible o aparente, así como si dichas obras son las necesarias o adecuadas para hacer frente a dicha eventual deficiencia.
En cuanto a la reposición del alicatado del aseo, pese a que sí se acompaña una fotografía donde se constata su estado, no existe constancia de que el levantamiento de parte de sus piezas ya existiese al tiempo de la venta o, en su caso, cuál sería la causa de esta deficiencia. Pese a ello, siempre sería una imperfección que, de existir al tiempo de la venta, era perceptible por un mero reconocimiento visual por lo que escapa de la calidad de "vicio oculto" que haría surgir la obligación de saneamiento.
Por lo que respecta a la reparación de grietas de la casa y pintado posterior, debe insistirse en la idea de que lo vendido es una vivienda antigua y en zona de huerta que adolece de ciertas humedades. Y, según las fotografías acompañadas, se trata de grietas que no son de consideración sino fisuras propias de la antigüedad de la vivienda y de la orografía del terreno donde se sitúa. Consta acreditado, vía testifical, que los actores, antes de la entrega, repararon estas grietas, normales o habituales, y pintaron la casa. Con ello no ocultaron ese vicio sino que, antes de entregar el inmueble al comprador, dieron cumplimiento a tareas de mantenimiento que, de forma esporádica, precisa una vivienda de estas características. A partir de aquí, es claro que el mantenimiento posterior debe ser asumido por el comprador que, cuando adquirió la vivienda previó o cuando menos debió prever la necesidad de realizar esas tareas periódicas de conservación.
Finalmente, pretende el demandado que se compense la cantidad de 301,06 euros que corresponden a minuta de honorarios de Letrado por asistencia en Juicio de Faltas que afirma aquél haber abonado por cuenta del actor y para su posterior compensación. Al respecto, reconoce el demandante que, en efecto, acudió a un Juicio de Faltas, junto con el demandado, como consecuencia de una denuncia que contra ambos interpuso un vecino común. Ahora bien, mientras que sí consta que el hoy demandado contratara los servicios de Letrado para llevar su defensa en dicho procedimiento penal, no puede predicarse lo mismo respecto del hoy co-demandante. No hay constancia de ningún encargo de arrendamiento de servicios por parte del actor ni por sí ni a través del demandado. Tampoco consta si quiera que el mencionado letrado llevara a cabo, de facto, la defensa de los intereses del co-demandante en el proceso no habiéndose acompañado prueba al respecto sobre la actuación letrada en el proceso de faltas y, precisamente, el actor manifiesta que ni siquiera hubo juicio propiamente dicho al no presentarse el denunciante. A partir de aquí, si el Letrado en cuestión emitió una factura a cargo del hoy demandante y ésta ha sido abonada por el demandado no existe apoyatura legal para repercutir su importe al actor, ajeno a la relación de arrendamiento de servicios y a su encargo.
CUARTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Gema Pérez Haya en nombre y representación de Don Santiago G. R. y Doña María Teresa F. G. contra Don Emilio R. R., representado por el Procurador Don José Miguel Hurtado López, debo condenar y condeno al demandado a abonar a los actores la cantidad de nueve mil quinientos euros (9.500 euros) más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, con imposición de costas a la parte demandada.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.